高房价下的"返租销售"是馅饼还是陷阱?

　　中广网北京9月28日消息 在“返租销售”模式下，开发商对投资分析往往极具诱惑力，包租前一段时期，投资者基本上可以“以租养供”，租期满后不仅能收回投资，而且可以净赚一个商铺。投资者不需劳神费力，便可坐收渔翁之利。“返租销售”真的像部分房地产开发商所描述的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？

　　记者了解到，“返租销售”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财

务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

　　例如，本来一处只值1万元每平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元每平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益根本达不到，据专家按包租10十年换算，投资者的年收益只有3%。

　　在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，购房者无法获得完全的物权。同时，虽然房地产开发企业在与买家签订合同时大多采取了“商铺出让”的字眼，在对外宣传时也冠以“取得四十年产权不变”等，事实上名为投资，但使用权与所有权分离，给以后的经营埋下隐患。

　　更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商便套现出局，承租商背着巨大的租金成本，而承租商的支付能力和信誉难以保证，其中任何一个环节出现问题，投资者的美梦都将化为泡影。

　　位于重庆市渝中区两路口的中华广场是由重庆科华（集团）公司开发建设的商业地产。2003年7月，数十位投资者先后购买该广场产权式商铺，并立即与重庆新一佳百货公司（简称重庆新一佳）签订了《商铺租赁合同》，租期为10年，年投资回报率8%。然而，投资者们发现，开发商在销售商铺时，承诺租赁的商家是深圳新一佳，签约时却变成了重庆新一佳。不过，开发商还是通过减免总铺款的方式，向众多投资者支付了前两年的租金。今年7月25日，按照租赁合同规定，投资者就该领取第3年度的首笔租金了，但重庆新一佳却以众多业主太零散为由，不愿单独向每位投资者支付租金。投资者们随后找开发商出面解决，可开发商董事长却神秘失踪，原开发企业办公地点也空无一人。投资者今后8年的租金回报尚无着落。

　　重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏认为，如果房地产市场发育比较成熟，开发商社会信用度高，“返租”形式也不是说不可行。“返租”是在房地产市场充分发育成熟，营销策略日臻完善的情形下出现的。在香港，房地产市场经过数十年的发展，已走向成熟，购房置业者比较理性，发展商社会信用度高，“带租约售楼”“返租”等营销策略比较风行。

　　有关部委和专家认为公布房价成本是大势所趋

　　中广网北京9月26日消息 新华社“新华视点”专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查，引起有关部委的重视和社会舆论的关注。舆论普遍认为公布商品房成本清单“撬开了房地产业内幕的冰山一角”，同时积极评价福州市物价局公布商品房成本信息的做法。

　　国土资源部：公布房价成本有利控制暗箱操作

　　中广网北京9月27日消息 国土资源部土地利用司负责人在接受记者采访时明确表示，“公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。”

　　买卖二手商品房收费指南

　　（1）个人购房不足2年出售的买方：契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）

　　卖方：营业税5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）

　　（2）个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：契税1.5%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）

　　卖方：印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）

　　（3）个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）

　　卖方：营业税（售房价－购房价）×5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）

　　 买卖已购公房收费指南

　　（1）个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税1.5%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）

　　卖方：印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）

　　（2）个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定）

　　卖方：营业税（售房价－购房价）×5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）