两证将铁定合一 房产专家解读《物权法》草案

　　【龙虎网讯】针对即将进入第四次审议阶段的《物权法》草案，南京市房产局法规处李恒处长昨日就市民最为关心的“两证合一”等话题接受了采访。他表示一旦《物权法》获得通过，房产、土地两证将铁定“合二为一”。

　　“两证合一”是大势所趋

　　在这次的《物权法》草案中首次提到了要建立不动产的统一登记，可谓是草案的亮点之一。李恒处长解释说，我国的物权登记是根据不同的种类在不同的部门登记，比如土地登记在土地部门，房产登记在房产部门等。由于物权一直没有统一登记，不仅加重了登记人的负担，也增加了登记的社会成本，比如要查询财产状况，就必须到不同的登记部门分头“拜访”，对交易双方来说都极不方便。此次《物权法》草案若获得通过，今后即使两个部门不合并，物权登记也必然要合并，市民在购房时领取的两证，则极有可能出现在一张纸上。另据南京房产局有关人士透露，国土与房产两个部门合并从目前来看不太现实，将来有可能集中在一处办公，以省去购房人两头奔波之苦。而且“两证合一”并非《物权法》刚一出台便立即实施，仍需要相关部门经过一段时间的“磨合期”后才正式推出。

　　土地使用费续缴不必担忧

　　在此次《物权法》草案中规定：“住宅建设用地使用权届满时将自动续期，使用权人应当支付土地使用费，续期的期限、费用的支付标准均由国务院规定”。与之前关于土地使用权限的相关规定相比较，这次草案首次做出了明确表述，对于维护购房人利益有积极影响。不过仍有不少市民担心土地使用费会不会过高、期限到底有多长？李恒处长认为没有必要为此担心。因为一旦土地使用权届满时，必然会由政府在公平的基础上按照市场来定价。而且即使业主想续很长时间，也有可能因建筑物达不到该期限而作罢。比如说一幢建筑物的期限是100年，业主住了70年后想再续50年就不可能。还有如果所有业主都同意将建筑物拆了重建，或者一幢高楼里有人要续期，有人不愿意续期，相关费用如何收取要等法案正式实施后再加以明确。

　　南京车库规定面临调整

　　根据《物权法》四审稿中的相关规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。李恒处长表示，一旦《物权法》获得通过，车库的权属就应该按照上述规定来确定，也就是说按开发商和业主之间的约定。不过这种约定究竟是公示还是通过合同确认，或是通过其他方式，都必须在《物权法》出台后才会明确。记者了解到，目前南京实行的有关车库方面的规定是去年12月由南京市房产局等5部门印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，其中规定“相当于标准配建总量15％的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位”。法律界人士表示，《物权法》作为上位法一旦在明年3月获人大通过，地方上的相关规定都将随之调整，南京刚刚实施不到1年的车库新规也面临着修改或调整。至于到底如何约定，则由开发商和业主之间协商后达成一致。