商品房买卖纠纷成投诉热点 法官详解十例房官司

　　买房子是人生的大事，可是一不小心就会产生房屋买卖合同纠纷。据消费者协会的统计，商品房买卖纠纷已被列为当前十大投诉的热点之一。

　　昨日，在沈阳市中法召开的“依法审理房屋买卖合同纠纷 促进房地产市场健康发展”新闻发布会上，第二民事审判庭庭长张东波介绍，2003年受理的房屋买卖合同纠纷为214件，而2005年上半年就受理了139件，呈逐年上升趋势。

　　会上介绍了房屋买卖合同纠纷的几种类型，并提供了相关的案例，希望借此提醒市民注意。

　　房屋质量问题

　　2000年6月份的时候，蔡某看中了位于铁西区某花园正在建设中的房子，与开发公司签订了《商品房买卖合同》，并在签合同时将31万余元的房款付清。随后，蔡又向开发公司缴纳了公共设施维护费等各种费用2万余元。2001年，蔡花了18万余元对房子进行了装修。可是2001年8月份，新买的房子开始漏水，导致不能入祝蔡于2001年8月将开发公司告上了法庭。

　　判决：解除蔡与开发公司签订的《商品房买卖合同》，开发公司将购房款31万余元、装修损失18万余元以及其他各项费用2万余元返还给蔡。蔡将购买的房屋返还给开发公司。

　　法官说法：在房屋买卖合同中，如果房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题，并难以通过修复办法解决的，买房人请求解除合同，法院应批准。对于不属于房屋主体工程的质量问题，但经过多次维修不能修复或质量问题严重影响买房人正常使用的，买房人也享有合同解除权。

　　惩罚性赔偿

　　1999年5月，汤某与某开发公司签订了《楼宇认购书》，认购了价值为34万余元的商品房。汤于2001年5月份，向开发公司缴纳了7万余元的购房款，其余的房款以分期付款的形式交付，开发公司也给汤出具了收款收据。而2002年12月份的时候，开发公司以高出原售价的价格将卖给汤的房子卖给了别人。汤于2003年5月将开发公司告上法庭。

　　判决：解除双方签订的《楼宇认购书》；开发公司退还汤购房款7万余元；赔偿汤购房款利息9000余元；将两次卖房所产生的差价3.5万余元赔偿给汤；开发商承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，赔偿汤7万元。

　　法官说法：《关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：惩罚性赔偿原则主要针对出卖人订立合同的欺诈行为和恶意违约行为。若出现下列情况可适用：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人将该房出卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证；4.故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　购房面积缩水

　　蒋某于2003年6月在沈河区青年大街附近买了两处房，总面积为552.74平方米。签订合同之后，蒋缴纳了全额购房款。

　　之后，蒋认为房屋实际面积与合同约定面积不符，于2003年8月提出起诉。由于双方没有就地下室的面积做出约定，开发商认为蒋的房子如果算上地下室的面积应该是587.28平方米，超出了约定的面积，故提出了反诉。

　　经沈阳市房产测绘大队测绘，蒋的房子地上一层至二层的建筑面积为532.68平方米，与合同预定相差20.06平方米，面积误差比为3.6％。

　　判决：市中法在判决时，没有把蒋家地下室的面积算入房屋总面积，判开发公司返还给蒋房款12万余元。

　　法官说法：商品房买卖合同中的面积缩水问题，是当前购房者反映强烈的一个问题。法律规定：出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的按约定处理，没有约定的按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　表见代理问题

　　王某花12万元从老崔前妻金某手里买了个回迁房。买房子的时候王看了金某拿来的手续。“她拿的手续挺全的，还有一个姓崔的身份证复印件和按手印的授权。”

　　虽然并不是姓崔的签的买卖协议，王还是买了房子，装修后就住了进去。一年后，王被老崔告上了法庭，要求王搬走。老崔认为，自己是房子的所有人，没有经过自己的同意，前妻不能卖房子。

　　判决：王不用搬走。

　　保护善意第三人制度

　　李某从老王头手里买了房子，这个房子原来是给老王头的养子住的，但老王头告诉李说养子不孝顺，就到法院解除了收养关系。双方还到房产局办理的手续。可老王头在外打工的养子听说房子被卖了，回来就把李给告了。他认为：“房子有我一份，他们买卖房子的行为不合法。”

　　判决：李买老王头的房子属于合法行为。

　　法官说法：老崔的前妻拿着全部手续，把房子卖给了王，王有理由相信房子是老崔答应卖的；老王头卖房子的时候也拿着解除收养关系的判决书，李也有理由相信，房子和老王头的养子没有关系。

　　王和李都是善意，尽到了应尽的注意义务，保护他们目的是为了保护交易安全，保护善意第三人是出发点；虽然，老崔和老王头的养子受到了损失，但他们利益的损失维护了交易秩序的稳定。

　　买卖动迁手续

　　沈阳一家房地产有限公司在皇姑区荆江街拆迁时，小叶的房屋正好在动迁范围。小叶将动迁手续卖给了张某后，搬走。张向房地产公司交了增加面积款。可是在回迁时，张发现公司根本就没给他安置房屋，而且公司也已经无房可以安置。老张将公司告上法庭要房子，按照房价赔钱也行。

　　判决：公司赔偿张货币安置款134688元，同时按照每月300元的标准赔偿老张没能按时回迁的损失。

　　法官说法：这个案子涉及买卖动迁手续是不是有效的问题。而随着城市改造，这已成为当前房地产交易中一种较为普遍的交易形式。

　　动迁手续实际是一种期待权，期待的是未来的房产，根据现行民法法理，未来物是可以买卖的。买卖动迁手续必须经拆迁人同意。拆迁安置是拆迁人和动迁人之间的事情。而动迁人将动迁手续转让后，按照法律规定应当经原协议的另一方即拆迁方同意。

　　“善意取得”的适用

　　王某有一处建筑面积77平方米的房子，于2003年1月出租给了刘某。但刘用伪造的假房证将王的房产证调换，又伪造了王的身份证和户口证明。刘用这些手续骗过了房产部门，将房子卖给了杨某，取得了19.8万元。杨某装修后入住，王才发现出租的房子被卖了。后刘虽被抓获，但房款已被其挥霍，不能追回。王向法院起诉，要求杨某腾房。

　　判决：市法院判令杨某将房屋腾空，按现状返还给王；王给付杨某装修费18000元。

　　法官说法：本案中，刘不是诉争房屋的权利人，其“转让”诉争房屋的行为也不是民事法律意义上的擅自处分共有财产的行为，亦不属于民法中的处分他人之物的行为，因此本案不能适用“善意取得”制度，杨某虽然为受害人，但得不到法律的保护。

　　原房主的居住权

　　2000年10月，张英把房子卖给刘武。同时，刘写下《证明》，承诺张英享有“永久居住权，直到天年后。”

　　2001年6月，刘武又将房子卖给了周某，还约定刘某享有两年居住权。2003年5月，周某取得了房证后，要求刘武交房，但张英没有腾房，刘武一气下放火点着了院内的柴火垛，被判入狱服刑3年。2004年9月，周某向于洪区法院提起诉讼，要求张英腾退房子。

　　判决：因张英卖房时，与买方约定了“直到天年后享有永久居住权”，故终审判张英不用腾房。

　　法官说法：张英与刘武明确约定，张享有永久居住权，直到天年之后。这样张英就保留了对该房的居住权。这个案件的处理结果体现了法院对弱势群体的保护，这是对公民最基本生存权利的维护。

　　房改房优先购买权

　　1989年2月，产权单位将一套单间分配给王老汉承租使用，老汉同意该房由儿子王东一家居祝1999年，王老汉去世。2002年8月，王东与妻子离婚，该套单间被判为由王东居祝2004年3月，王东也因病去世，房子由其女儿王红居祝随后，产权单位将这套单间卖给了王东的妈妈刘老太。办下房证后，刘老太把孙女告上法庭，要求腾房。同时，王红也提起诉讼，请求法院判令奶奶购房行为无效，要求确认优先购买权。

　　判决：法院终审判决驳回王红的诉讼请求。

　　法官说法：房屋共同承租人中的一人与产权单位重新建立承租关系，并进行房改取得产权，其他共同承租人或原承租代表人的继承人起诉要求确认房改协议的无效。

　　房屋中介责任

　　2001年9月，赵某通过和平区一家信息服务站登记卖房。赵伪造了其租住房房主吴某的《房屋所有权证》和《契证》，并伙同宋某冒充吴某的妻子，将房子卖给了刘某。刘某付房款后，在收拾房子时被原房主发现，才知道上当了，为此他损失了16万元房款，还给了中介方2000元。刘某向法院起诉，要求返还房款，并要求中介承担赔偿责任并返还中介费。

　　判决：市法院判令中介方不用承担连带赔偿责任，但须退还中介费2000元。

　　法官说法：如果中介方对卖房人的情况并不了解或没有隐瞒真实情况的故意，即使损害了委托人的利益，中介方也不承担损害赔偿责任。因此，在房屋买卖交易中，防范风险的注意义务主要还是由买房人承担。

　　( 辽沈晚报)