新版购房合同四大焦点问题

　　本报记者彭森报道本次听证会的主办机构市国土资源和房产管理局，目前初步拟定了四大听证事项。

　　焦点一质量验收及异议提出时限

　　在买卖交易中，卖方交付标的物和移转标的物所有权的同时，还应当承担法定的瑕

疵担保义务，就标的物的质量承担担保责任。2005版示范文本把这个期间定在买方接到《入伙通知书》之日起的15日。

　　在确定了检验期间之后，买方还需要将其认为不符合合同约定或者法律规定的地方通知给卖方，如果这些异议成立，卖方才会承担相应的质量的担保责任。2005版示范文本把异议提出的起点确定为验收期限届满之日，终点为验收期限届满之日起的15日内。此外，对于一些隐含瑕疵，2005版示范文本设立了更长的异议期限，初步定在买方收楼之日起的1年内。

　　焦点二共用设施交付时间与标准

　　房地产开发商在出售房地产的同时一般会交付一些供所有的业主共用的设施。对于单独的一个业主而言，在他的房地产交付的时候业主委员会可能还没有成立，这样一来，本条共用设施及附属配套项目与业主的房地产同时交付的约定就可能落空。所以有必要对于共用设施及附属配套项目的交付时间做出合理的约定。

　　除了交付的时间以外，还存在共用设施与附属配套项目的质量标准问题。

　　焦点三办理房地产证时限起算点

　　在房地产交易中，卖方一个重要的义务就是移转房地产所有权于买方，而这个义务是通过卖方为买方办理相关的《房地产证》来完成的。2005新版示范文本初步决定将卖方的办证义务分为两个阶段，第一个阶段时办理初始登记的阶段，这个阶段办证义务的起算点是卖方取得工程竣工验收证明文件之日，期限是半年。

　　第二个阶段是卖方为买方办理《房地产证》的阶段，这个阶段办证义务的起算点初步确定为卖方交付房地产于买方之日，期限是240日。当然，对于办证义务起算点的确定还有一种做法就是将卖方办理初始登记和为买方办理《房地产证》的期限统一，适用统一的起算点。

　　焦点四付款及逾期办证违约责任

　　2005版示范文本中涉及的违约金比例有3处，一是逾期付款在90天以内的违约金比例，初步定在每日逾期应付款的万分之三；一是逾期付款超过90天，卖方解除合同情况下买方应当支付的违约金，初步定在累计应付款的10％；最后一处是逾期付款超过90天，卖方同意买方继续履行合同情况下买方应当支付的违约金，初步定在每日逾期应付款的万分之四。

　　买方逾期付款达到多长时间卖方才可以解除合同？2005版示范文本把这个期限初步定为90天。

　　第三是卖方违反办证义务时的违约责任，2005版示范文本提出这一比例和买方迟延付款时违约金的比例相一致。