开发热价位低销售火 细数今年江宁楼市五大特征

　　【龙虎网讯】江宁板块位于南京的东南部，是开发较早的一个板块，正因为其开发热、价位低、销售火，也是南京楼市一直话题不断的热点板块。

　　作为备受楼市关注的火热板块，新的开发特征也是层出不穷，由大户型当道变为小户型“横行”；由人们的第二选择转变成“第一居所”；由高档别墅演变成“经济型别墅”……它的特征真是顷刻万变，且听细细数来。

　　经济型别墅大行其道

　　Townhouse，是近年来出现的新物业品种，包括“联排”、“叠加”等不同形式。在此类项目的广告中，开发商给出了“类别墅”、“准别墅”等概念，也称“经济型别墅”，其特征是：品质向传统意义的别墅靠拢，但价格低、密度集中、花园小，一般容积率在0．6－1．0左右，距主城区30分钟车程以内，每套在100万元左右。

　　今年“经济型别墅”在江宁可谓大行其道。十月初开盘的奥斯博恩庄园，位于禄口空港新城的中心区域，其一期主力房源，就是叠加“类别墅”，占房源总量的45％。据悉，这批叠加“类别墅”的套型面积是139-175平米，每平方米单价不到三千元，每套总价在35万至48万元。“别墅”比主城区普通公寓还便宜，这完全颠覆了许多人心目中“富人才买得起“别墅”的概念。

　　秦淮绿洲是江宁另一家推出的Townhouse项目。一位购买叠加住宅的业主，在网上社区论坛上坦言：“秦准绿洲最大的优势在于它让你能够花相对较少的钱，拥有一套低密度的住宅。”

　　三山板块中的香山美墅项目，在55万至85万之间的叠加住宅卖得比电梯多层住宅还好，一期推出的90套叠加住宅只剩9套了，其优势在于低密度及跃层设计。

　　莱茵东郡的“准别墅”也是差异化竞争的产品，独创的“3+l准别墅”设计，受到了不少白领、公务员及高校教师的青睐。据了解，目前南京经济型别墅的供应分布上，江宁占到了近90％。

　　开发半径陡然扩大

　　禄口是南京市向南发展、建设空港城的腹地，还是南京市实施“三城九镇”战略的重要组成部分。禄口不仅拥有南京禄口国际机场，而且拥有“两山四湖”、20平方公里森林植被等丰富的山水资源，江宁自然将其视为开发之重。据悉，今年禄口板块楼市的开发和销售也使得江宁的开发半径陡然间扩大。

　　在禄口，除了已经开盘销售的颐家春天和百利华府之外，定位为“南京首个低密度生态市民社区”、占地1000多亩，拟建筑面积60万平米的金利天河领地(现案名“奥斯伯恩”)也即将开盘。

　　记者了解到，禄口占地1000亩、总建筑面积超过65万平米、总投资额超过18亿元的“中南汽车港”正在建设之中，包括汽车品牌推广基地、汽车旅游文化基地、二手车交易基地等；“湿地公园”、拥有1000张床位的同仁医院，以及占地1428亩、计划总投资15亿-20亿元的南京国际小商品城也正在建设中。

　　别墅开发量骤然减少

　　南京目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右，在城市住宅总面积中不足1．5％，所占比例相当低。在2003国土资源部叫停别墅用地供应后，南京别墅开发商放缓了开发速度，延迟产品上市时间，使别墅供应量持续减少。

　　根据预测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达10万平米。

　　作为南京别墅供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势”。记者根据江宁房产局1-9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为23．75万平米；而今年1-9月份，别墅开工面积就骤减到了16．63万平米。

　　“物以稀为贵”，这是南京别墅价格近两年来持续高走的内在原因。江宁有的别墅价格年增长率超过20％。

　　单身公寓频繁“出击”

　　大户型小做、单身公寓频出这也成为今年江宁楼市的一个新热点。

　　从今年以来左邻右里、魔方4．8、苹果都市小户型的热销，到东郊小镇、天地新城、明月港湾、武夷商城、托乐嘉小户型的竞相登场，江宁的小户型大有一飞冲天之势。好区位、低总价、新房型成为了江宁小户型的三大特色。

　　另外，自去年盈家春天单身公寓热销以后，今年南方花园、美丽新世界、盈家春天二期都将推出单身公寓。同时，今年江宁推出的单身公寓不再定位于30-50平米之内，基本上将面积都控制在40-65平米之间，令单身一族的生活更舒适。

　　小户型目前在江宁遍地开花，虽单体面积都不大，但由于项目较多，其可上市的总量今年以来也较去年同期翻了几番。据不完全统计，今年可上市销售以及规划在年底或明年初开盘的江宁小户型项目共有近20个，尽管这些项目大多是一些大项目内的一期产品，但这样的上市量却更大地丰富了江宁楼市的产品类型，为消费者选购小户型项目提供了更多的空间。

　　精装修项目突然增多

　　值得一提的是，目前江宁涌现出不少精装修项目，尤其是单身公寓被开发商定位为精装修，目的是省去一些年轻人装修的烦恼。

　　东郊小镇高性价比精装修房的惊艳登场，引发了南京人抢购的热潮。城市泊客、高尔夫国际花园、天地新城小户型、莱茵东郡、市政天元城……都有部分精装修房源登场，而且销售情况都还不错。

　　近期，水韵别墅项目中的精装修小户型的酒店式公寓组团吸引了大量人群的驻足。据了解，该项目位于江宁水韵别墅区内，是一栋七层精装修，配家电、家具的酒店式公寓，面积在32-78平米之间，总价14万元起。

　　据介绍，开发商纷纷将项目，尤其是小户型项目建设成为精装修的目的，是考虑到世界500强的企业有20家在江宁落户，等到全部厂区投入使用后，必然有大批精英人士居住于江宁，而精装修的酒店式公寓、单身公寓甚至大户型精装修住宅会给这些忙于工作的白领们省去很多麻烦，所以精装修项目必将成为这些人的首选用房。