房地产不得享新办企业税收优惠 专家：这可能导致大城市商品房价格上涨

　　综合新华社、《京华时报》消息 即日起，国内的房地产开发企业，将不得再享受普通新办企业的税收优惠。昨天，国家税务总局公布《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，首次将房产开发产品分为经济适用房和非经济适用房，并调整其预计计税毛利率。人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，这可能导致大城市商品房价格上涨。

　　 设项目公司不再享优惠

　　国家税务总局有关负责人介绍，我国决定进一步加强和规范房地产开发企业的税收征管。为此，对新办房地产企业的减免税作出了限制。

　　据悉，目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。根据通知规定，今后，新办房地产开发企业不得再享受新办企业的税收优惠。同时，以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。

　　 单列市计税毛利率调高

　　通知还对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。过去我国规定，房产开发产品的预售收入，应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。新通知则规定要开始按开发项目的性质，将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率。其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。

　　广告费等可向后年度结转

　　另外，通知对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。

　　按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。但对于新办的房地产开发企业，从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；同时，广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于此，通知规定，新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。

　　专家认为商品房可能涨价

　　赵锡军分析，由于经济适用房的开发有不少优惠政策，所以这次国家税务总局的新政出台，对于大城市商品房的开发商影响较大。今后，大城市中高档商品房的价格，极有可能因此而出现小幅涨价的情况。