【广厦】中部崛起须严控房地产价格

　　编者按：

　　一直有一种论调，认为武汉的房价和武汉大都市的形象不相匹配。似乎房价高低，是武汉是否先进或者落后的唯一标识。中部崛起战略确立了，更给予看涨派们“牛市”般的信心，那么中部崛起真的就意味着房价崛起吗？中国社会科学院金融研究所教授尹中立的这篇文章，给我们“当头一棒”———

　　产业的发展有自己的规律。一个新的产品一般首先在发达国家问世并成长起来，当市场竞争达到一定阶段，其利润率就会下降，产品的生产和研发就会由发达国家转移到次发达国家或发展中国家，因为这些国家的土地和劳动力成本比发达国家便宜，可以使成本降低。

　　有规可循

　　我国区域经济发展同样呈现出这样的规律。制造业会由成本高的地区向成本低的地区转移，即从东部沿海向内陆转移。但需要强调的是，中部崛起取决于中部地区与东部地区的单位产品经营成本的落差。

　　同一种产品在不同地区经营成本的差异主要体现在三个方面：土地成本、劳动力成本和交易成本。前两项比较好理解，第三项是指企业之外的对公司经营有影响的各项成本费用的总称。例如，当一家公司与客户发生债务纠纷，法院的判决是否公正、判决的执行是否有力等，将直接影响到公司账款的回收，而它又与社会诚信和司法公正直接相关。

　　交易成本是一个非常难以量化的指标，我们可以用银行的资产质量这个指标来替代。毫无疑问，社会诚信和法制环境好的地区，银行的资产质量会高。也就是说，银行资产质量好的地区，交易成本就低；银行资产质量差的地区，交易成本就高。

　　从总体上看，东部地区的土地成本会高于中部地区，但东部地区的社会法制及社会诚信环境比较好。据中国社会科学院金融研究所《中国金融生态报告》显示，东部地区的金融资产质量得分为59.01，长三角地区为79.93，中部地区只有33.41。可见东部地区的交易成本比中部地区低，那么只有当中部地区的土地成本明显低于东部地区，而交易成本差异不大的情况下，资本才会由东部向中部转移。

　　从我国最近20多年的经济发展看，上述产业转移和资本转移的规律已经产生作用。开放初期的资本以港台资本为主，当时在深圳特区的带动下，珠江三角洲成为吸引外资的重点，但上世纪90年代初的房地产泡沫使珠三角的生产成本大幅度提高，而同处沿海的长三角的房地产价格几乎没有什么变化，促使资本由珠三角向长三角转移。

　　中部机会来了

　　从2003年开始，长三角楼市踏入飙升通道。

　　今年，房地产价格上涨过快带来的负面影响开始显现：到三季度，上海、浙江、江苏的生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标增长速度继续回落，有的甚至低于全国平均水平。这是10年来长三角经济首次出现整体疲态。

　　统计数据显示，在东部地区投资放缓的同时，中部地区的投资却在加速。

　　欲速则不达

　　从上述分析可见，决定产业转移和资本流动最重要的因素有两个，一是土地价格，或房地产价格；二是交易成本，即社会的诚信环境。东部地区房地产价格飙升为中部地区带来了产业转移的良好机遇。

　　中部地区要吸引资本，必须从降低交易成本和土地成本上下功夫，应该从制度建设入手，为资本转移创造良好的投资环境，应该一方面控制土地价格上涨，另一方面抓诚信文化建设和法制建设。

　　但遗憾的是，不少中部城市明确提出以房地产为主导产业，导致最近两年来这些城市的房价、地价上涨速度领先于全国平均水平，甚至比火热的长三角城市还热。统计资料显示，2004年全国地价增长率前十名的城市基本上是中部城市，在累计增长率大于10％的6个城市中有4个城市为中西部城市，所占比例高达66.67％。

　　在国家出台政策对房地产业进行调控之后，依然有不少中部城市强调房地产。各地都有几乎一致的理由，都强调发展经济的重要性，错误地认为房地产价格高一些不要紧；有的认为房价高是东部少数地区的问题，本地房价平衡，近期的宏观调控政策不适用于本地，不宜笼统“吃药”。

　　总之，中部地区企图通过炒作房地产的方式实现中部崛起，可能欲速而不达。

　　（尹中立）