“十一五”住宅蓝图全解读

　　日前，省城房地产业“十一五”的初步发展规划出台。记者今天从济南市建委了解到，在编制目的、规划范围、规划原则、发展预测、区片布局等方面，新规划均作出了明确的规定。

　　为何要编制新规划？

　　2004年，省城房地产开发完成投资110.2亿元，比去年增长22.7%。但这样一个庞大的支柱产业，却一直没有一个房地产业的专项规划作指导。随着房地产市场竞争的更加激烈，如不及时地规范、控制、引导，必将造成房地产市场的紊乱无序和供需结构性矛盾，出现商品房积压和短缺共存的局面，酿成泡沫经济。

　　2003年，省城启动了新一轮城市规划建设，在城市空间布局上确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的城市发展思路，但对城市房地产项目的布局、性质和建设的时序没有明确的界定，这就需要有一个房地产业的发展规划。

　　规划范围确定在哪里？

　　本次规划的区域范围为新修编的中心城，东至东巨野河，西至南大沙河，南至南部大顶山、青铜山、兴隆山、双尖山一带山体，北至黄河，面积1613平方公里。本次规划对房地产业的发展进行科学的预测和规划，为编制《济南市城市总体规划(2005年-2020年)》提供参考，同时使房地产业“十一五”发展规划的内容在《济南市城市总体规划(2005年-2020年)》中得以体现，这使得房地产业“十一五”发展规划更具有前瞻性和可操作性。

　　商品住宅每年需建多少？

　　据预测，按照省城的新一轮城市规划，预计到2010年市区人口将达到350万左右，1990年-2004年省城人均使用面积的增长率为3.66%，按照这个增长速度，2010年人均住宅使用面积将达到24.3平方米，同时假设2004年至2010年每年的拆迁户都为5000户。经过计算，2004年至2010年这段时间内现有人口住宅消费增长量约为1500万平方米，新增人口住宅消费量约为850万平方米，拆迁住宅的安置量大约为210万平方米，现有住宅自然淘汰量为约650万平方米，由此得到省城2004年至2010年住宅的潜在需求量为3210万平方米，平均每年的需求量达到535万平方米。

　　由于以上计算采用的是使用面积指标，房地产开发商开发和出售商品住宅时都是以建筑面积计，如果使用面积与建筑面积的比例按照目前的一般水平以4：5计，则实际上平均每年的潜在需求量将达到670万平方米，即“十一五”期间每年的住宅需求量为670万平方米。

　　房地产投资规模有多大？

　　按照规划，2010年，房地产年开发完成投资将由2005年的124.5亿元增至282亿元，其中住宅建设投资将由92亿元增至180亿元；全年施工总面积将由1187万平方米增至1800万平方米；全年竣工面积将由326万平方米增至510万平方米，其中住宅年竣工数量由17000套增至17400套。

　　5年要建多少住宅项目？

　　“十一五”期间，省城拟重点开发建设住宅项目60个，占地55363亩，总建筑面积约3300万平方米，年均开发650万平方米。

　　其中，老城区实施“中疏”策略，控制居住人口容量、建筑容量；完善房地产配套设施，增加绿色空间和活动场所，改善社区建筑风格和空间尺度的协调，美化生活环境；在保护历史传统风貌的前提下，实施危旧房改造，注意新旧协调。其间，拟改造一环线以内及周围的棚户区、低洼区，改善居民居住条件；将二环路以内及周围的村居搬迁改造，将位置优越，经营状况不好、污染较重的工厂外迁至工业园区，将原有土地进行开发建设；新增部分住宅建设用地。

　　在“十一五”期间，老城区拟主要开发建设泺口西居住区、泺口东居住区、官扎营片区、北坦片区、标山凤凰山片区、宝华街片区、伟东新都、阳光舜城、阳光100、新世纪阳光花园、丁字山片区、袁柳庄片区、第二粮库片区、老屯庄片区、振兴街片区、运输新村片区、张家庄片区、匡山居住区、中大槐树片区、井家沟片区等32个项目。

　　老城区外围主城区内以旧村改造和新建居住区为主，“十一五”期间拟主要开发建设张马片区、苏家居住区、贤文居住区、凤凰城、汉峪片区、奥体中心片区、龙泉山庄片区、南苑片区、南吴家堡片区、任家庄片区、文庄片区、党家片区等14个项目。

　　西部城区以旧城区改造和新建居住区为主，“十一五”期间拟主要开发建设长清文昌片区、高校科技园区、段庄居住区、平安居住区、潘庄居住区、城关东南部居住区、城关西居住区等7个项目。

　　东部城区以少量旧村改造和新建居住区为主，“十一五”期间拟主要开发建设唐冶居住区、章锦居住区、彩石居住区、孙村居住区、郭店居住区等5个项目。

　　空港组团以旧村改造和新建居住区为主，“十一五”期间拟主要开发建设唐王居住区、遥墙居住区两个项目。

　　哪些区域是住宅开发的核心？

　　城市空间布局规划将影响房地产开发的空间走向。按照合理开发建设新区、有机疏解老城的原则，旧城改造将保留一、二类居住用地，改造三、四类用地，加快“腾笼换业”步伐，东西部新城区将成为未来新区开发的主战常

　　按照功能定位的要求，西部新城区将以居住地产、教育地产、旅游地产等的开发为主，东部新城区将以工业地产、居住地产、体育地产等的开发为主。因此，结合城市拓展要求，主城区的腊山、王舍人、贤文片区和东部城区、西部新城区将会成为“十一五”住宅地产开发的主导，从而为疏解老城人口和城市新增人口提供足够承载力空间。同时，按照建设泉城路市级商业主中心和燕山、腊山、郭店、崮山四个市级商业副中心的商业布局，未来商业地产开发也将以此为空间开发导向。

　　本报记者尹玉涛