北京建委下发物业交接意见 被炒物业不撤将停资质

　　业主拖欠物业费引来法院强制执行的关注一直没有消退。在本次人代会上，很多代表提交的议案都与物业纠纷有关。 目前物业纠纷产生的重要原因之一是小区的业主组织———业主委员会难以发挥作用。昨天下午，市建委下发了《物业交接指 导意见》，旨在指导物业公司、业主大会及业主委员会等相关各方依法、有序开展活动，避免矛盾，保障正常的物业管理工作 秩序。

　　本报讯(记者潘澄清)新老物业在交接过程中，老物业拒不撤出或新物业强行接管造成物业管理混乱的，该企业资质 将被停止并限期整顿，整顿期间不得参与本市物业管理的投标。昨天下午，市建委下发了《关于住宅物业项目交接有关问题的 指导意见》(简称物业交接指导意见，全文详见市建委网站www.bjjs.gov.cn)，该意见将于今年2月1日起 施行。

　　意见指出，业主委员会要负责组织召开业主大会，依法做好物业管理企业的续聘和选聘工作。

　　业主委员会、老物业和新物业应当对交接时间等事项进行约定，并按照约定做好交接工作。老物业不得以业主欠交物 业服务费为由拒绝办理交接，新物业和业主委员会不得强行接管，因拒绝撤出或强行接管造成重大影响的，依法承担相应的法 律责任。

　　对于违反有关规定的物业管理企业，要依法进行行政处罚、停止资质并限期整顿，整顿期间该企业不得参与本市物业 管理项目的投标。同时，市建委将该企业不良行为予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统，提示相关行政主管部门 和社会各界共同监督。

　　市建委表示，该规定对物业管理项目交接提出了具体指导意见，旨在指导物业管理企业、业主大会及业主委员会等相 关各方依法、有序开展活动，避免矛盾，保障正常的物业管理工作秩序。

　　《物业交接指导意见》五大亮点

　　《物业交接指导意见》出台后，记者采访北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生，请他将《物业交接指导 意见》和《物业管理条例》对比，并对指导意见进行解读，帮助业主了解自己的权益。

　　-亮点一

　　细化新老物业交接过程

　　《意见》第二条对交接事项做出了3条参照意见，细化了新老物业交接过程。《意见》规定业主委员会应当何时召开 业主大会，并决定续聘或新聘物业公司，业主大会做出的决定应当何时告知相关各方。同时《意见》中明确了业主大会选聘新 物业公司可以采用协议、招投标两种方式，并对每种方式的程序做了细致规定。避免目前某些业主和物业公司对选聘新物业的 程序是否合法提出质疑。

　　《物业管理条例》(简称《条例》)只是做了原则性的规定，如规定业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经全体 业主所持投票权2／3以上通过，对于到底如何选聘并没有详细的规定，《意见》是对《条例》的有效补充。

　　-亮点二

　　明确交接时移交物业费

　　《意见》第六条规定：原物业管理企业撤管时，应将预收的交接之日后物业费、各项代收费移交给新的物业管理企业 。《意见》对保护业主权益起到了积极作用。

　　《条例》只是明确了老物业在移交时应退出物业用房、移交相关资料，对于费用并没有做出明确规定。

　　-亮点三

　　明令禁止强行接管

　　《意见》第八条规定：原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接，原物业管理企业拒不撤出物业 管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。目前，一些老物业公司以业主欠缴物业费 为由拒绝撤出，《意见》实施后有望有效解决该问题。

　　《条例》对老物业拒不撤出业主和新物业公司应该怎么办没有做规定。

　　-亮点四

　　物业不得擅自撤管

　　《意见》第十条规定：前期物业服务合同期限未满，物业管理企业不得擅自提前撤管。在小区未做好选聘新物业公司 的情况下，此规定是对业主权益的保护。

　　《条例》中对此没有相关规定。

　　-亮点五

　　物管真空后政府应协调

　　《意见》第十一条规定：业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理企业、造成无物业管理企业管理状态 的，物业所在地的街道办事处、社区居委会会同区县建委，可以组织相应的物业管理企业临时代管。此规定弥补了小区出现真 空状态时业主的损失。《意见》可能需要进一步完善，它对政府部门权利来源在哪儿、临时代管的期限等问题未作说明。

　　《条例》中对此没有相关规定。本报记者石毅

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