央视东方时空：业委会成立到底有多难

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连线香港物业协会会长孙国林

舒可心做客东方时空演播室

　　用数字掌握生活，今天我们将继续关注业主委员会的问题。业委会是业主维护业权的组织。组织了业委会，业主们才能获得与物业公司平等对话的权利。在上一期的节目中我们的调查显示(插PPT)，有七成业主所在的小区还没有成立业委会。我这里还有北京市的数字。北京有2900多个物业管理区域，只有400多个成立了业主委员会，不到15%。业委会为何难以成立？究竟难在哪里？

　　舒可心是原北京市朝阳园小区业委会主任，现在专门帮小区业主成立业委会。对业委会成立的艰难最有发言权。他向我们讲解了业委会成立的一般程序

　　业委会成立的程序

　　业主 选举业委会成员

　　→筹备组→筹备会议→首次业主大会→ 通过业主公约 →到小区办备案

　　开发商 通过议事规程

　　业委会成立有几难？

　　1.业委会筹备组建立

　　2.筹备组成员中的业主代表选择

　　3.筹备组成员政府方面代表工作时间保障

　　4.筹备组工作决议产生

　　5.业委会委员候选人产生

　　6.业委会备案所需资料整理、汇集

　　业委会成立遭遇开发商不配合

　　这样的情况可能很多小区在成立业委会的过程中都会遇到，在北京市方丹苑小区业委会成立过程中他们遇到了什么情况呢？2005年11月，方丹苑小区部门居民发现家中失窃， 失窃案再次把业主们渴望成立业委会的问题凸现出来。王先生说他居住的方丹苑小区，第一批业主2003年初入住，一期入住400多户，超过80%入住率。这两点都符合成立业主委员会的基本条件。而这400多户早在一年前就曾经民主选举产生过一次业委会名单，但是最终没能得到政府部门的备案认可。

　　《业主大会规程》规定，筹备组由开发商和业主代表组成。而北京市建设委员会《关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》中规定： 筹备组可由业主代表和建设单位直接组成。建设单位因自身原因不参加筹备组的，应向社区居委会作出明确表示。

　　而方丹苑小区的筹备会议，因为开发商没有参加，但又没有写出明确表态不参加的书面材料，所以小区办认定这次筹备大会的选举是无效的，成立业委会的事情中途夭折。看来，开发商消极对待业委会成立是方丹苑小区业委会筹备过程中遇到的一个突出问题。这种情况是否带有普遍性呢？我们也做了一个调查

　　调查数据 成立业委会难在哪？《12533人参加调查》

　　·缺乏主管部门支持 28%

　　·开发商、物业公司设置障碍 26%

　　·组织选举难度大 18%

　　·业主不知道如何成立 14%

　　·没有业主牵头 14%

　　选举制度设计给选举带来的困难

　　从调查结果和短片来看许多小区在成立过程中都遇到了开发商不配合的问题。这里既有部分开发商处于自身利益不希望成立业委会的主观因素，也有相关配套制度没有跟上的缺憾。相关法规赋予了开发商参与业委会筹备的权利，但是对筹备过程中开发商不配合没有制约手段。而主管部门支持不够的感受可能很大程度上来自于相关法规的不完善。

　　离业委会遥遥无期的分期楼盘

　　如果开发商配合的话是否就能一帆风顺呢？继续讲述方丹苑小区遇到的情况：业委会成立不起来，业主们与物业公司没有正常的沟通渠道，不断产生摩擦。混乱的局面持续了一年，为了解决物业费的追缴问题，今年5月，物业公司主动找开发商协调好，开始帮助业主组建业委会。可是这一次，业委会的组建又遇到一个新的障碍。小区办说小区还有二期，等二期建成了在成立业委会。北京市在贯彻《物业管理条例》的若干意见中，明确规定：商品房(包括经济适用房)入住率超过50%的或者入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域，应当尽快组织，选举产生业委会。

　　规定中所说的物业管理区域，究竟应该怎么划分，其实《物业管理条例》只有一个指导性意见。业主们反映，要求小区所有楼盘售出才能召开筹备大会。如果还有三期，那么小区业委会的成立就更加遥遥无期了。

　　难以收集的3|4业主投票

　　像方丹苑小区这种情况是否具有普遍性？《物业管理条例》规定一个物业管理区域成立一个业委会，物业管理区域如何划分更科学？如果前面这些问题都解决了，业主们在召开业主大会，成立业委会时又会遇到什么新情况呢？我们来看看北京另一个小区金地格林小镇第一次业主大会的情况。据了解，当地政府主管部门和物业公司都非常配合业委会的筹备工作。但记者从采访中了解到，这个大会也是差点流产。11月13日10点 北京格林小镇举行了首届业主大会。北京市金地格林小镇第一次业主大会的召开看起来比其他小区要气派得多，但是现场许多人可能不知道，这个大会因为第一次没能收集到小区3\4业主的投票而差点流产。业主代表常大军告诉我们， 3\4实现起来太难了，他们第一个20天就没能收集够。《物业管理条例》第12条规定，业主大会做出制定和修改业主公约等决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2\3以上通过。根据这项规定，要想争取2\3业主的赞成票，必须确保至少3\4的业主参加投票。这就意味着，常大军他们筹备组的九名成员，必须在业主大会召开前20天，完成小区1795户的选票发放和回收工作。否则这次业主大会就宣布失败。筹备组的9名成员全部是上班一族，完全是利用晚上和周末时间发放选票。尽管发动了所有能发动起来的人一起帮忙，在第一个20天，筹备组仍然没能收集到3\4的业主投票。

　　有近两成的业主认为，组织选举难度大是业委会难以成立的重要原因。

　　舒可心谈到了对选举制度设计的看法，像片子当中的格林小镇现有1795家住户，北京市还有上万户更大的小区，几个热心业主完全利用业余时间在短期内完成这么大范围的选票收集工作，难度之大简直无法想象。著名

　　连线香港物业协会会长孙国林

　　与内地相比香港是房地产开发和物业管理比较成熟的地区，以上这些难题在香港是如何解决的？我们连线了香港物业协会会长孙国林。

　　主持人：孙先生，你好！在内地业主们通过成立业主委员会来维护自己的权益，香港业主通过什么组织维护业权？

　　孙：业主的组织在香港来讲是有两个组织的，第一是业主委员会，另外一个是业主立案法团。有一些管的很好的物业，(业主)他也是相信这个物业管理公司，交给物业管理公司去决定任何的大小事物，就只有一个(业主)委员会存在，那个是不成立立案法团的。有一些物业管理公司，业主也不相信他，他觉得有必要把物业管理权拿回来，另外招标，另外去找别家的物业管理公司，马上要成立立案法团，立案法团是要有相当的责任的，要承担法律责任的。如果成立了法团以后，一般业主委员会已经不存在了。

　　主持人：在内地，对于业主比较多的很多小区在首次召开业主大会，表决业主公约、选举业委会的时候都面临一个困难，就是凑够全部业主的三分之二，在香港业主想要成立一个维护自己业权的组织，需要全体业主中占多大比例的人同意？

　　孙：如果要自己管理社区，业主之间要组织一个立案法团，他要通过5%的业主发起人，再召开业主大会，这个业主大会出席的人要是业主的10%，然后30%的业主同意成立业主立案法团的时候就可以成立了，这个是1993年开始改的， 1993年以前，必须50%的业主同意才能成立的，那个确实是那个时候也是刚才你说的是有困难的。所以政府是按实质情况把这个50%降低到30%，现在基本上30%的比例是不难达到的。

　　主持人：在香港，如果一个房地产项目分为两期以上，业委会的组织如何划分？是成立一个总的业委会，还是一期一个业委会？

　　孙：如果是同一期落成的，当然是只有一个立案法团，如果是这个分期发展，分两期、三期的，当然是不同的公寓里边，一个公寓里边分开来，一个公寓有一个法团，比如分三期发展的，不能三期同时有一个法团，要三期里面有三期的独立的业主法团，要分开的。

　　主持人：内地在成立业委会的时候业主经常会遇到开发商不配合的问题，香港的开发商对业主成立业委会这样的组织是怎样的态度？

　　孙：因为香港的房地产市场是比较成熟的。一般的发展商售后服务、物业管理是作为他以后发展的一个品牌，一个良好的服务。对他将来的销售是很有帮助。他也不是为了这个物管赚一点蝇头小利，目前一般的发展商不是把物管这块作为他赚钱的重要的项目，他主要是做好这个品牌，做好这个服务，为将来人家买你的房子打下一个良好的基础。香港是目前这十几年，发展商前期确实是做的比较到位，做的比较专业。顾客满意，业主满意，这个是将来对他的发展很有帮助的。

　　从我们上期节目朝阳园小区成立业委会的结果来看，有了业委会无论对于开发商、物业、业主还是房地产的管理者都是多赢的局面。因此，让业委会成立的路径更加简洁、平坦应是当务之急。

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