聚焦物权法：万余条意见20大焦点

　　《中华人民共和国物权法（草案）》自２００５年７月１０日向社会公布以来，各地群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。截至８月１０日，全国人大常委会法制工作委员会共收到意见１００３２条。在这些意见中，本报归纳整理出了２０个焦点问题。

　　各地人民群众对物权法草案修改的意见和建议

　　全国人大常委会法制工作委员会的工作人员正在整理群众来信

　　在这次征求意见中，通过网络收集的意见和建议占了相当大的比重

　　问题一：行政法规能否规定国家对不动产的统一登记制度？

　　草案规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　意见：国家对不动产的统一登记制度应由法律统一规定。

　　理由：根据我国立法法规定，民事基本制度应当由法律规定，虽然国务院在获得全国人大及其常委会的授权后也可以通过行政法规对民事方面的问题作出规定，但是既然不动产登记法已经列入了十届全国人大常委会的立法规划，那么在不动产登记法中可以授权国务院制定相关的实施细则，避免因国务院的行政法规颁布在不动产登记法之前而使得两者发生冲突。而且通过全国人大及其常委会制定的不动产登记法可以确定不动产登记制度的基本原则、规则和制度，防止在制定行政法规时，由于部门利益导致行政法规违反法律。

　　建议：删去草案第十条第二款中的“行政法规”。

　　问题二：购房人申请预告登记是否必须先支付一半以上价款？

　　草案规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。

　　意见：许多群众认为，预告登记制度很好，可以有效抑制开发商一房多售。但房屋预售很多采取按揭贷款支付方式，建设期间很少有购房者支付一半以上价款。

　　建议：删除“债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的”限制条件。修改为：房屋建成后，由债务人（开发商）办理初始登记，并协助债权人办理转移登记。

　　问题三：同一不动产上的不同物权是否相互影响？

　　草案规定：一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。

　　意见：一个物权变更或者抛弃可能影响其他物权的效力。

　　理由：事实上，一个物权变更或者抛弃，其他物权的效力往往是受到影响的。如一个物上不同顺位的抵押权，当前一项抵押权放弃其优先顺位，后一项抵押权在顺位上就提前了，优先受偿的效力还是有变化的；另外，不动产在被征收征用之后，用益物权必然会消灭或者行使受到影响。

　　建议：删除草案第二十二条规定。

　　问题四：请求损害赔偿必须以“恢复原状”为前提吗？

　　草案规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。

　　意见：请求损害赔偿不必以“恢复原状”为前提。

　　理由：按照这样的规定，无论财产损失具体情况如何，物权人都必须首先请求恢复原状，只有在“不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失”的情况下才可以请求损害赔偿。这一规定没有考虑到财产毁损情况的复杂性和多样性。比如：在某些情况下，如果恢复原状虽然可以完全弥补权利人的损失，但恢复的费用大于财产的原来价值，这时依然必须首先恢复原状，显然是不经济的。

　　建议修改为：造成权利人损害的，权利人可以依据侵权行为法的规定追究侵权人的侵权责任。造成不动产或者动产毁损的，能够恢复原状的，可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状成本过高的，可以请求损害赔偿。

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