税改提速 新税制拉低三成房价

　　信报记者林华强/报道张秀良

　　地产巨头回应

　　近日，国家税务总局、中国人民银行等政府部门的部分高层人士准备针对中国房地产业税收体制进行改革。地产界传 出消息，重庆将成为试点城市之一。

　　一切都缘于本月中旬国家税务总局发布的“2004年国家纳税500强排行榜”，原因是这当中仅有一家地产企业 入围。

　　一直被称作“国家支柱产业”的地产大佬们集体落榜，这让地产业陷入了前所有未有的社会信任危机，一时间，关于 “财富巨人纳税侏儒”四处流传。

　　重庆业界保持得相对平静，9月24日，江北一家房地公司高层周某接受记者采访时称：“地产一直是重庆的支柱产 业，在重庆GDP中占重要比重，之所以没在国家的纳税排行榜中有所显露，是因为重庆的地产企业较为分散，体量不大。同 时，重庆房价不高，其总销售量不能和发达地区相比，没有上榜自然在情理之中。”

　　然而，面对这些负面消息，以地产为主业的上市公司就不可能用这样的理由来应对，他们需要更具体的证言，因为舆 论可以左右其股价的涨跌。

　　于是，与之前一向低调应对不同，作为中国地产业最大的上市公司万科变得不再沉默。万科总经理郁亮接受记者采访 时称，其集团公司的纳税总额应当排在第145位。他表示该集团2004年纳税额高达8.02亿元，相当于上市公司纳税 百强第48位，但上市公司纳税百强和中国纳税500强排名的计税方法不能完全体现房地产企业实际的纳税情况。

　　但记者在采访国家税务总局时，相关工作人员回应：排行榜所列纳税企业及纳税数据，均为独立纳税企业在其税务登 记所辖地区实际入库的全部税款，应该不会出现偏差。

　　面对地产巨头的否认，国家税务局更愿意相信自己的判断。有感于现状，国家加快了地产税收改革的步伐。

　　自地产业税收黑洞被曝光之后，来自北京地产界人士提供给重庆地产同行的消息称：国家税务总局、中国

　　质疑统计方式

　　这场房地产行业纳税诚信的风波最终传递到了重庆，重庆地产界人士对此反应并不如国内的大型地产公司强烈。记者 采访的几位地产高管都对持谨慎态度。一位与万科高管有私人联系的地产界人士孙某说：“我们的公司比起万科来小很多，没 有入围很正常，这场纳税风波不能对整个企业带来直接的影响。”

　　他分析，万科等大公司之所以在很短的时间内作出了回应，是因为其股价和公众的信心很有关系。而所有地产企业几 乎都没有进入纳税500强应也是另有原因：地产企业多半以集团公司的形式存在，旗下有很多控股的分公司，“往往是一个 楼盘就有一个单独的公司在操作”。

　　“国家税务总局在计算的时候是以单个的公司为统计单位，房地产企业这种分零式的操作当然不能排上榜。”孙表示 ，重庆的地产公司和国内靠前的几个大型地产公司比起来尚有一定差距，：“它们的母公司都没有排上榜，我们当然也不会有 企业上榜，这不是什么丢人的事儿！”

　　潘石屹也持相同的观点，他对记者的公开信中表示，公众从2004年度中国企业纳税500强的名单，发现房地产 公司没有进入300强的，来推断房地产纳税问题严重。“我认为，首先这是由于房地产行业分散造成的。如北京注册的房地 产公司就有四千多家，全国有四万七千多家。不像石油、银行、电信、钢铁这些企业，全国也没有多少家。如果北京房地产公 司，每家平均交500万元的税，合计起来就有200亿元，也快赶上‘大庆油田’了。”

　　万科提供的2004年度分税种的纳税统计表显示同样的情况，数据显示，2004年其控股和子公司实际缴纳的1 4项税费总额为8.02亿元。从营业收入排名看，万科在不久前评出的中国企业500强中位于第272位。

　　“但由于万科的项目分布在不同的地区，所以纳税额也按政策分布到了各项目所在的地区，因而个体纳税数额肯定不 能名列其中，如果合在一起，八亿多的纳税额应完全可以进入前500名。”重庆地产界高管孙某说。

　　他表示，按此方式继续统计，明年的“500强”可能同样鲜见地产企业的身影，当然也不可能有重庆的企业入围。 因为“重庆企业的操作模式和其它地区的地产公司基本一样，很多公司都是一个楼盘、地区有一个项目公司。”

　　“合理逃税”手段多

　　自上半年国家对抑制房价做出政策层面的规范后，“税收黑洞”再一次让地产商们本就紧绷的压力倍增，其中最大的 原因是国家已经加紧了“中国房地产税费改革”，而最有可能的方案是将房地产商交纳的税收由购房人来承担。

　　据提交此议案的全国政协委员郭松海称，此举目的之一是抑制房价猛涨。

　　据知情人士介绍，新的房产税可能是将开房商所必需交纳的税费转向买房人，让其“分期按揭”。对于此种传言，国 家税务局没有表示明确的方向。

　　“但将繁多、难以核算有明显空子可钻的十多种税费合并减少至数种，让房地产商不能利用法律空子去逃税是新税制 改革的核心。”国家税务总局宣传部门人士称，在实际操作过程中，房地产商绝对是有大量的逃税事实的，杜绝这种情况的继 续应当是税改的核心。

　　重庆解放碑的一家地产公司会计龙某告诉记者，目前大部分开发商可能通过房屋预售款的转移等方式“合理避税”， “业内通行的做法很多，如果一个项目就可以通过这些操作减少上百万的税收，民营企业很少愿意乖乖的去上交的。”

　　针对房地产公司通过一些隐秘的操作手段“合量避开”税收的现状，据称，税改提案中开始考虑将由开发商缴纳的这 部分税收转移到购房者手中，因为房地产开发商早已经将此计算在了房价当中，如果将其剥离，让消费者分期支付，房价将会 有明显下降，消费者购房实际成本也不会增加。

　　据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。如果开征房地产税，开发成本 就可以大幅下降，房价也会跟着大下降。

　　房价跟着大降

　　据一地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在 销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)／70＝98.57％，表现在房价中 ，除去房地产商公认的10%的利润，成本就下降了50％×98.57％＝49.29％。考虑到需求提高导致开发展商在 经营中的其他因素，将其中的10％—15％份额据为己有，因此理论上有34％以上的降低幅度。

　　显然，“中国房地产税费改革”的实施结果可能让房地产企业的利润更加透明。新力地产顾问公司经理谭周益在接受 记者采访时认为，一直以来，地产行业的利润都是一个扑朔迷离的事情。

　　重庆市地税局副局长吴希平举例称，该局最近解剖了一些楼盘并作了成本核算。一楼盘开发面积21.8万平方米， 可销售面积16万平方米，已销售13万平方米，销售收入7.9亿元，利润2.1亿元，净利润率达26.36%。

　　而在地产界者是众口一词：“房地产利润为10%。”

　　两种成倍的差距形成的巨大反差，最终让地产行业“财富巨人纳税侏儒”的嫌疑越来越大。

　　“如果将相关税费剔除，房地产利润将透明化。地产的利润秘密程度将不会很大，但房价仍不会有明显下降。”谭周 益说。

　　“地产企业在经历了

　　然而新税制的改革一旦实施，它对于通过各种渠道逃税来生存的地产企业来说，则是房产新政后的又一寒冬，因为旧 有的利润源泉“逃税”一夜之间化为乌有。