缺少专业验房机构收房纠纷多

　　很多在今年交付的楼盘开发商都没有料到，以前顺顺当当的交房，如今却成了“最难熬的日子”。一些开发企业老总甚至不敢到自己的楼盘现场办公。那么，原本是喜气洋洋的收房，为何频频演变成开发商和业主“全武行”呢？是开发商普遍诚信缺失还是业主变得较真？抑或另有隐情？

　　数字显示，仅在今年五月至七月期间，南京就发生11起影响较大的交房纠纷，而在

往年，这样的事情并不多见。

　　开发商只出具《建设工程竣工验收备案表》就说“可以交付”。而在以前则必须拿到南京市建筑安装工程质量监督站发放的《单位工程质量合格证书》才能交付。

　　投诉人：五次验房问题不断

　　近日，购买江宁某楼盘的黄女士找到快报：她花了全部积蓄购买的商品房，被开发商拖了两年才交付。好不容易盼到收房日子，先后五次现场验房，结果每次都发现问题。

　　据了解，这套房子的合同约定交房时间是2003年6月，但是直到今年7月24日才收到交房通知。她五次前往验房，不是发现厨房玻璃破了个大洞，煤气表装反了、读数朝墙；就是发现卫生间顶部渗水、有线电视线没接到室内；直到8月25日开发商才整改完毕。

　　如此一来，黄女士担心了。当初交付时，开发商只出具了《建设工程竣工验收备案表》（以下简称《备案表》）就说“可以交付”，而在以前，开发商必须拿到南京市建筑安装工程质量监督站发放的《单位工程质量合格证书》才能交付。矛盾焦点：都怪质监退居幕后？

　　对比：在旧的验收办法中，质监机构直接考核工程质量，决定是否合格并签发等级证书。而按照新的办法，质监部门仅对工程进行“竣工验收备案”。

　　记者通过深入采访发现，这嘲验房风暴”与去年《行政许可法》的实施，以及国务院将“地产开发项目竣工综合验收”列入“取消的行政审批项目”关系密切。伴随着这两个法律法规的实施，购房者赖以信任的质监机构一下子从“台前”走到“幕后”———这被认为是诱发“交房之痛”的根源。

　　关于《行政许可法》实施前后竣工验收的变化，南京市建工局建筑安装工程质量监督站有关人士作了这样一番对比：在旧的验收办法中，质监机构直接考核工程质量，决定是否合格并签发等级证书。它并未参与工程的施工管理，但是从法律角度上来说，它容易被认为是工程的责任主体；而按照新的验收办法，质监部门从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。质监机构作为法定的监督方，既不是工程质量的责任主体，也不是工程质量的直接责任人。

　　南京行政学院副教授任新民对此解释说：“这并不是问题的根源所在。《行政许可法》明确规定了行政许可事项的范围，减少和限制不必要的行政审批事项，使行政机关由过多地直接干预社会、经济生活，向服务型政府转变。”

　　购房者：我凭啥相信开发商

　　担忧：以往商品住宅竣工综合验收合格，建设、绿化、消防等部门缺一不可，现在是否合格都是开发商说了算。

　　和黄女士有着同样痛苦的收房经历的林先生则说，“以往商品住宅竣工综合验收合格，建设、绿化、消防等部门缺一不可，新建商品住宅只有通过这些部门的竣工综合验收方可办理《房屋产权证》。现在这个至关重要的环节取消了，从住宅质量到整个小区水电气、绿化配套等是否合格都是开发商说了算，有点自说自话的感觉。”

　　开发商：购房者“过度维权”

　　轻松：以前的房产开发竣工综合验收，需要通过20多个部门盖“红印章”，现在大大缩短了交房时间，加快了企业的资金回笼。

　　有房地产开发企业说，以前的房产开发竣工综合验收，需要通过20多个部门盖“红印章”，所以综合验收的周期一般都要半年以上。

　　“现在之所以交房纠纷增多，一个重要的原因就是有些购房者存在过度维权的行为。”江宁一家遭遇交房风波的开发商表示。

　　质监部门：投诉多属“质量通脖

　　质监部门有关人士说，他们每年接到的投诉中，有80%集中在质量通病方面。比如楼面渗漏、墙体裂缝、地面起壳等。

　　南京市已经从去年3月10日起，强制要求所有新建住宅工程使用“住宅质量通病治疗处方”，力求根治住宅质量通玻

　　【专家建议】

　　市场呼唤验房机构

　　“问题的关键是，在依法从万能政府向服务型政府转变的同时，政府还应该加强对相关中介机构的培育和引导。”任新民说。

　　据了解，现在南京民间活跃着五六家专门为购房者提供验房服务的机构，他们多在一些专门的房地产网站上发布信息，招揽生意。

　　南京一家验房工作室的负责人说，“和全国其他地方一样，我们大多是与业主进行私下交易，把验房的结论告诉业主，让他们拿着‘问题’有针对性地跟开发商交涉。”而事实上，因为这类验房机构“师出无名”，开发商往往并不认可他们提出的意见和建议。

　　采访中，东南大学物业管理研究所所长黄安永说，如果市场有了健全的验房机构，问题可大大减少。

　　建议一：尽快出台验房标准

　　事实表明，当质监部门抽身之际，房地产市场上买卖双方的纠纷随之升级。

　　对此，南京地产界和法律界的不少有识之士认为，在当前房地产开发企业诚信度良莠不齐的情况下，政府出面培育有资质的民间验房中介机构，满足购房者的验房需要也成当务之急，而尽快出台“验房标准”则显得尤为重要。

　　资深验房师丁渤说，“验房标准”是一个跨建筑、规划、法律等多行业的新“行业标准”。如果制定这一标准，至少要包含“房地产法律法规”、“建筑设计”、“工程质量”以及“城市规划”等方面的内容。

　　建议二：验房师门槛要高

　　南京市房产局一位不愿透露姓名的人士说，“就像很多行业要持证上岗一样，验房中介机构的从业人员肯定首先要过资质认证关。不是你在房地产行业‘混’一阵子就可以成为验房师。”

　　那么，什么样的人才能成为专职验房师呢？

　　这位人士说，一旦要对这个职业进行资质认定，必然要经过一定的水平和能力测试，测试的内容要涉及房地产专业知识、建筑设计知识、工程质量监理知识和相关法律知识等等。

　　高门槛将会带来高收入。据南京一家民间验房机构负责人透露，在国外，一个有资质的验房师收入相当优厚。他们验一套大约150平方米的房子收费约7000元，相当于目前国内相似从业人员收费标准的30倍！

　　建议三：监管要多部门联动

　　在对验房中介机构的管理监督方面，业内人士认为，最好由建设主管部门和房产主管部门共同出面，成立一个资质认定和市场监管机构。

　　在“各司其职”的原则下，作为第三方的验房中介组织在商品房交易市场上，既成为购房者可信任的朋友，又成为开发商需要依赖的监督者。而这一切都需要一个监管有力的机构来带动。快报记者程富建孙洁