桥南片区改造工程："换钱""换房"随你便

http://www.sina.com.cn 2005年10月08日09:53 东南早报

　　桥南片区改造工程全面启动房屋、征地拆迁补偿安置实施方案出台

　　早报讯（记者江海苹）10月8日，总规划改造用地面积约3000亩，拆迁面积约110万平方米，总投资达30多亿元的桥南片区改造工程将开始实施房屋搬迁拆除。昨日，泉州大桥南片区改造及立交桥建设工程拆迁动员大会在晋江大剧院召开。

　　《泉州大桥南片区改造及立交桥建设工程房屋拆迁补偿安置实施方案》及《泉州大桥南片区改造及立交桥建设工程征地拆迁补偿安置实施方案》昨日也由晋江市土地储备中心制定并出台。

　　泉州大桥南片区改造及立交桥建设工程房屋、征地拆迁总范围：东至317县道、江滨路，西至柴塔村、清村，南至农科所、御辇村（至规划路），北至324国道、火炬村、东浦村。

　　届时桥南片区将采取分批分片的拆迁改造办法，第一批为立交桥、池峰路、C2、A1地块、福联纺织城、集资房、邮政楼，拆迁期限至2005年12月31日止，时间为两个月，其他地块分三批，最后一批在2006年年底拆迁完成。

　　据悉，桥南片区将于2008年基本建成。其中立交桥建设于2007年2月底完成，安置房于2007年年底建成，区域内主干道建设于2007年6月底完成。2007年年底被拆迁户开始回迁。

　　桥南片区房屋、征地拆迁补偿安置方案解读

　　1.解读：房屋拆迁这样补偿安置

　　根据《桥南片区改造及立交桥建设工程房屋拆迁补偿安置方案》，选择货币补偿的，被拆迁人在规定的拆迁期限内完成房屋搬迁腾空并签订协议的，由拆迁人一次性付清拆迁补偿费。

　　产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先搬迁腾空签订协议先选房”的原则。被拆迁人在签订拆迁补偿协议书的同时，应就安置房的户型、套数、面积签订产权调换意向书。

　　被拆迁户实行就近安置的原则。安置房建设地点在片区内兴贤路北侧A1、A3、D10地块、池峰路北侧C2地块和南侧F3地块，由拆迁人统一规划、统一建设、集中安置。其中晋江区域内华洲、大洲、霞美村被拆迁人安置在A3、C2地块，清、柴塔、御辇村被拆迁人安置在F3地块；鲤城区域内的被拆迁人安置在A1、D10地块。

　　在拆迁公告规定的搬迁期限内完成搬迁腾空并签订协议的，被拆迁人凭“验收证”拈阄确定并换取“拆迁补偿安置证顺序号”。安置时被拆迁人凭“顺序号”按顺序在拆迁人指定安置区内选房并办理产权调换手续。区域内所有在各批次前搬迁腾空并签订协议者，均作为各批次的提前批，统一拈阄确定并换取“拆迁补偿安置证顺序号”，被拆迁人可按该“顺序号”选房，亦可参加原所在批次提前批之前选房。

　　私人住宅、集资房、公房、商品房选择货币补偿的，将根据房屋结构和装修档次不同情况，按不同标准进行补偿。

　　选择产权调换的必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置房；等面积应补差价按新建安置房的安置价与被拆迁房屋的补偿价进行互补。被拆迁人对补偿安置方案所列价格无异议、按时搬迁并签订协议的，新建安置房安置价为2200元／平方米。

　　被拆迁房屋超过拟调换安置房面积的，超过部分一律实行货币补偿。

　　由于房屋建筑结构的原因，安置房建筑面积超过原房屋建筑面积的，超过部分在20平方米以内（含20平方米）的，1－7层按相应安置房安置价结算，8层及以上每增加一层增加层次差价40元／平方米；超过20平方米以上部分，1－7层为2500元／平方米，8层及以上每增加一层增加层次差价40元／平方米。若被拆迁人部分选择货币补偿的，安置房实行等面积调换，不予扩购。

　　店面的认定指经产权机关登记的，或未经产权机关登记但经城市规划部门批准的。被拆迁人对方案所列价格无异议、按时搬迁腾空并签订协议的，新建店面安置价分类：一类地段9000元／平方米，二类地段6000元／平方米；二层及以上商场3500元／平方米。超过原有面积部分：一类地段11000元／平方米，二类地段8000元／平方米；二层及以上商场5000元／平方米。安置店面面积不足原店面面积部分实行货币补偿。

　　2.解读：搬迁过渡这样补助

　　住宅用房搬迁过渡如选用货币补偿的，将根据标准一次性发给被拆迁人一次搬迁补助费。

　　选择产权调换的，拆迁过渡期限最长不超过36个月。搬迁过渡鼓励被拆迁人自行过渡，按标准发给临时安置补助费；被拆迁人确实无法自行过渡的，由拆迁人提供临时过渡周转房，原则上不再发给临时安置补助费。

　　搬迁补助费将根据标准一次性发给被拆迁人两次搬迁补助费。临时安置补助费的时间计算为：补助时间自被拆迁人完成房屋搬迁腾空并签订协议之日算起，至拆迁人书面通知入户安置为止；属拆迁人的责任，造成过渡期限超过36个月，若被拆迁人自行过渡的，从逾期之日起，拆迁人应每月双倍付给临时安置补助费；若被拆迁人使用周转房过渡的，拆迁人每月按标准付给临时安置补助费；拆迁人发出书面选房通知15天内，被拆迁人按要求办理入户安置手续的，按标准再发给三个月临时安置补助费；被拆迁人未按要求办理入户安置手续的，从发出选房通知第二个月起，拆迁人不再支付被拆迁人临时安置补助费。

　　根据规定，店面的停产、停业补偿费根据被拆迁店面合法面积，按30元／平方米月计算，一次性给予6个月的补偿。

　　企业厂房、仓库及其他配套用房的搬迁补助费按建筑面积5元／平方米计算，大型机械设备每台按300－800元计算。拆迁造成工厂停产、停业的补偿费按拆迁建筑面积12元／平方米月计算，一次性给予6个月的补偿。

　　拆迁非住宅房屋为出租房的，按拆迁时房产租赁纳税的月租金标准，一次性给予3个月租金补偿；租赁关系由被拆迁人和承租人自行协商解决。

　　3.解读：按时搬迁这样奖励

　　有关部门对按期完成房屋搬迁腾空并签订协议的给予一系列的优惠和奖励措施。

　　在合法建筑的私人住宅中，第一个月内按期完成房屋搬迁腾空并签订协议，选择产权调换的将给予65％至100％的面积应补差价减免；选择货币补偿的将给予300元／平方米的奖励。在第二个月内按期完成房屋搬迁腾空并签订协议，选择产权调换的将给予50％至85％的面积应补差价减免；选择货币补偿的将给予150元／平方米的奖励。

　　合法建筑的集资房、公房、商品房中，第一个月内按期完成房屋搬迁腾空并签订协议，选择产权调换的将给予85％的面积应补差价减免；选择货币补偿的将给予300元／平方米的奖励。在第二个月内按期完成房屋搬迁腾空并签订协议，选择产权调换的将给予70％的面积应补差价减免；选择货币补偿的将给予150元／平方米的奖励。

　　店面如选择货币补偿的，在规定拆迁期限的第一个月内完成搬迁腾空并签订协议的，按店面补偿金额的20％给予奖励；第二个月内完成搬迁腾空并签订协议的，按店面补偿金额的10％给予奖励。选择产权调换的，等面积部分应补差价根据相应情况给予补差价减免，其中第一个月内完成搬迁腾空并签订协议的补差价减免50％；第二个月内完成搬迁腾空并签订协议的补差价减免30％。

　　企业厂房、仓库及其他配套用房选择货币补偿的，在规定拆迁期限的第一个月内完成搬迁腾空并签订协议的，按被拆除建筑面积给予200元／平方米奖励；第二个月内完成搬迁腾空并签订协议的，按被拆除建筑面积给予100元／平方米奖励。选择异地安置的，在规定拆迁期限的第一个月内完成搬迁腾空并签订协议的，按被拆除建筑面积给予100元／平方米奖励；第二个月内完成搬迁腾空并签订协议的，按被拆除建筑面积给予50元／平方米奖励。

　　在违法、违章建筑中，私人住宅在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建用地并已缴付土地款的，按同意基建用地范围内建筑面积的100％给予补偿安置。

　　在1987年1月1日至1995年12月25日前经生产队（村民小组）、大队（村委会）、镇政府三级同意，但未经县级人民政府批准使用耕地进行基建的；或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意但未经镇政府同意使用原有宅基地或村内空闲土地和其他土地基建的房屋，按同意基建用地范围内建筑面积的90％给予补偿安置。超出批准手续部分按相应重置价标准的70％给予补偿，但不予奖励和安置。

　　1995年12月25日至1999年1月1日前基建的房屋，手续不完整部分按80％给予补偿安置；超出批准手续部分按相应重置价标准的60％计算给予补偿，但不予奖励及安置。

　　1999年1月1日至2004年11月1日前手续不完整部分按70％给予补偿安置；超出批准手续部分按相应重置价标准的50％计算给予补偿，但不予奖励及安置。

　　2004年11月1日后，擅自进行房屋及其附属物抢建、扩建、翻建、加层、装修的一律不予补偿。

　　已出售的公房及经房改的集资房，按商品房补偿安置；未出售的公房及未房改的集资房原则上补偿安置到产权单位。

　　对违法、违章建筑的厂房，1995年12月25日以后，土地已批但未经规划建设部门批准的违章建设工业用房，土地按征用工业用地标准给予补偿，地上物按重置价的80％给予补偿，但不予奖励及安置。使用未经批准土地的违法建设工业用房，土地按征用未经批准用地给予补偿，地上建筑物按重置价的60％给予补偿，但不予奖励及安置。

　　凡超过期限腾空签订协议或被实施强制拆迁的房屋（住宅、店面、厂房、仓库等）均不适应上述的优惠、奖励措施。

　　4.解读：未建宅基地54万元/亩

　　经有权机关批准的用地，并已缴清全部土地规费的，补偿费用如下：私人住宅用地已完成基建的土地结合被拆迁房屋根据相关标准综合进行补偿（该补偿价格包括土地、地上建筑物、二次装修等）；尚未基建的按54万元／亩进行补偿。工业用地按21万元／亩进行补偿，建筑物按相关重置价标准补偿；部分土地规费未缴清的按实扣除。

　　未经批准的用地，不分征收土地的原地类，土地补偿（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等）统一按4.63万元／亩进行补偿。考虑区域实际情况，每亩补助一定数额的生产生活补助金。

　　征收非建设用地土地补偿费用不分征收土地的原具体地类，土地补偿（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等）统一按4.63万元／亩进行补偿。考虑区域实际情况，每亩补助一定数额的生产生活补助金。

　　地上附着物为果树的，再按以下标准给予补偿。龙眼、荔枝（每亩限制数量在25株之内）根据树高标准每株分别给予100元至1300元不等的补偿；橄榄、杨梅、芦柑已产果的150元／株，未产果的20元／株；芒果、番石榴、枇杷、文旦柚已产果的100元／株，未产果的20元／株；杂果每株50元；果苗每株15元。抢种的农作物、果树不予补偿，征用后砍伐的树木归原所有者所有。

　　5.解读：房屋补偿的异议与方式

　　被拆迁人如对《泉州大桥南片区改造及立交桥建设工程房屋拆迁补偿安置实施方案》中所列价格有异议的，应委托具有相应资质的评估机构对被拆迁房屋市场价、新建安置房市场价同时进行评估，评估价格经拆迁当事人协商认可的，按评估价格进行补偿，但不再享受本方案规定的补差价减免优惠、奖励；拆迁当事人对评估价格仍有争议的，可以向泉州市拆迁评估技术鉴定专家委员会申请鉴定，达不成协议的，可以申请裁决，按裁决结果执行。

　　房屋拆迁补偿方式有以下几种：（一）私人住宅、店面在房屋拆迁补偿方式中可选择货币补偿，也可选择产权调换。选择产权调换的，实行“先搬迁腾空签订协议、先选房”和“就近安置”原则。

　　选择货币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行产权调换。

　　被拆迁房屋面积较大、产权清楚的，可部分选择货币补偿结合部分产权调换，但产权调换部分只按等面积调换，不予扩购。拆除违章建筑按本方案有关规定处理。

　　（二）机关事业单位按照规划集中安置或货币补偿。

　　（三）企业厂房、仓库及其他配套用房，实行货币补偿或异地安置。

　　（四）拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理。

　　6.解读：关键词解说

　　三种方式补偿安置

　　◎“换钱”———被拆迁人完成搬迁腾空经验收合格并签订补偿协议后一周内，由拆迁人将拆迁补偿款及搬迁补助费一次性付清，补偿款可享受免营业税、个人所得税等优惠政策。

　　◎“换房”———对选择产权调换的，按认定的产权面积实行等面积调换，就是拆一平方米补一平方米，差价互补。

　　◎两种方式相结合———如果厝的面积大，则选择部分换房，部分换钱比较有利。在能满足居住要求的条件下“换房”，剩余选择“换钱”。“换钱”部分在签订补偿协议后，扣除补差，一周内一次性付清。

　　提前批有奖励

　　应拆迁房屋在该拆迁批次前，完成腾空经验收合格并签补偿协议的，称提前批。它除享受拆迁期限第一个月的优惠、奖励外，选择货币补偿的即可领取补偿款；选择产权调换的可获得二次选房机会；按拈阄顺序号选房，亦可在参加原房屋所在拆迁批次提前批之前选房。自腾空经验收合格并签订补偿协议之日起，开始领取5元／平方米，则每月的临时安置补助费2500元，相当于租厝给政府。

　　产权调换不同批次怎么安置？

　　根据被拆迁房屋所在的拆迁批次，按选房顺序号在拆迁人指定的安置区内选房安置；如被差遣人是提前批的，可按拈阄顺序号选房，亦可在原房屋所在批次提前批之前选房。

　　关键词：安置房

　　◎安置房于2007年年底建成，2007年年底被拆迁户开始回迁。

　　◎安置房主要有三房一厅和三房二厅，面积120—140平方米左右；辅助户型为二房、四房及复式等户型，面积从50—200平方米左右不等。

　　◎安置房期房不能直接转让更名给他人，必须直接安置给被拆迁人（原产权人），未依法登记领取权属证书的房地产不得转让、不得更名。

　　◎被拆迁人要将自己的安置房转让他人，要等到取得安置房产权证后，被拆迁人夫妻与受转移人一起到市交易所签章办理相关手续；房屋交易主管部门公告一个月；缴纳相应税费。

　　关键词：老人孩子

　　◎搬迁期间，拆迁区域内学生的上学，将启动区域内学生的转校工作。其中本地生集体免费转校至唐厝小学和幼儿园，在拆迁过渡期间实行定点、定时、免费接送；非本地生自行转校。

　　◎搬迁期间，常住农业人口中男的满60周岁、女的年满55周岁，每人可以获得10000元的一次性生活补助费；计划生育户的夫妻，年满60周岁的双倍发放。

　　关键词：二次拆迁

　　◎属于二次拆迁对象，政府有实行照顾。对以前因政府项目建设，而被拆迁安置在桥南片区的，凡是在2004年11月1日前的建筑，均以完全产权认定进行补偿安置；对安置地已规划选址但未动工建设的将视情况进行补偿安置。

　　关键词：周转房

　　◎根据被拆迁人申请登记的实际情况，由拆迁人统筹安排临时过渡周转房。周转房能基本满足被拆迁人的居住要求。

　　◎周转房租金，标准与临时过渡安置费的标准一致，即5元／平方米月。被拆迁人使用周转房多少面积，要相应扣除被拆迁人的临时过渡安置费。同时，按照一户一处的原则提供周转房。

　　关键词：住房困难户

　　对住房困难户实行补助。拆迁区域内常住户口，其被拆迁面积在产权调换时人均不足20平方米的，可以申请扩够人均20平方米。