自建房组织公布河西楼盘成本

　　昨日，南京市自建房组织在网上对外公布了他们所掌握的“河西楼盘价格成本”。南京自建房主要发起人邵角表示，河西楼盘成本每平方米肯定不过4000元。不过，在采访了多位河西开发商和一些房地产专业人士后，他们均称这份“成本表”仅有一定参考性，再加上配套建设费、公关费用、广告营销费用后，河西房价成本要比自建房组织4000元不到的数据高得多。同时，有专家还表示，河西板块经过沉寂后，明年房价将平稳着陆。

　　■材料援引 河西楼盘成本不超过4000元/m2

　　在上周四代表南京自建房组织参加土地推介会后，邵角昨日如期对外公布了南京自建房的“独立网站”。在这个网站中，有关于河西楼盘的成本价格无疑是最引人关注的。“推出这个网站和公布河西板块楼盘成本主要是为了购房者能明明白白买房。”邵角说。

　　根据邵角及其自建房组织公布的这份名为“南京河西地区部分楼盘价格成本”的表格，商品房成本主要由土地成本、土建和安装成本、配套建设费用和开发商营运成本组成。邵角解释，楼面地价是来自官方的数据，其他三项成本均是由“开发企业里面的专家”提供。邵角介绍，按照他们的调查，所有河西目前在售楼盘的成本都不会超过4000元/m2。

　　楼房建筑主要包括四个费用：

　　（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。

　　（2）土建和安装成本：包括所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。多层、小高层、高层开发成本有差异。

　　多层：800元/平米

　　小高层：1400元/平米

　　高层：2000元/平米

　　（3）配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

　　南京收费：500元/平米内

　　（4）开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。

　　费用：一般不会超过商品房销售价格的10％

　　备注：

　　1以上数据不分开发商的商业、住宅项目用地数据；

　　2以上数据不含某些开发商所谓的高科技、精

　　3所有数据一律来自南京国土局和南京房地产信息网。

　　■业内分析 河西部分楼盘

　　邵角及其自建房组织公布的“成本表”一经披露后，立刻引起不少业内人士的争论。城中一位不愿透露姓名的开发商对“成本表”中的各项成本计算方法表示质疑。

　　“如果说楼面地价是来源于官方的，是权威准确的数据，那么另外三部分成本则有很大的误差。”该开发商介绍，对于“土建和安装成本”，一般来说多层的成本要在850—900元/m2，而小高层的成本实际上还要更低，在1200元/m2左右；高层如果在18层以下，成本也只在1600—1800元/m2，如果更高则要达到2000元/m2左右。

　　此外，对于配套建设费用和开发商营运成本，该开发商表示，实际上的成本可能还要更高一些。他介绍，配套建设费用主要由四方面组成，大致分布如下：规费（领取施工许可证时向建委交纳的）220元/m2左右；勘察设计费及工地临时设施100元/m2左右；外水电（含施工费）：150元/m2—200元/m2；绿化、园林景观及室外工程：150元/m2左右。如此算来，实际的配套建设费用要在650元/m2左右，高于自建房组织公布的500元/m2。

　　最后一项“开发商运营成本”，该开发商表示，按照销售费用为房价的2％、管理费用为房价的1％计算，光这两项就达到3％。此外，还有必须交纳给政府的营业税和各种基金，为房价的7％；加上利润额33％的企业所得税，税务局一般按照15％的利润率计算，这部分成本为房价的4.95％左右（该项税收可多退少补）。按照开发商的算法，该项成本要比自建房组织公布的要相差房价的5％左右。

　　一位

　　相关专家指出，如自建房组织公布的地价一样，河西板块楼盘的楼面地价既有2000多元/m2的，也有500元/m2左右的，地价成本的高低不同进而影响到楼盘建成后的成本不同。

　　■专家预测河西房价长远看是乐观的

　　尽管有部分楼盘的成本作依据，不过邵角和多数房地产业内人士一样，他并不认为房价最终就由成本决定。“到底卖什么价格，还得由市场来决定。”河西的房价取决于市场和需求。

　　河西明年到底将何去何从？处于奥体核心区域的紫鑫中华销售总监黄真敏用“苹果树”做了一个形象比喻。“河西尤其是奥体就像一棵苹果树，站在不同的角度有不同的看法，深入一点可以看到更多的苹果；侧一点可能一个苹果都看不见，看见的全是叶子。”黄真敏说，随着配套的逐步完善和政府投入的逐步落实，河西楼市长远看肯定是乐观的。

　　对于明年的走势，南京网尚研究机构市场研究部主任周颖用数据对此作了说明。“截至11月河西结余的商品房销售面积达到187.2万m2，由于前一阶段的市场供大于求，奥体板块11月份房价滑到最低点为5546元/m2，连续两月下降幅度达到8％，即便在这种情况下，像中海·塞纳丽舍等项目仍保持了良好的销售势头，像金马郦城等项目保持了较为坚挺的价格，这说明河西经过一阶段的价格调整后，正在被市场逐渐接受。周颖表示，或明或暗的打折促销一阶段将继续存在，但是，河西楼市将在触底后明显回暖，按照目前5000元/平方米上下的主流价位，主城、河西、江宁已基本形成一个合理的价格梯度，河西的交通优势、配套优势、新城优势体现后，河西楼市将迎来更加明朗的“表情”。

　　作者：徐关辉/来源：南京晨报

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