专家解读物权法草案:住宅用地使用权期满将续期

物权法草案四审稿作出了“住宅建设用地使用权期满自动续期”等重要修改。
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土地承包经营权可抵押贷款

　　物权法草案第四次提请审议，对征收、征用作出原则性的规定

　　本报讯（记者赖颢宁）昨日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。物权法草案四审稿作出了“住宅建设用地使用权期满自动续期”等重要修改。

　　北京大学法学院副教授、物权法草案专家起草组成员王轶表示，四审稿中不少修改是

对全国征集意见作出的回应。

　　全国人大法律委员会副主任委员胡康生对物权法草案四审稿作了说明。他介绍，草案共对十方面问题进行了修改。王轶点评称，如对征收、征用区别对待，并且对合理补偿取消了“按照国家规定给予补偿”的规定，明确为赋予业主委员会诉讼主体资格等都是亮点。

　　全国人大常委会在7月10日将草案三审稿向社会全文公布征求意见，截至8月20日，共收到意见11543件。胡康生表示，四审稿除了根据常委会组成人员的审议意见，还包括民众意见。如原来规定征收征用应当按照国家规定给予补偿，但民众反映“国家规定”太匡泛，所以四审稿修改为，“具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

　　胡康生还对部分没有被采纳的民众意见进行了解释。如城镇居民在农村购置宅基地问题，他称，法律委员会研究认为，我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押似乎不宜放开，因此建议原规定暂不做改动，拟进一步听取意见后，再做研究考虑。

　　为了便于百姓理解，胡康生表示，四审稿对草案的文字表述按照尽可能通俗易懂的要求进一步做了修改，并对公示、相邻关系、共有等增加了名词解释。

　　■解读

　　1 非住宅用地续用提前一年申请

　　续期后，使用权人应支付土地使用费

　　草案三审稿：建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地之外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

　　法律委员会认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。

　　草案四审稿：住宅建设用地使用权届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，出让人应当同意。

　　建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。

　　建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

　　解读：修改最大的变化是明确住宅建设用地使用权到期自动续期，避免了由谁去申请，审批能否获得批准的问题，对业主利益是一个保护。

　　四审稿中所谓的续期后支付的土地使用费与原来的出让金只是表述不同，实质一样。原来争议比较大的问题，就是关于交多少，按什么标准去交，四审稿明确规定，由国务院规定。《物权法》里没有直接规定具体标准，这仍是一个因地制宜、因时而定的问题。

　　解读人：北京大学法学院副教授王轶（下同）

　　2 小区会所不属业主共有

　　车库所属没有约定的属于业主共有

　　草案三审稿：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。

　　会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　法律委员会认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。

　　草案四审稿：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

　　车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　解读：在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少。

　　四审稿就车库问题仅表述略有变动，未做实质修改，有人担心车库归属按约定确定会否对业主不利，其实这个问题不一定全在《物权法》里解决。因为保护民事主体的权利是通过多个法律协调配合来实现的，比如说可以通过《合同法》、《消费者权益保护法》等来平衡业主与开发商之间的强弱关系。

　　3 业主可用自己名义提起诉讼

　　所占建筑总面积过半或人数过半业主同意可诉讼

　　草案三审稿：对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　草案四审稿：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　解读：以往业主委员会打官司的合法地位一直没有明确，这次修改首次以法律形式赋予了业主委员会诉讼主体资格。

　　4 征收房屋要保障居民居住条件

　　征用的不动产或者动产使用后应返还被征用人

　　草案三审稿规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

　　拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。

　　草案四审稿：征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。

　　征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。

　　因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产受到损失的，应当按照实际损失给予补偿。

　　解读：征收、征用的适用条件、程序都不一样，应当分开规定。修改设定了征用必须具有抢险、救灾等紧急需要的前提，另外，还规定被征用的不动产或动产使用后应当返还被征用人。

　　修改把城市房屋拆迁包括在征收中，包含有这样一层意思：服务于公共利益需要，可进行征收拆迁。反之，则不得。而必须由拆迁人和被拆迁人进行协商谈判，确定能否进行拆迁以及如何补偿，以求进一步保护百姓利益。

　　至于大家比较关心的合理补偿的标准问题，修改仍只作了原则性的规定，而没有作出具体规定。这是由于合理的补偿标准应因地制宜，因时而定，无法在《物权法》中作出具体、明确的规定。

　　但应明确补偿标准是否合理应该是个具有可诉性的问题，即一旦被征收方认为补偿不够合理的，可以向法院提起诉讼，要通过司法程序保障百姓的合法权益，最好《物权法》里对此能表述清楚。

　　5 土地承包经营权可抵押贷款

　　农村宅基地使用权转让抵押不放开

　　草案三审稿规定：耕地和宅基地使用权不得抵押。

　　法律委员会认为，承包地涉及农民的基本生活，如果允许承包地抵押，农民一旦不能偿还贷款，将失去承包地，从而引发严重的社会问题。因此，抵押问题应与转让问题做通盘考虑，允许土地承包地经营权有条件地做抵押。

　　草案四审稿：土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地的用途。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押似不宜放开。

　　解读：在农村融资担保手段有限的现状下，允许土地承包经营权在特定条件下成为抵押物客体，是件好事。但这样是否足够，应再做研究。

　　个人认为长远的目标应当是允许宅基地使用权进入市场进行流转，但应选择合适的时机，同时应加快完善农村的社会保障体制。

　　6 赃物不能善意取得

　　专家认为，删除此规定跟担心鼓励销脏有关

　　草案三审稿对所有权人追回被盗、被抢财物问题作了规定，引入了对受让财产的第三人适度保护的规定。

　　草案四审稿删去这个规定。

　　解读：立法机关删除这个规定，主要是在面向全民征集意见的过程中，有关部门和人员担心以往的规定会不会鼓励销赃，不利于打击犯罪。个人不大同意这个观点，因为原来三审稿中对受让财产第三人的保护是适度的，是有前设条件的，目的是为了保护交易安全，让各种类型的市场交易关系能够顺畅的进行。