要住得踏实吃得放心 物权法草案审议广受关注

　　【龙虎网讯】随着第十届全国人大常委会第十八次会议的召开，广受关注的物权法迎来了第四次审议。

　　该草案中的诸多问题与群众自身利益密切相关，如住宅用地满70年自动续期、无约定小区车库归业主共有、对百姓菜篮子进行立法规范等等。那么，这些变化将给市民带来哪些利好呢？

　　土地年限：“短命”楼盘要慎买

　　闲置一年房价至少缩水50元/平米

　　物权法草案审议稿：住宅用地满70年可自动续期；

　　原物权法草案：需要“使用人提前一年向国土部门提出申请”。

　　记者昨日获悉，续期依然要支付土地使用费，这使得购房人如果买了一些延期开发的楼盘，依然要为土地年限的缩水“买单”。

　　续交收费标准不明

　　问题：购房人续交土地使用费标准是不是按70年后地价来交？是一次交清还是一年交一次，无力支付的购房人怎么办？

　　虽然该草案给业主吃了颗“定心丸”，但无论是住宅的自动续期，还是非住宅的申请续期，购房人依然要为此付费。

　　收费究竟是多少？南京市国土局土地利用处胡科长表示：目前开发商如果要补交土地出让金，一般是找评估公司，对土地进行评估后收费；对购房人的土地使用费标准还没制定。是不是按70年后地价来交？是一次交清还是一年交一次，无力支付的购房人怎么办？这些还需要一系列的规定加以明确。

　　“短命”楼盘要慎买

　　算账：闲置一年，房价至少缩水50元/m2。

　　今年7月，城东楼盘凯悦天琴业主收房时强烈要求开发商向国土部门补办手续，延长土地使用权年限，因为他们拿到手的房子土地使用权只有38年，远远低于住宅的70年。类似的情况也发生在城中楼盘君临国际、天空之都身上，不过这两者的开发商已经承诺业主将土地年限增加20年。

　　这又是怎么回事呢？天空之都的开发商告诉记者：南京在1997年之前审批土地的时候笼统地批了一种“综合楼”，年限为50年，其中有住宅、有商业，后来国家明确规定住宅70年、商业50年等具体年限，因此现在开发商可以申请将综合楼里的住宅土地年限增加20年。

　　按照江苏省国土资源厅公布的基准地价，南京新街口地区的住宅平均地价为10000元/m2，平摊到每平方米房价里也高达3333元，按照70年算，每年的土地使用费为47.6元/m2。

　　对此，相关人士表示，“土地使用权年限不满70年的房子，房价就应该比别人低。”

　　车库：南京的“土政策”要改了

　　“非此即彼”原则让车库权属更为明晰

　　原物权法草案：车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不清的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　物权法草案审议稿：删除“除建设单位等能够证明其享有所有权外”等内容。

　　南京市天之权律师事务所朱凯律师认为，修改意见对广大业主非常有利，免除了发生纠纷后开发商扯皮的可能性。据此，判定车位归属就是“非此即彼”的简单问题。

　　实施前的纠纷咋办

　　回答：由于民法不具有溯及力，所以物权法管不了在它正式实施之前发生的车库产权纠纷。

　　昨天，有不少读者来电询问：“我们这个小区的开发商当初没有在购房合同中说明车库归自己所有，这是不是意味着所有车库归业主共有？”对此，朱凯律师说：“由于民法不具有溯及力，所以物权法管不了在它正式实施之前发生的车库产权纠纷。”

　　也就是说，在物权法颁布实施之前的车库纠纷还得沿用老的规定。比如，2004年12月23日，南京市房产管理局等五部门正式发布实施的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》指出，相当于标准配建总量15％的室内车位和所有的露天车位（一般为车位总量的20％）为业主共有，其余归开发商销售，开发商可以对小区内业主公开出售或者出租。

　　“土政策”要修改了

　　态度：等物权法实施后，南京目前有关车库权属的规定会依据“下位法服从上位法”的原则作必要的修改。

　　上文提到的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，是目前南京市解决车库纠纷最重要的地方法规之一。但是，一旦物权法出台，该规定中小区车库分属业主和开发商的硬性比例规定，跟物权法中“不是你的，就是我的”这一原则相抵触。

　　昨天，南京市房产局法规处处长李恒表示，南京市目前有关车库权属的规定，一定会与物权法保持一致。等物权法实施后，会依据“下位法服从上位法”的原则作必要的修改。

　　菜篮子：无公害蔬菜产地365个

　　伪造绿色标志罚10万元，举报电话86575757

　　农产品质量安全法草案：首次立法规范“菜篮子”，明确伪造绿色食品标志的，最高可罚款10万元。

　　何谓绿色食品，如何买到绿色食品?记者昨走访了南京市农林局人士。

　　据悉，绿色食品在各大超市及部分农贸市场有售，市民可认清外包装上的特殊标志。市农林执法支队举报电话是86575757。

　　无公害菜地面积大

　　提起现今的“菜篮子”，老百姓最怕的就是农产品施用过多农药化肥，买时又看不出来，担心花钱买了毒菜。南京市农林局环境能源处处长施泽平说，南京市现有通过省级认定的无公害产地365个，占全市生产面积60%以上，已有无公害农产品178个，绿色食品81个，有机食品20个。涉及茶叶、蔬菜、水产、大米和野生资源等5大类30多种产品。

　　绿色食品标志啥样

　　绿色食品是按照特定生产方式生产，经中国绿色食品发展中心认定，许可使用绿色食品标志商标的无污染的安全、优质、营养类食品。绿色食品标志由上方的太阳、下方的叶片和中心的蓓蕾组成，象征和谐的生态系统。整个标志为正圆形，寓意为保护。

　　标志受法律保护

　　国家农产品质量安全法草案规定，伪造或者冒用无公害农产品、绿色食品、有机农产品及其标志的，或者以不合格产品冒充合格产品的，责令改正；有违法所得的，没收违法所得，并处3万元以上10万元以下罚款。

　　【律师解读】住宅用地期限修改，业主获得三大实惠

　　在草案刚刚公布的几天里，快报为读者搭设平台，并把读者针对草案的修改建议递交给全国人大常委会，读者的建议因而受到了重视。

　　现在，物权法草案终于迎来了第四次审议，快报读者曾经广为关注的住宅用地使用年限条款也有了修改的可能。昨天，记者采访了江苏君远律师事务所主任李淑君律师，请她对这一修改作了解读。

　　70年期限过时了

　　李淑君律师说，按照土地的不同用途，我国将土地使用权出让年限规定在40年—70年间，其中，以住宅使用年限70年为最高。之所以定这个年限，基于两点考虑，一是当时我国民用住宅以砖混结构为主，房屋使用寿命都在70年左右；第二，按照人均寿命计算，70年可以满足两代人的居住需求。

　　但随着我国建筑水平的发展，砖混结构建筑物逐渐被钢混结构取代，而这些建筑物使用寿命完全可以在100年以上。如果还是以70年为标准，那么建筑物的寿命还没有结束，但由于土地使用权到期，不得不收归国有，这就面临着被拆除的危险，造成极大的浪费。

　　草案四稿好在哪

　　李淑君律师认为，草案四审稿与原草案规定相比有三点不同：

　　1.将建设用地划分为住宅用地和非住宅用地，明确住宅建设用地使用权到期自动续期。

　　2.根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。

　　3.建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付土地使用费。

　　草案四审稿与原草案规定的上述不同，对业主来说有以下几点好处：

　　1.住宅建设用地使用权取消到期续期的申请，避免了由谁———是业主个人还是业主委员会去申请的问题，也避免了审批能否获得批准的问题，对业主利益是一个有力的保障。

　　2.明确了在根据公共利益收回土地时，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿的问题，解决了过去长期争论的“房屋所有权是永久产权在土地使用期限到期时如何体现”的问题。

　　3.建设用地使用权续期后，建设用地使用权人按照约定支付土地使用费而不是出让金，表明在用地使用权到期后，土地有关费用的交纳可以采用一次性的方式缴纳，也可以采用按年或分期支付的方式缴纳。