北京物业费强制执行调查：当事人等着再来一次

　　林晓(化名)，女，29岁，2002年9月入住百环花园7号楼，因拒绝交纳300余元物业费，10月31日至11月3日被司法拘留4天。

　　11月28日，距林晓被司法拘留过去了28天。

　　28天过去了，生活似乎又回到了以前的平静。但现在的林晓每个早上都会怕听见门铃

响。

　　10月31日早晨8点多，一阵连续的门铃声吵醒了林晓一家，“打开门就是戴着钢盔、踏着皮靴的法警，还有很多闪光灯，对着我就是一阵猛拍。”因拖欠法院判决交纳的物业费300余元，睡梦中的林晓被执法人员带走，在交清欠费后于4天后被放回。

　　未拿回押金，拒交物业费

　　讲述10月31日当天的情形时，林晓情绪温和，语气平静。但很多邻居都记得，最初对媒体讲述被司法拘留一事时，她总是边说边哭。

　　“整个生活轨迹就在那一天被‘喀嚓’截断了。”她说。

　　林晓一家三口于2002年9月入住百环花园7号楼。

　　百环花园的很多业主都还对2003年夏天那场官司记忆犹新。约200户业主对北京百环花园物业管理有限公司提起诉讼，希望讨回“

　　“就是从那时起，我对物业失去了信心。”林晓称，自己也曾在装修前交过这笔数百元的押金，并且未能拿回。

　　后来，两辆自行车在小区车棚中丢失、门缝总被塞进小广告，加上停车、绿地等问题，林晓对物业管理渐渐有了意见。

　　2003年8月15日，百环花园的小区公告栏上出现了一纸通知：北京百环花园物业管理有限公司即日起撤出小区。

　　林晓称这件事是“一夜之间改弦更张”。她说，“遗留的问题没解决，没有交代也没有协商，等于(物业和业主)正在沟通中，他们就走了。”

　　于是，新进驻小区的北京龙城兴业物业管理有限公司百环花园物业管理处工作人员先后两次代原物业催要物业费时，林晓说，让他们自己来要。

　　不清楚欠了多少钱

　　“直到被带走的那天，我都不知道自己究竟欠了多少物业费。”林晓强调。

　　原物业忽然撤离后，许多业主再次见到他们是对簿公堂之时。为追回2003年3月至8月的物业费，北京百环花园物业管理有限公司将拖欠物业费的业主们告上了法庭。

　　林晓后来打听到，许多业主陆续收到了判决书，但她表示自己“从未见到判决书长什么模样”。“所以我就很安心地一直在等。”林晓说。

　　朝阳法院执行庭副庭长汪冬对此表示，法院判决已通过公告形式送达。

　　10月中旬，林晓接到一个电话，来自一位自称朝阳法院执行庭人员的男子，催她执行法院判决。

　　问题不解决不会交费

　　10月31日早晨，林晓被法警带到楼下时，看到另几名业主都戴着手铐，只有自己没戴，那时林晓还很乐观，以为只是去“说明情况”。但这一去，就是与家人失去联系的4天。

　　11月3日下午，丈夫来接刚被放出的林晓。两人一句话没说，默默地抱了一会。

　　林晓回家后第一件事，就是向公司递交辞职书，“没法儿待下去了。同事肯定都在电视上看到我了。很怕面对他们的询问，只能辞职。”林晓说。

　　此前，林晓在一家日资企业任职，工作已有两年半。

　　“失去的，除了令人羡慕的薪水、前途，还有与自尊有关的某种自信。”林晓发觉自己无法面对不了解详情的熟人、同事、朋友。

　　但事情还没结束。2003年8月16日以后的物业费，林晓一分也没交过。“这家物业没有和我们签过合同，第一，成立业主委员会；第二，签合同。做到这两条，我马上交钱。坦率地说，我不是吹毛求疵的人，也不想为这点钱花那么大精力。但物业问题没解决前，交钱是不负责任的。”

　　林晓感觉到，近一段时间来，现在的物业人员催缴欠费的次数变频繁了。但她说：“我心理上已经做好充分准备了，我等着再来一次。”

　　陈述拖欠理由物业费打八折

　　一业主执行法院判决，表示只要收费合理就会交纳

　　68岁的袁玉林与物业“斗智斗勇”，被百环花园业主公推为与物业论理的四大代表之一。实习生柯芸摄

　　袁玉林，女，68岁，退休。2001年8月入住百环花园5号楼704室。2003年，收到法院判决书后即按原价格的八折交清拖欠物业费。

　　68岁，退休，老太太，上业主论坛，和物业“斗智斗勇”。这就是袁玉林，被百环花园的许多业主公推为与物业论理的四大代表之一。

　　换来发票，拿回押金

　　2001年8月，入住装修好的百环花园5号楼704室之后，袁玉林去找物业，想要回装修前押金性质的“服务费”1000元。但她发现当初开的收据找不到了。

　　“当时想的就是，不能让物业漏税。”于是袁玉林一次次找物业，最后，她写了一张“本人不慎将票据遗失”的条子，留给物业作凭证，换来了一张正式发票。

　　2003年夏天，在百环花园200多业主与物业关于装修服务费的一场诉讼中，绝大部分业主因无证据败诉，而袁玉林拿回了自己的钱。

　　2003年初夏，袁玉林记得物业贴出了通知，称因煤气换天然气，需要更换喷嘴，24个一共580元。

　　“大家围在公告栏前看通知，都不相信24个喷嘴要值那么多钱。”后来到市场上一打听，一个同品质喷嘴的一般价格是2块多钱。袁玉林于是和另外20多名业主一直找物业理论。一个月后，一张新的通知贴了出来：换喷嘴的费用改为150元。

　　物业费打折，执行判决

　　北京百环花园物业管理有限公司撤出小区后，袁玉林也被催过2003年3月至8月的物业费。

　　但是，几年来，小区里的汽车越停越多，晚上甚至挤占道路；部分地下室被出租；以及物业公司的忽然更替等问题一直存在，业主们颇有意见。多次找物业沟通无果，袁玉林就没交物业费。

　　2003年，被物业告上法庭后，袁玉林向法官陈述了不交物业费的七八条理由。

　　最后她败诉了，但在判决书中，袁玉林只需按80%交付拖欠的物业费。

　　“法院的判决我应该执行。而且我觉得，物业费打折就说明胜利了。”袁玉林说。

　　现欠费近6千元

　　如今，袁玉林家保存着一份2005年5月11日北京龙城兴业物业管理有限公司发的催缴物业费通知。

　　通知显示，袁玉林家2003年8月16日至2006年3月27日应交的物业费共5903.39元。但袁玉林一分也没交。

　　“我们必须知道详细的账目。”为此，袁玉林年近80的老伴一趟趟跑去找物业，终于要来了一份物业费的组成明细。

　　按这份物业提供的账目，做了一辈子给排水工作的袁玉林和做供电工作的老伴仔细核对，认为水泵、电梯的收费上有出入。

　　“现在这些钱我们还是不打算交。”袁玉林说，最重要的是，现在的物业是原物业不辞而别后自行进驻的，与业主之间目前没有签合同，“我们是想安居乐业。只要合理，我们就交。”

　　-专家观点

　　均衡权利才能预防物管纠纷

　　●和谐社区发展中心理事长蔡若焱

　　蔡若焱认为，成立业主大会可实现这点

　　“解决物业管理纠纷必须要实现社区权利的均衡归位。”和谐社区发展中心理事长蔡若焱说，只有均衡的权利，才能预防物业管理纠纷。”

　　蔡若焱认为，实现这一点需要最广大业主的角色转变，需要最广大业主的充分参与，最基本方法就是成立业主大会和选举产生业主委员会。

　　蔡若焱说，强制执行是针对拒不执行生效判决的业主而采取的法律手段，虽然一些欠交物业费的业主有种种理由，有些理由甚至也都是合理的，但是必须通过合法的渠道和程序解决，否则就要承担被强制执行的后果，这一点是没有争议的。

　　“强制执行后，物业公司如愿收回了欠费，但是业主当初拒交物业费的缘由仍在，涉及物业方面的一些问题也并未因此而消失。”蔡若焱说，如果业主能在签协议之前意识到这些问题，并提前与物业协商约定，就可能会少一些事后拒付物业费，直至被强制执行。

　　蔡若焱提醒，业主在买房阶段就要对物业协议条例是否合理予以推敲，建委等有关行政部门和消协等机构对此的监控也应前置，尽早发挥提醒、指导和协调的职能，提前消除问题隐患。

　　消弭纠纷有赖诚信制度完善

　　●北京物业管理商会会长于庆新

　　于庆新称，强制执行物业费起到了积极的效果

　　北京物业管理商会会长于庆新认为，除了行政和法律手段，消弭物管纠纷也有赖于诚信制度完善和人们对于无形商品的消费观念的变化。

　　于庆新称，强制执行并不能根本解决物业纠纷和收费问题，但从实际效果来看，起到了一定的积极作用。

　　于庆新说，拒交物业费的业主一般分为两种情况，一种是有理由的拖欠；另一种跟风式的。据他了解，跟风式的拖欠占多数，这些业主拒交物业费，实际上不仅和物业公司形成了两败俱伤的结果，而且也损害了其他交费业主的利益。另外，其中一些业主通过拒交物业费、与物业对峙。通过强制执行，会促使业主选择与物业公司人员协商，业主若协商不成也可以通过业主委员会主张权利、向小区办等部门反映、或者诉诸法律等合法形式来解决问题。

　　专题统筹：本报记者 张剑锋

　　采写：本报记者 王殿学 相丽丽 张晓玲 张剑锋 张太凌

　　摄影：本报记者 郭延冰 实习生 柯云