新政后写字楼找"卖点" 城中高档写字楼销售回暖

　　【龙虎网讯】来自网上房地产最新统计数据显示，在刚刚过去的8月份，主城区商用物业的市场消化量达到认购74套，成交127套，总成交面积近1．2万平方米，同比7月份上升了30％以上，而商用物业的总体认购成交量也上升了一半以上。更多的信息表明，随着下半年商务办公市场的渐转活跃，商务项目尤其是主城区的办公物业开始迅速摆脱以往的“滞胀”局面，更多的写字楼依靠提升内部档次和合理营销跳出同质化竞争。以差异化的操作路线拉动市场的需求。其中高档写字楼的表现格外优异。

　　在以往很长一段时间内，写字楼的定位缺乏对市场需求层次的把握，导致供给结构与需求结构之间的错位和落差，市场销售面临很大的阻力，有关人士曾预计，今年写字楼推出的体量比较大，加上原先市场上的写字楼、商住项目等还有相当一部分存量没有消化掉，写字楼不是突破就是“遇冷”。如何实现高档写字楼应有的价值成为开发商必须考虑的问题。值得注意的是，随着上半年开始一批新的高端项目异军突起，这种现象得到有效改观。

　　新项目靠定位打破“坚冰”

　　从5月份开始至今，包括山西路银河国际广尝大行宫长发CFC中心、置地广尝湖南路天星翠琅等一些新项目陆续上市，这些项目在定位上统统瞄准高档办公商务市场，其中长发CFC中心开盘四天写字楼与住宅的总认购数已突破200套，销售率突破50％，认购金额近3亿元，8月份又陆续成交40多套，银河国际广场在引进高档国际酒店后，8月份累计销售90余套，总销额2500万元，进入城中项目销售额排名前列，即将于9月下旬开盘的置地广场认购率已超过50％。而湖南路的天星翠琅项目开盘当天销售额即达4000多万元，主要是投资旺盛。

　　此外，在销量上涨的同时，城中高档写字楼的销售面积和价位也突破了以往的瓶颈，目前在售的这些高档写字楼面积普遍达到70~120平方米以上。部分项目还改甩整层出售的方式以吸引大客户，价格梯级也有所上升。长发CFC项目写字楼包含挑高面积均价达到12000元／平方米，银河国际广场写字楼面积在100~200平方米的大户型占据主流。且均价最高达到了14000元／平方米以上，置地广场纯写字楼项目主力面积在120平方米以上，原先均价10000元／平方米，调整后起价已经达到12000元／平方米以上。天星翠琅主力面积70～120平方米，最大的是整层848平方米，价格约在8000~9000元／平方米。而山西路另一家纯商务项目议事大厦在主推小面积的同时均价预计也达万元以上。

　　高档写字楼将领军市场

　　写字楼市场放量回暖的内因何在?置地广场项目营销人士向记者介绍称，以高档纯写字楼为例，其数量、出租率、租售价格从某种程度上代表了一个城市、一个区域的经济活跃程度，写字楼的租售情况更是直接反映出该地区的经济发展水平。在上海北京等地，一些讲求商务办公环境的高档纯写字楼大行其道，租售价格也一路看涨。同样，南京写字楼市场的高档纯写字楼的占有率高低也决定着市场的导向。与以往那些讲究“大而全”的写字楼所不同的是，纯写字楼大多位于城市的核心区域，周边各项配套资源齐全，因此在城市资源的使用方面具有同样的便捷性，而项目必须保持办公主题明确、功能相对集中，从而摆脱了经营商业配套的包袱，避免了运营力量的分散，也降低了写字楼的运营成本。

　　“由于高档客户所在的企业大多非常强调专业化程度，具有较高的利润率和良好的成长性，他们要求办公场所功能相对单一，周边交通配套齐全；由于需要接待客户，写字楼必须能体现甚至提升公司的专业化形象具有相当的档次，高端纯写字楼的产品定位也迎合了那些追求公司形象的实力型企业的青睐，目前，南京本地以及省内包括传媒公司、外贸、保险、银行、新闻网站等在内的众多实力企业都对高档纯写字楼项目抱有强烈的兴趣。”