一房二卖：违法还是犯罪

　　案情：2003年5月，开发商孙某开发临街住宅楼一幢，一层为门面房。2003年10月，孙某口头承诺以29万元的价格卖给陈某门面房一间，在陈某已支付27万元房款的情况下，孙某以房子全部卖完后集中办理房产证为由，迟迟不按约定办理房产手续。2004年9月，孙某在未告知陈某的情况下，又私自将该间门面房以23万元的价格卖给了楚某，并为楚某办理了房屋所有权证。陈某发现后，遂到公安机关报案。陈某所付的房款被孙某用于偿还工程款和个人消费，未退还。

　　分歧意见：对孙某的行为该如何定性，有三种意见。

　　第一种意见认为，孙某的行为不构成犯罪。孙某对自己的房屋有自由买卖权，收取陈某的购房款后，又将该房卖与他人，属民事欺诈行为。

　　第二种意见认为，孙某的行为构成诈骗罪。孙某以卖房为手段，一房两卖；占有房款后，隐瞒另卖他人的事实真相，低价销售；有条件退还而拒不退还，具有非法占有的故意。符合普通诈骗罪的特征。

　　第三种意见认为，孙某的行为构成合同诈骗罪。孙某与陈某口头约定买卖门面房，孙在收取了房款后，不履行约定，而是私自将房屋卖与他人，并将收取陈某的购房款挥霍一空。因此，其行为构成合同诈骗罪。

　　评析：笔者同意第二种意见。诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。从犯罪构成来看，首先，孙某客观上实施了承诺卖房的行为，获取房款后，又隐瞒了另卖他人的真相。其间，其以房子卖完后集中办理房产证为由不按约定办理房产证。其次，孙某具有非法占有的故意，其占有房款后，将房款用于支付工程款和个人消费，直至公安机关介入，仍拒不退还。所以，孙某的行为符合诈骗罪的构成要件，构成诈骗罪。

　　欺诈行为，属民事法律范畴，行为人不具有非法占有的目的，只是通过欺骗手段，使对方陷入错误，目的是从中获取更多利益。孙某二卖房屋时价格明显低于一卖时的价格，应该排除孙某二卖房屋是为了获取更多利益并退回一卖买主的房款的可能。孙某作为开发商，采用的是诈骗手段，目的是直接的、无偿的非法占有他人的巨额财物。故其行为不属于民事欺诈。

　　合同诈骗是诈骗罪的特殊形式，是从诈骗罪中分离出来的一个罪名，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。它一般包括5种情形：1．以虚构单位或冒用他人名义签订合同的。2．以假票据、假证明作担保的。3．没有履行能力，以履行小额合同，诱骗对方继续签订履行合同的。4．携款物逃匿的。5．其他方法。从合同诈骗罪的定义及表现形式来看，合同诈骗中的合同应属要式的经济合同，口头约定不应属于合同诈骗中的合同。且孙某没有签订合同，更没有履行合同。其行为不符合合同诈骗罪的特征，故不构成合同诈骗罪。应认定为诈骗罪。

　　（作者单位：河南省荥阳市检察院）

　　作者：冯少辉

　　（来源：检察日报）