三万个家庭创富之梦破灭

　　历时两年多的农改超创富神话终于面临全面破产的命运，显然重庆从事农改超的三十多家实力并不雄厚的物业开发公 司很难兑现当初年利高达10%∽17%的承诺，随着房地产金融的紧缩，涌入农改超领域的10亿资金也面临着解套的难题 。

　　十亿农改超资金解套难

　　信报记者李星辰报道张秀良摄影

　　闲置地产的诱惑

　　“曾经吹得天花乱坠的投资农改超不过是花钱买了一个创富的梦想，”律师李纲告诉记者，从整个投资过程来看，这 些投资者支付了几万到几十万元不等的现金之后，买到的是一个几乎没有任何保障的收益权。因为这些投资者实际上大都并不 参与摊位的经营，他们拿到手上的不过是一份协议。而这些开发商在当初承诺高额回报的时候并没有打算要兑现。

　　根据中国商业地产联盟《2004年中国商业地产报告》，2004年，重庆商业地产空置率位居全国之冠，达44 %，同期国内商业地产空置率仅仅为20%到25%。目前还没有官方数据表明，重庆商业地产在2005年的运营状况是否 有所改善，以及是否可能在本次商务部正式摸底调查中再次“夺冠”。

　　大量的商业地产闲置给农改超开发商们制造创富梦想创造了条件。

　　如龙寰物业购买的南坪金子村101号5328.32平方米的商业地产,总共花了2718万元,但是经过其装修 和改造后，而其卖出价格则为套内每平方米16000元，这样该超市4448.75平方米的套内铺面，龙寰就可以卖到7 118万元。开发商对农贸市场进行改造后只要售出50％左右就可保本，然而一般情况下，农改超的销售率都在70%以上 ，高额的利润让不少小开发商铤而走险。

　　投资不下10亿元

　　2004年下半年，重庆房地产市场开始出现缩水，不少中小房地产开发商紧跟龙寰物业以奔跑的姿势挤进了农改超 的大道，其中包括大泽置业公司、嘉禾集团等。据悉至少有三十多家房地产开发商现在正在做农改超。天生集团、兴恒置业等 公司向外界透露，现在已有15家公司先后收购、新建了40余个农贸超市，大都位于主城各区域商业中心，以九龙坡区、沙 坪坝区、江北区最为集中，平均每个以3000万元计，投入资金不下10亿元。

　　“目前这被套牢的10亿资金要解套相当困难，”重庆百货一刘姓副总经理表示，重庆从事农改超的房地产开发商本 来实力并不雄厚，又没有超市的经营经验和人才，如果不依靠扩大农改超规模来扯东墙补西墙，几乎不可能通过自身的经营盈 利以实现良性运转，因为只有场地而缺少其他如资金、配送渠道、管理经验的营销团队将很难把超市的利润率提高到10%以 上。

　　卷款潜逃为上计

　　黑格集团的赵总分析称，随着农改超问题的逐步暴露，农改超开发商在无法解决企业所面临尖锐矛盾的时候绝大多数 开发商可能选择三十六计走为上的策略。位于大渡口的吉源农贸超市老板卷款潜逃就是一个先例。

　　最终受伤的是这些投资者，业内人士李先生指出，目前投资农改超的小投资者处于进退维谷的状态。其主要表现在： 首先，作为单个的投资者，这一群体大多没有太多的维权能力，处于一盘散沙的状态，很难与组织严密的企业进行博弈；其次 ，由于信息不对称，这些投资者很难掌握这些企业及其主要领导人的动向，也无法知道这些企业的经营状况；另外，由于这些 农改超开发企业属于多头管理，这些企业的老板逃跑之后，这一群人将很难挽回损失。

　　出路就是继续改？

　　从全国的情况来看，2000年在全国兴起的农改超在经历了两年多的运作之后纷纷陷入困境。广州市2002年农 改超搞了80家，2003年上半年只开了10家左右；武汉生鲜超市只赚人气不赚钱；2004年，南京8家生鲜超市全部 倒闭；杭州已改建成的生鲜超市仅有5家，经营上大多如履薄冰。尽管没有人会怀疑农改超是农贸市场的未来发展方向，但是 农改超的出路问题却是开发商和投资者普遍关心的问题。

　　浙江工商大学经济学院的柳晓阳对其进行专题研究后指出，农改超要继续发展就必须改。即在农改超过程中，政府作 为各个环节之间的润滑剂，应从增强农改超的源动力出发，切实提高消费者生活水平，引导消费者偏好的转变，营造公平的市 场竞争环境。另外，农改超应该明确自己的定位，合理布置多种业态模式的组合和网点。随着消费需求的多样化、个性化和层 次化，生鲜商品的经营模式趋于多元化，除农贸市场外，各类连锁超市、大卖场、生鲜专营店并存，以各自的特点满足特定的 消费群体。应采用“农贸市场+社区生鲜便利店+生鲜超市”的配套模式，在网点的分布上做到合理、科学和便利。当然还需 要加强对销售环节的管理。

　　而对于广大的投资人而言，一个关键就是要调低自己的投资回报率，因为在现实的情况已经不可能有太大改变的情况 下，希望越大，失望也就越大。

　　3万个家庭的代价

　　在记者调查过程中，遇到这样两位女士。

　　一位是患有白血病的中年女士。她将自己毕生的积蓄十多万元全部用来购买了农改超的铺面，她相信开发商所承诺的 年收益8%∽17%的回报率可以实现，直到卖给她铺面的老板逃跑了。现在，她不能按时拿到租金，连买药的钱都没有。另 外还有一位姓刘的女士，她把家里所有的资金都取了出来，还向亲戚借了几万元，跑了7趟，最后买下了某开发商的3个摊位 。至今，她还拿着一纸合同，不知道产权证何时可以到手。最后她不得不卖掉自己的房子来还债。

　　在这场非理性的农改超投资中，重庆城中至少有3万个以上的家庭受到严重影响，并将为此付出惨重的代价。

　　这一切源于诱人的回报，8%∽20%，这是做其他投资想都不可能想的回报率。更为重要的是，投资的门槛还很低 ，少则3∽5万元，多则数十万上百万元。