未约定归属车库属业主共有

　　核心提示

　　7月10日至８月２０日，物权法草案向社会全文公布征求意见，共收到１１５４３件群众意见。１０月２２日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。在这份草案“

社会征求意见稿”中，群众提出的许多意见都得以吸纳，诸多与群众自身利益密切相关的问题也进一步明确。

　　物权法

　　关键词·土地使用权

　　到期可自动续期

　　草案曾规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”

　　民声：房屋产权70年太短有人建议延长为150年

　　主要的意见集中在用地期限、续期申请人等。有的提出，现行的住宅用地使用权期限太短，有的建议延长为100年或者150年。有的建议取消使用年限的规定。

　　社会征求意见稿：住宅建设用地自动续期

　　全国人大法律委员会研究认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。据此，建议将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”

　　关键词·征地补偿

　　征收城市房屋应予“合理补偿”

　　草案曾规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。”“拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。”

　　民声：“合理补偿”标准难以掌握

　　对上述规定的主要意见有：一是认为，征收和征用的适用条件、程序和补偿都不一样，应分别规定。二是认为，对城市房屋的拆迁实际上是与征收相联系的一种情形，不必单独规定。三是对“公共利益”是否应予明确界定有不同意见，有人认为，公共利益的含义应予明确，以防止滥用征收的权力；有人认为，哪些事项属于“公共利益”，难以具体列举，必要时可以根据不同情况由单行法律作规定。四是认为，“合理补偿”的标准难以掌握，应进一步作出明确规定。

　　社会征求意见稿：征收城市房屋应予“合理补偿”

　　全国人大法律委员会经研究，建议将征收、征用分别作出规定，将拆迁包括在征收中。关于征收，建议规定：“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

　　关于征用，建议规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产受到损失的，应当按照实际损失给予补偿。”

　　关键词·所有权归属

　　小区绿地属业主共有

　　草案曾规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　民声：以约定来确认车库的归属对业主不利

　　有人提出，绿地、道路、物业管理用房的归属有所不同，合在一起规定不够清楚，建议分别规定。有人认为，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。有人认为，车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。有人认为，在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

　　社会征求意见稿：车库归属按约定

　　全国人大法律委员会研究认为：对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。

　　从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。因此，建议将这一条修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　关键词·业主权益

　　单个业主也可以告物业

　　草案曾规定:对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　民声：“经三分之二以上业主同意”比例过高

　　有人提出，这一条的规定对于切实维护业主权益是必要的，但需经三分之二以上业主同意，规定的比例过高，建议降低比例。有人提出，现实生活中维护业主共同权益的许多工作是由业主委员会承担的，经业主授权，业主委员会也可以提起诉讼、申请仲裁。

　　社会征求意见稿：业主可以个人名义提起诉讼

　　全国人大法律委员会经研究，建议将这一条修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

　　个人所得税法

　　个税起征点提为1600元

　　根据第二次提请全国人大常委会会议审议的个人所得税法修正案草案，个人所得税工薪所得减除费用标准由原来草案规定的１５００元，调整为１６００元。

　　在时机成熟时有望作进一步修改

　　无论是审议草案的全国人大常委会组成人员，还是有关地方、部门和许多参加听证的陈述人，都曾提出，除个税减除标准外，还应对个人所得税法的其他内容作出修改，比如实行综合与分类相结合的个人所得税制、采用更为公平合理的费用扣除办法等。

　　就此，全国人大法律委员会解释是“就这些问题修改法律的条件还不成熟”，并建议在时机成熟时再作进一步修改。

　　明年年终奖可望少交税

　　在个税起征点提至1600元后，月收入高于800元但低于1600元的纳税人在拿到年终奖时就将享受更多实惠。

　　以月收入1000元的纳税人为例，假定他的年终奖是6000元，按照新的个税起征点1600元计算，他应缴纳的个人所得税为:费用扣除额1600元与工资的差额为600元(1600－1000)，奖金减去这个差额后的余额为5400元，5400元除以12等于450元，对照税率表，适用税率为5％，速算扣除数为0，应纳税额=［6000－(1600－1000)］×5％，为270元。

　　如果按照个税起征点800元计算，这位纳税人月收入高于800元，不仅不能在计算适用税率时扣除月收入与个税起征点的差额，而且在计算应缴个税时也不能减去这一差额。这样，纳税人需要缴的个税就是300元，比使用新个税起征点要多交30元。

　　审计法

　　审计法10年来首度修改

　　１０月２２日，审计署审计长李金华步入全国人大常委会会议厅。连续３年，他在这里向全国人大常委会提交的审计报告，每次都引起强烈社会反响。

　　不过，李金华这次并非是提交一年一度的审计报告，而是受国务院委托向十届全国人大常委会第十八次会议作关于审计法修正案草案的说明。

　　此次审计法修改热点多多，四大改动使审计监督威慑力明显增强。长远看，此举带来的效应并不亚于审计报告，其影响甚至更为深远。

　　现行审计法是１９９５年１月１日起施行的，在多个部门的推动下，１０年来审计法的首次修改正式启动。

　　可查被审计单位存储账户

　　草案中，为强化审计监督手段所进行的修改格外引人注目。草案新增两款规定，审计机关经县级以上审计机关负责人批准，有权查询被审计单位在金融机构的账户。审计机关有证据证明被审计单位以个人名义存储公款的，经县级以上审计机关负责人批准，有权查询被审计单位以个人名义在金融机构的存款。

　　审计执法主体地位得到明确

　　根据宪法规定，审计机关的主要职责是对国务院各部门和地方各级政府的财政收支，对国家的财政金融机构和企业事业组织的财务收支，进行审计监督。提请审议的草案规定，审计机关适用有关财政收支、财务收支的法律、法规和规定进行审计评价，作出审计决定。这一规定，明确了审计机关进行审计评价和处理、处罚的依据，确立了审计机关的执法主体资格，使审计机关可根据需要适用财政、税务等其他法律法规进行审计评价和处理处罚。

　　上级审计机关话语权增大

　　为避免地方上给当地审计机关负责人穿“小鞋”，避免地方审计机关负责人因揭露和查处问题而遭受打击报复，充分保障审计监督的独立性，此次审计法修改增强了上级审计机关对下级审计机关人事任免的话语权。草案新增规定，县级以上地方各级审计机关正职、副职负责人的任命或者免职，在提请决定前，必须经上一级审计机关同意。

　　明确对社会审计机构的检查职责

　　社会审计机构从事的主要是审计业务，而不是一般意义上的会计工作，其业务质量的好坏，直接关系着社会公众利益和社会主义市场经济体制的顺利运行。为进一步提升社会审计机构执业质量，有必要对社会审计机构加强监督，此次审计法修正草案明确规定，依照国务院规定，审计机关有权对社会审计机构的相关审计报告进行检查。

　　证券法

　　上市公司涉嫌犯罪被立案调查须向社会公告

　　针对近年来个别上市公司涉嫌犯罪被司法机关立案调查后秘而不宣，经常导致各种流言不胫而走，侵害投资人利益的情况，全国人大常委会第三次审议的证券法修订草案增加规定，将“公司涉嫌犯罪被司法机关立案调查”的情形列入“重大事件”。这就意味着，上市公司今后发生类似的重大事件，必须立即向国务院证券监督管理机构和证券交易所报告，并向社会公告。

　　据新华社