物权立法，请百姓说话

　　物权法草案自7月10日向社会征求修改意见以来，引起强烈反响。至8月20日，短短40天中，全国人大常委会法工委共收到各地群众意见建议11543件。据全国人大常委会法工委有关人士分析，群众提出的意见主要集中于与其切身利益和日常生活相关的领域，如有关保护私有财产、明确征收征用中“公共利益”的含义、住宅用地使用权期限、拾得遗失物是否应获报酬等方面。

　　回望中华人民共和国的立法史，迄今，只有宪法、香港特别行政区基本法、澳门特别行政区基本法、婚姻法等十一部法律的出台，公开向社会征求过意见。物权法，是第十二部。

　　关于征收征用

　　草案提出：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

　　许多群众认为，国家的征收、征用直接涉及到公民权益，而草案对征收征用的规定过于原则，一些表述过于模糊，不利于解决实践中的纠纷。

　　有人认为，征收征用应当严格区分公益活动和商业活动，公益活动涉及的不动产和动产适用国家征收征用，商业活动涉及的不动产和动产纳入市场调节机制。建议草案第四十九条对“公共利益”作出必要的界定，并对政府以征收和征用的名义参与商业活动作出禁止性规范。

　　有人认为，草案第四十九条中的“公共利益”没有明确的界定，在实践中容易被滥用。建议借鉴信托法第六十条的规定，对“公共利益”进行必要的界定，在草案第四十九条中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：（一）救济贫困；（二）救助灾民；（三）扶助残疾人；（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；（五）发展医疗卫生事业；（六）发展环境保护事业；（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；（八）发展其他不以商业利益为目的社会公益事业。

　　有人认为，草案第四十九条、第六十八条、第一百二十八条中的“合理补偿”没有确切的标准，建议规定国家征收、征用的补偿必须根据独立的中介机构作出的评估，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。

　　有人认为，草案第六十八条要特别考虑被征收人利益。建议修改为：拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。还要保证被征收人的原有收益不下降，或者补偿不少于10年的收益。安置方案要请被征收人参与讨论，要征得多数被征收人同意。

　　关于业主的建筑物区分所有权

　　有人认为，按面积征收物业管理费对住房面积较大的业主显然不公平，建议草案第七十八条增加一款：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　有人认为，物业管理的内容除了“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”外，还应包括相关区域的环境卫生、公共秩序等。建议草案第八十五条修改为：物业管理机构或者其他管理人根据业主的委托提供服务，并接受业主的监督。

　　有人认为，应当赋予业主委员会诉讼能力，建议将草案第八十七条修改为：可以以业主委员会的名义提起诉讼，申请仲裁。

　　有人建议，草案第八十七条增加一款：业主会议或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，业主有权依法请求人民法院予以撤销。

　　有人认为，对未经业主大会同意的业主委员会的决定，业主可以征集签名，达到一定数量（如20户）后，可以提请业主大会表决。建议草案规定业主对业主委员会决定的异议权。关于相邻关系

　　许多群众认为，草案关于相邻关系的规定有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷；也有不少群众认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中有关民事纠纷。

　　有人建议，草案第七章增加对逾界植物根枝处理、逾界建筑物处理、限制相邻人瞭望权的规定。有的建议，增加对发出噪声、排放油烟没有超过环保标准的“合理扰民”行为的限制性规定。

　　关于所有权取得的特别规定

　　有人认为，善意取得是为了弥补合同缺陷，保证交易活动效益而设立的制度，如果合同有效，就不需要适用善意取得制度。建议将草案第一百一十一条第一款第四项“转让合同有效”删除或者修改为“转让合同在形式上无瑕疵”。

　　有人认为，草案第一百一十二条将被盗、被抢财物与遗失物规定在一起不妥；盗、抢行为是违法甚至犯罪行为，而拾得遗失物行为本身并不违法，建议区别对待作出不同的规定。

　　有人认为，草案第一百一十二条的规定不利于交易安全，不利于物权稳定，更不利于对善意第三人的保护，建议修改为：受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人不能请求返还原物。法律另有规定的，依照其规定。

　　有人认为，应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务。

　　许多群众认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德，法律更应提倡拾金不昧。

　　有人认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。建议将草案第一百一十七条修改为：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向主动返还或者上交遗失物的拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　关于宅基地使用权

　　有人认为，应当允许城镇居民在农村购置宅基地，理由主要有：第一，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制。而且，卖房子时农民肯定已打算好其他住处，担忧农民居无住所是多余的；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多“城中村”和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。

　　有人认为，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人，应允许其将宅基地转让给城镇居民。有的建议，规定农民将住房转让给本集体以外的主体，必须经集体同意，办理集体土地转变为国有土地的手续，同时规定使用年限并交纳土地使用费。有的提出，应允许城镇居民在农村通过转让方式获得的房屋居住权，每户城镇居民或其他非本集体农户在同一县域内农村购买的住房不得超过一处。

　　其他

　　有人认为，物权法草案公开征求意见非常好，但是要考虑到社会弱势群体上网的少，订报刊的少，看新闻的少，参加座谈会的少，表达意见的少，建议立法机关深入基层，实地听取工人、农民的意见。

　　有人认为，物权法草案公开征求意见的时间应适当延长，时间太短，不利于各级人大高度重视、精心组织，确保征求意见工作的完成，也不利于广大人民群众熟悉物权法草案、查阅资料、收集意见、整理归类，理性、系统地对草案提出有价值的意见。

　　有人建议，物权法草案根据各地人民群众的意见进行修改后，继续征求意见。

　　据有关人士介绍，有关方面将在认真研究各方面意见的基础上对物权法草案进行修改，然后提请今年10月召开的十届全国人大常委会第十八次会议再次审议；12月，十届全国人大常委会第十九次会议将第五次审议修改后的物权法草案，并视情况决定提请明年3月召开的十届全国人大四次会议审议表决。