榕城房市缘何“两空”高

　　Ｎ本报记者林银来

　　实习生林毓心

　　核心提示：近日，福州市房管局对外公布1～8月的福州市房地产运行形势。在往年本应进入黄金旺季的房市，本次公布的几组数据却让业界吃惊：到8月底，福州商品房空置面

积达到了103.8万平方米，同比上升48.5％，占全省商品房空置面积总数的50%多，特别是商业营业用房空置面积，同比增长81.72％。与此同时，作为福州近年房地产开发重心地带———金山、五四北、东区三大新区，商品房的空关率依然居高不下，有的甚至达到了40%～50%。那么“两空”同时高比率出现反映了福州楼市什么样的问题，市场的现状如何，为何会出现，这是否也意味着福州房价有可能下降？连日来记者作了调查采访。

　　数据

　　“两空”指标让人忧

　　据福州市房管局近日公布的数据显示，各类商品房空置面积全面“飘红”。截至8月底，福州商品住宅空置面积为48.2万平方米，占商品房空置面积的46.44％，同比增长31.69％；办公用房空置面积为10.6万平方米，占商品房空置面积的10.21％，同比增长13.98％；商业营业用房空置面积为33.8万平方米，占商品房空置面积的32.56％，同比增长81.72％。当月份新增空置房面积14.6万平方米，其中住宅新增12.3万平方米。

　　另据福州市房管部门此前的抽样调查数据，一些新区楼盘的入住率不高，最高的空关率甚至达到了40％～50%。

　　调查

　　商业房空置过多引起高空置

　　福州房管部门的统计数据显示，目前福州商业地产开发比重偏大，福州现有各种大小商用物业面积已超过300万平方米，商业地产在建面积还有154.7万平方米。如果按现有城区200万人计算，平均每人有2～3平方米的商用物业面积，超过发达国家标准人均1.8平方米的水平。

　　据介绍，福州目前出现的商品房空置情况，主要是由于商业营业用房空置量过多引起的。昨日，记者分别对福州金山、五四北、火车站、东区以及台江商圈的商铺进行了实地调查。

　　尽管经过5年多的开发，金山目前的入住率已是今非昔比，特别是金山榕城广场一带的商铺基本都已有商家入驻了，然而，除了榕城广场外，其他的商铺就相对要差了。记者驱车沿着金山大道向福州展览城方向走，沿途两侧商铺相当部分都关着。

　　不少商铺

　　呈关门状态

　　随后，记者从一些已开业的商家处了解到，目前金山的商铺整体租金不高，“我们租在北京金山的租金是每平方米40多元，但今年的行情总体要下跌一点，因为这一带的商铺很多，而且小区入住率不高。”拓福建材有关负责人这样告诉记者。

　　“今年金山商铺的租金总体上要下降20元/平方米，作为目前金山最旺的商铺，去年金山好日子超市附近的商铺租金大约是100元/平方米，而今年只要80元/平方米。”朝阳房产代理总经理刘强说。

　　而在随后的调查中，记者发现其他新区的情况也跟金山差不多，在五四北的利嘉大道小区的商铺大部分也都关着。

　　新区的情况如此，老城区的情况又是如何呢？记者又来到了中亭街，与2002年刚开街相比，中亭街的人气、商气确实旺了许多，然而，在内侧非沿街的商铺情况就不那么乐观了。记者看到东侧靠近上杭路方向的一层商铺几乎悉数关着。此外，在福新路、华林路、津泰路、中洲岛等也有不少商业物业呈关门状态。

　　剖析规划与配套跟不上

　　对于新区一些楼盘入住率不高，福州市房地产交易登记中心的有关专家分析认为，主要有两方面原因：一方面是规划配套跟不上，房地产开发日益郊区化，但周边的配套却没有相应的跟上，最典型的就是教育配套和公交配套了。以教育为例，金山新区规划入住人口是30万人，短短几年如今房地产开发已到了金山九期，目前入住的人口已比3年前翻了几番，然而在学校的配套上，这里只比开发前多增了一所小学，而五四北、东区教育配套情况也好不到哪里去。再如公交，在金山由于没有规划专门的公交停靠站，几条线路的公交车只好停在马路上。

　　另一方面，与房地产投资有关，去年以温州为代表的外地人在福州购房的重点区域是新区，他们看中的是这里楼盘的升值空间和升值前景，买了房子是作为投资用的，而不是自住的。而今年实施房产新政以来，限制了期房转让，这部分投资性商品房受到较大的冲击，投资者面临租售两难的局面。

　　“福州商业地产发展遭遇‘瓶颈’，缺乏统一规划是一大因素。”省经贸委有关专家认为，目前福州的商业地产商对各类的商业地产开发有点“过热”，实际上，相当多的投资商正面临着招商难的问题，而缺乏统一规划是一大因素。

　　商业地产出现

　　一面热一面冷

　　该专家说，实际上，在福州的一些商业地产，已经出现了一面热一面冷的情况，沿街店面看起来都挺不错，商业繁荣，人来人往，而背街一面却出现截然不同的境况，店铺出现大量的闲置，暂且不论其定位发展，能把店铺招满就不错了。

　　他认为，目前福州一些开发的商业地产项目，虽然地处繁华地段，但受交通等因素的制约，很难按投资商原来的设想，带来巨大的人流和商机，这在很大程度上制约了商业地产的发展。此外，在一些地方，行政干预的力度过大，也对商业地产的发展产生不良影响。“当然，还有一个很重要的原因是福州超市发展非常快，大卖场大超市一开，这对以往准备开小店的商铺投资者来说是个致命的打击。”

　　悬念

　　福州房价会因此而降吗？

　　尽管福州出现“两空”高现象，可就目前的情况看并没有影响市场的销售。1～9月福州市区商品住宅均价为3334元/m2，涨幅为11.2％。而商铺方面，记者随意调查的新开盘的商铺售价也不低。

　　对此现象，福州知名地产策划人庄子认为，福州房地产市场经过连续几年的惯性发展后，市场出现当前的“两空”高现象是正常的，要解决这一问题需要城市本身的发展来解决。就目前福州房地产而言，应该说是比较成熟的，出现一定的空置不必感到可怕。但相对于空置而言，福州的空关率问题却值得关注，因为相对于空置而言，空关率是个危险的信号，从投资的角度看，它说明了房子的增值太慢了，投资者的回报率低了，自然换手率低。如果从入住角度看，则反映了配套不成熟。

　　对房价的影响方面，“两空”问题对房价还是会有影响的，但这种影响不会表现在近期，它是一种滞后的影响，可以这样预测：空关率愈大，一、二级市场的交易出现萎缩，那么房价将下降，这是一种情况；另一种情况是空关率愈大，一级市场交易萎缩、二级市场交易量增大，那么房价下降幅度会小多了。

　　而省建设部门的一位专家则指出，单纯从房价看，由于地价上涨、建安成本增加、楼盘品质提升以及供求关系的杠杆作用，房价趋势仍将稳中有升，这应是客观规律。然而，“两空”高这个信号非常值得有关各方的关注，不管是开发商还是消费者一定要理性地开发，理性地购房。

　　□相关名词解释

　　所谓“空置率”就是指卖不出去的房子占房子总量的比例，而且卖不掉是有一个期限的，一般约定是上市一年后还没卖掉的。至于“空关率”倒没有权威的定义，一般都是指买了却没人住的房子占房子总量的比例。