九月房产成交量显波浪式起伏 博弈关键时刻来临

　　【龙虎网讯】近来南京楼市的吹鼓手遭受了一次不小的打击。

　　１０月９日，南京网上房地产显示，当日成交３４０套，认购１７８套，创下了自５月３１日以来最高日成交纪录；两天之后，网上房地产显示当日成交３７套，认购１３９套，成交量几乎只有９日的十分之一。摇摆不定的成交量使得市场言论经常前后矛盾，市场走势也似乎难以捉摸。

　　“市场愈发微妙了。”紫鑫中华广场销售总监黄真敏对记者说。在他看来，过多的言论探讨反而对市场不利，此前对市场的众多理论推测似乎少有应验者。“大家心里都没有底，只有静下来看。”

　　购买力大量积累

　　今年“金九”的失落有目共睹。９月份南京市成交商品住宅３６３６套，而８月份总共成交商品住宅３６８２套，“金九”在盛名之下，甚至不如８月份成交的多。在众人失望之余，９月下旬的成交量上涨，给市场稍稍保留了一些颜面。

　　“金九”下旬，南京楼市日均成交量突破１８０套。十一黄金周期间，受房地产交易登记中心放假和阴雨天气影响，黄金周前六天成交不足６０套，但随后１０月８日１６８套、１０月９日３４０套的成交量，隐约显现了“金九”购买力部分释放的姿态。９月１７日，万达华府降价５００元重新开盘，当日狂销１０５套似乎就是明证。９月下旬市场成交的喷涌，究其原因，与下旬房展会举行，十一黄金周到来，众楼盘推出优惠不无关系。黄真敏表示，从市场阶段性的成交量波动来看，市场中长时间积累的刚性需求仍然非常可观。

　　“现在南京楼市的销售情况是戳一下动一下，不戳不动。”南京抉策地产研究中心厉建军表示，从今年上半年以来，大量市场需求进入观望状态。价格的下降会刺激一部分购买力的释放，然而难以改变整个市场观望局面。

　　面临资金生死关头

　　“南京缺钱的开发企业不是一家两家。”南京某投资公司执行总裁向记者透露，该公司从去年起就开始在南京开展金融业务，接手了数个房地产开发项目的融资。“两年前接触部分房地产企业老总，他们都不欢迎我，认为形势这么好，资金不会有问题。现在，他们认识到，我说对了。”

　　在现阶段市场博弈中，开发商有一个致命的死穴，那就是资金成本。在开发商与消费者有可能持久的对峙中，开发商必须为每一秒买单，支付大量的贷款利息以及资金运转周期延长带来无法估量的损失；而消费者为对峙付出的成本要小得多。

　　“年底绝对是一个坎，除了按时支付的银行贷款利息之外，各种账款都将在年底结算。”一业内人士对记者说，“开发商们再不调整，情况会更加糟糕。”

　　博弈关键时刻来临

　　今年南京新批上市的商品房将创下历史新高，全年新批上市的总量超过１０００万平方米。南京网上房地产显示，今年以来，全市商品住宅总共销售了近３．１万套，还有３．８万套等待消化。现在，开发商剩下的时间不多了。

　　业内人士对接下来的市场作了各种预测，一种观点认为接下来的市场会进入波浪式调整阶段，即开发商下调一次房价，购买力释放随之释放一批，市场成交量放大，随后复归冷淡；开发商再次下调价格，购买力再次释放。如此循环往复，直到房价调整到某一个适当的节点为止。市场的发展往往出乎意料，这是市场的危险和魅力之所在。部分业内人士认为，不排除市场忽然出现大幅度跳水者，从而带动板块甚至南京楼市价格倾泻直下，同时亦不排除“金九银十”往后延迟，在南京的冬季出现房产“小阳春”。