富豪榜中的地产面孔

　　-本刊记者/常晟

　　胡润的2005年富豪榜又公布了，和2004年相比，众位富豪的排名顺序自然发生了一些变化，但“地产行业出 富豪”的“铁律”却没有丝毫的改变。

　　国不是富人太富，而是穷

　　人太穷。”著名经济学家、北京大学中国经济研究中心主任林毅夫如此评价中国的贫富差距。

　　10月12日，如期推出的2005胡润百富榜，将中国大陆金银满钵一族集体亮相。400位上榜富豪共聚集财富 6000亿元，相当于中国去年GDP的6%。其中，地产业、零售业双料富豪、鹏润董事长黄光裕以140亿身价再次蝉联 中国大陆首富。

　　上榜富豪平均15亿的身价，对13亿人的绝大多数来说太过遥远，远得足以麻木地视而不见、充耳不闻，但社会之 “眼”却没有绕行，引来媒体关注一片。

　　地产富豪不买调控账

　　不出人们所料，尽管2004年以来国家出重拳对房地产市场进行宏观调控，但是，房地产业富豪在今年的百富榜中 依旧占据了半壁江山。其中前十名中，就有首富黄光裕、许荣茂、荣智健、朱孟依等四人涉足房地产业。

　　而这仅是一个缩影，在今年上榜的400位富豪中有138位来自房地产，排名前50的富豪中有24位涉足房地产 领域，排名前百名的富豪中，房地产行业依然占据了四到五成，这数字和去年百富榜45%来自房地产行业的比例相比，几乎 没有发生变化。

　　“因为房地产商在宏观调控前就已获得大批土地并且积累了相当实力。宏观调控只是延缓了开发商的开发及销售速度 ，但其手中所拥有的土地和相关物业并没有因此而贬值。但是由于受制于宏观调控，在排行榜中可以看出，资金链充裕的房地 产商的财富增长情况明显好于资金链相对紧张的房地产商。”胡润如此解释房地产业富豪有增无减的现象。

　　胡润解释，随着国家开发中西部政策的出台，不少房地产商已经敏锐捕捉到了内陆省份房地产市场的巨大商机，纷纷 斥资在二线城市购买大幅地块，这些地块的迅速升值也是房地产富豪们财富升值的主要原因。如以28亿元个人资产首次上榜 并名列43位的上海家饰佳集团董事长王张兴，就是因为旗下家饰佳在新疆等地开发物业升值而上榜。

　　中原地产华北区域总经理李文杰也认为：“宏观调控对房地产行业财富的影响应该从2006年逐步显现，因为从2 004年下半年‘8·31’开始土地通过公开出让获得。在此背景下，只有一些资金链相对紧张的房地产商才会受较大影响 。”

　　胡润还表示：“随着企业规模的扩大，房地产企业透明度增高，这是新上榜房地产企业增多的原因。”在这样的大前 提之下，浙江南都集团、中国银泰、南京天地集团以及广州深圳的京基集团、上海西郊庄园置业纷纷上榜。

　　“以前房地产企业都非常低调，但是现在大的项目做多了，企业想低调都很难。”胡润举例中国银泰说，这一企业在 北京国贸的对面就做了一个大项目，土地的价值、项目的花费，这些都是榜单评定的标准。同时，包括绿城集团、世茂集团， 这些房地产企业所拥有的土地储备，都已经成为胡润对于财富数字的佐证。

　　地产特殊盈利模式

　　当然，并非所有上榜的地产商都承认这种佐证。

　　“我要告胡润。”这是上海一个房产富豪得知自己上了今年胡润富豪榜后的第一反应。对于本企业18亿元的上榜数 字，该富豪表示“并不准确，与事实有很大出入”。他认为，自己企业对很多数据并没有披露，但是胡润却根据自己的一套体 系计算出来这一资产，并不属实。

　　与是否属实相比，人们更关心或者说更期待的恐怕是其是否真的去告。

　　按照“谁主张谁举证”的原则，这位房产富豪必须承担举证责任，“被地产商掏空腰包”的人们当然期待地产商自己 走进司法程序，期待在“谁主张谁举证”中看到透明的房产暴利。

　　不久前，福州市物价局在全国率先公布了当地商品房社会平均成本，经测算开发商的利润率平均约为50%，最低的 约20%，最高的超过90%。

　　“与其他行业的盈利模式不同，房地产的资金门槛高，在北京没有几个亿是进不来的。所以，竞争也就不会像零售业 、IT业等那么充分。而且房地产有‘资金密集、以小博大’的特点，用这几亿资金去拿地，然后去银行贷款或融资，并要求 建筑施工单位垫资，最后还可以期房预售。如此一来，几亿就变成了十几甚至几十个亿，在这个基础上乘以15%-20%的 利润率，最后的收益相对于原始的那几亿来说则相当可观。”北师大教授董藩这样给记者算了一笔账。

　　“如果单纯讲利润率，房地产不算最高的，餐饮业的利润要到30%-40%，但是餐饮的产业规模与房地产是无法 比拟的，所以，也不会引起人们的重视。”董藩说，“总之，地产商没有问题，问题出在国家缺乏收入调节政策上。”

　　无论问题出在哪里，在胡润富豪榜上地产商是出尽了风头，也成了众矢之的。同时，与此鲜明对应，中国的“偷漏税 大户”偏偏就是暴利的房地产。在2004年税务大检查中，有关部门发现大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有 90%的房地产企业存在涉税问题。内资房地产企业多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业运用“转让定价”的手法 避税。也就是说，地产商不光“鱼肉”百姓，还在盘剥国家。

　　众富豪逐鹿地产

　　人往高处走，钱向暴利流。别的行业没有房地产赚钱多，资本自然会一个劲地向这里流。本次百富榜显示：其他领域 富豪进入房地产的情况正明显增加，这再次证明在多元化扩张的趋势下资本的趋利性。

　　时至今日，中国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域。联想、清华紫光、普天、华为、海尔、TCL等在地 产创富的新感召下，纷纷难以自持，掉转马头分兵地产。盘点新军，其中不乏代表国家核心竞争力的高科技企业。联想到国际 热钱自去年以来一直对中国房地产业虎视眈眈，在北京、上海、成都等地，都有数百亿资本入市。

　　今年以来在房价持续高企的刺激下，演绎出的各路资本继续狂奔房地产的壮观剧，给百富榜所反映的现象增添了新的 注脚和案例。据某杂志从2002到2004连续发布的《中国十大暴利行业》排行，房地产业3年蝉联榜首、独占鳌头，是 名副其实的暴利行业中的魁首。房产业成为公认的“功率”最为强大的“造富机器”，不折不扣的富豪最大来源地。

　　“从学理上说，由于价格火爆不减，投资自然获利丰厚。于是在价值规律决定下的平均利润率驱使下，资本会不断流 向这个行业，直至这个行业的获利与其他行业趋于持平为止。”北京师范大学教授董藩同时提醒说：“在盲目竞争下，如果没 有政府的宏观调控，市场往往还会矫枉过正。当你认为还会赚钱的时候，其实投资早已过剩。有人以为其他行业可能会出现这 个现象，房地产则不会，显然没根据。”

　　恩格斯在《自然辩证法》中论述事物发展的极限时说过一句话：大自然不会让树长得戳破了天。面对各路资本继续狂 奔中国房地产，其投资已经超过交通运输而位居第二的现状，不知富豪们当何以应对？