市民买房维修基金有望降低

　　由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见》）昨日正式向社会公布并广泛征求意见。南京市房管部门有关专家认为，新办法相比南京目前实行的《南京市物业维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）有五大亮点，但同样有可能面临操作难的问题。不过，由于新办法要求商品房维修基金按照建筑安装工程造价的5%以上缴纳，专家分析，此举有望使老百姓买房少缴部分维修基金。

　　亮点一：维修基金按房屋造价缴纳

　　对比：《管理办法》第八条维修金按以下规定缴交： 一 已购公有住房的，单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%缴交；购房人按购房款2％缴交。 二 购买多层商品房的，购房人按购房款的2％缴交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交。

　　《征求意见》第七条商品住房的住房专项维修资金，由业主缴存。业主首次缴存住房专项维修资金的标准，应当不低于当地住宅建筑安装工程造价的5%。住宅建筑安装工程造价由市、县人民政府建设主管部门定期发布。

　　解读：按照南京目前的办法，同样大小的房屋，地处新街口的由于房价高将比江宁多缴一部分维修基金。新的办法有望避免以往老办法带来的不合理，抛开区位影响而直接按照建筑安装造价来计算所要缴纳的维修基金。

　　据了解，目前多层的建筑安装成本在800元/平方米—1000元/平方米；小高层建筑安装成本大约在1200元/平方米；高层则要根据层高来算，一般在1500元/平方米—1800元/平方米。专家分析，如果把以往按总价款2％、3％计算维修基金改成如今的按建筑安装造价来算，不但对购房者更公平，还有望降低维修基金的缴纳数额。

　　以100平方米多层房屋来计算，如果该房地处新街口，即便按1万元/平方米的房价计算，总房价100万元，那么按照老办法购房人将为之缴纳2万元维修基金；而按照新办法，即便其建筑安装工程造价为1000元/平方米，总建筑安装造价为10万元，那么缴纳5％的维修基金也只有5000元。

　　操作难题：由于新办法要求住宅建筑安装工程造价由市、县人民政府建设主管部门定期发布，那么如当初制定普通住宅标准一样，如何确定这个标准便成为一大难题。并且建筑安装成本随着材料、人力的变化也在逐步变化，如何定期发布？将这个间隔时间定为多久？同样面临着操作上的难题。

　　亮点二：业主有权决定维修基金由谁代管

　　对比：《管理办法》第六条南京市房产管理局是维修基金的主管部门，市财政对维修基金管理实行监督。南京市物业管理机构负责维修基金归集、管理的日常工作。各区房产管理部门按照规定权限负责辖区内维修基金使用的监督管理。

　　《征求意见》第十条业主首次缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管。成立业主大会的，住房专项维修资金的代收代管由业主大会决定。公有住房售房单位缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门代管。

　　解读：新办法意味着，业主大会有权确定其代管权不由当地房地产主管部门管理，甚至可以决定其代管权由自己管理。专家分析，这样一来有利于维护小区业主的利益，体现其决定权。

　　操作难题：实际上由于目前南京成立小区业主大会或者业主委员会的并不多，业主如何通过业主大会或者业主委员会来主张利益仍值得期待。此外，一个小区的业主多则上千人，如何召开业主大会同样是头疼的问题。如松散组织一样的业主大会如何来代收代管较为专业的维修基金，将是政策能否操作起来的关键。

　　亮点三：公共维修有望都从维修基金中出

　　对比：《管理办法》第三条物业维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。第四条本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位 包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等 、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　《征求意见》第二条本办法所称住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法所称住房共用部位、共用设施设备，是指根据法律、法规和住房买卖合同，由单幢住宅业主共同所有的共用部位、共用设施设备，和由住宅小区业主共同所有的共用部位、共用设施设备。

　　解读：与老办法相比，新的管理办法没有强调“只有共用部位、共用设施设备保修期满后的大修才能申请维修基金”，而是笼统地说“共用部位、共用设施设备的维修”。这意味着，以后共用部位、共用设施设备保修期满后的小修也有可能从维修资金中支取。专家认为，将小修纳入维修基金后，有利于避免以往的“小修不修，等拖到可以大修了才修”的状况。

　　亮点四：维修基金可购国债增值

　　新增：《征求意见》第二十一条在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用住房专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。第二十二条住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。

　　解读：如何实现住房专项维修资金在闲置时的增值，并明确增值的归属，新办法做了详细规定，这有利于保证和维护资金所有人的合法权益。专家认为，规定明确后，不排除有更多的小区将维修基金用于购买国债以求增值。

　　亮点五：加大挪用处罚力度

　　新增：《征求意见》第三十一条违反本办法规定，挪用住房专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门追回挪用的住房专项维修资金，没收违法所得，处挪用金额2倍以下的罚款，并依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

　　解读：专家认为此条将更能促进对专项维修资金的监管，更大力度地保证业主及购房者利益。