房屋维修资金有望降低 可能按照造价的5%收取

　　【龙虎网讯】买商品房，除了支付数十万的房款外，还得交纳少则几千、多达几万的维修基金。这笔钱究竟为什么交、怎么交、交了干什么用？昨日，建设部、财政部公布了《住房专项维修资金管理办法》的征求意见稿，向全国人民征求意见。该意见稿提出：将按照房屋的建安造价的5%以上来收取维修基金，并将维修范围从中修、大修放宽到了小修。南京物业管理办公室基金管理科科长徐成昨日接受记者专访，对意见稿作出详细解读。徐表示：南京将按定稿后的新规修改现有规定，维修基金的收取、使用将更合理，市民的负担也有望减

轻。

　　住房维修责任转移

　　■草案：住房维修责任个人承担

　　■南京：买车库也要交维修资金

　　建设部有关人士接受新华社记者采访时提出：由于房改，居民拥有个人住房的比例越来越高，因此住房的维修管理责任也相应从国家或单位转向了个人。

　　“比如以前住公房，下水管道坏了，居民会找房管所；但现在多为商品房和已出售的公房，自家的房子自然自己花钱修。”徐科长解释，小区绿化、楼道等都是业主共有的，就得业主一起出钱修。车库如果是全体业主共有，维修费就从维修资金出；如果产权归开发商，则开发商修；如果部分业主合法购买车库，买的业主得为车库预交维修资金。截至今年6月底，南京市目前商品房维修资金总量为13.38亿元，已售自管公房维修资金总量为6.23亿元。

　　非住宅怎么办

　　■草案：独立的非住宅不交维修资金

　　■南京：以往做法将被修改

　　被两个以上的业主区分所有的住宅、住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅，业主应当按照本办法缴存住房专项维修资金。

　　这是全国法规意见稿的第三条，对此徐科长解释道：按照这个规定，独立的非住宅（比如商铺、办公楼）不用交维修资金；而以往南京不分住宅、非住宅，一律是交的。在下一步制定《南京市物业管理办法》和《南京市住房专项维修资金管理办法》时，南京会按照国家、省的规定改变现有做法。

　　但是与住宅同在一个小区、归一个物管公司管理的，或与住宅混杂在一个楼里的商业用房，依然要交维修资金。

　　与建房成本“挂靠”

　　■草案：维修资金要按建房成本交

　　■南京：高价房购房人负担减轻

　　“征求意见稿”中规定，业主首次缴存维修资金，比例是不低于当地住宅建筑安装工程造价的5%。

　　而南京目前是按总房价的2%或3%（有电梯3%、没电梯2%）来交的。徐科长表示：南京按房价交是按建设部1998年出台的维修资金管理规定执行的，现在如果改成按建安成本交就更公平合理。因为按房价交，同样面积的房子，新街口的房子要比江北的多交3到4倍，而维修费不见得就比江北的高。这个住宅建安成本是由地方建设部门公布，比如多层800元/m2，100m2的房子最少只需交800×100×5%=4000元，而以前按房价，5000元/m2×100m2×2%=10000元。高价房购房人交维修资金的负担将减轻。

　　维修资金怎么用

　　■草案：维修资金使用范围扩大

　　■南京：电梯维修资金专项筹措

　　按照“征求意见稿”，维修资金将用于住房的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。而南京目前的维修资金是房屋共用部分及设施设备保修期满后的中修、大修和更新改造，小修和日常养护不在维修资金使用范围之内。

　　徐科长告诉记者，这意味着维修资金的使用范围大了，起码包括了小修。按照全国的规定，电梯是包括在维修资金使用范围中的。但实践中，电梯的维修、更换费用动辄几十万，南京可能制定相关办法专门筹措，使用电梯、并拥有产权的业主负担维修责任。

　　维修资金归谁

　　■草案：商品房维修资金归业主所有

　　■南京：一旦卖房维修资金自动易主

　　“征求意见稿”第四条明确：业主缴存的住房专项维修资金属于业主所有；公有住房售房单位缴存的住房专项维修资金属于售房单位所有。

　　徐科长告诉记者：在南京，买商品房的市民要交维修资金，买二手房却不必交，因为维修资金是跟着房子走的。比如2万元的维修资金是挂在某小区某单元201室名下的，房主张先生一旦将房子卖给李小姐，维修资金自动归李小姐所有，不用办任何手续。

　　维修资金能增值

　　■草案：维修资金可买国债

　　■南京：增值收益全归业主

　　“征求意见稿”规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用住房专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。

　　南京市物业管理规定也是这样规定的。但徐科长告诉记者：至今从来没有一个小区买过。其实，维修资金每年的存款利息、乃至国债的获益，都会按比例公平分配给业主，买国债要比存银行划算，但这必须由小区业委会委托，多数小区业主不知道政策，也没烦这个神。快报记者