开发商自揭土地出让潜规则

　　“区区100万元，算个什么大事？”说这话的是身为房地产开发商的华先生。

　　出人意料的是，不少开发商都像华先生一样，对朱吉生的印象并不坏，甚至还有赞扬之声。华先生从亲身经历中得出结论：朱吉生是个好人，办事尽力，不贪，如果他想发财，一个项目操作下来就不止百万元。深圳市一个区国土局负责人卖光了区内的土地，事发后畏罪自杀，朱吉生跟此人比起来，要好很多。

　　上世纪九十年代初，华先生即自南方来武汉发展，是武汉房地产开发和土地交易进程的见证人。他既怀念当初武汉市有些部门和地方招商引资时，对以旧城改造为主的开发商30%利润的承诺，又对这些年来土地交易市场的风风雨雨，特别是土地出让中一些不能拿到桌面上的潜规则，很有些微词。

　　华先生认为，土地市场出现问题，既有主观原因，更有客观因素。尽管目前武汉市土地交易管理已步入正轨，让人操控的空间越来越小，但曾经逼得像他这样正规守法的商人也慢慢“适应”的一些潜规则，却令他不吐不快。

　　土地出让中的一些小伎俩，让华先生印象深刻。比如，以前在媒体的出让公示公告上，一些地块常出现这样一些“瑕疵说明”：或者未完成拆迁；或者是规划条件有限制；再或者是周边划界不明，等等。华先生觉得邪门：既有瑕疵，何以上市？划界不明确的地，谁又敢买？这实质上是暗示人们，这块地以后可能扯皮。如此一来，众多欲参与竞拍的开发商被吓退，掌握了“内部情况”的开发商则得偿所愿。“瑕疵”有了可以利用的空间，土地出让带有一种变相的指定色彩。

　　华先生继续举例说，开发商和土地使用者的私下交易，应该是不合法的，但有一些交易，就是可以将之变成合法。比如，开发商看中一块土地，可以先在上面盖房子，等土地上市招标、拍卖、挂牌时，开发商与评估机构可以勾结，这些建筑物的高估价，也可以让其它开发商觉得无利可图而退出。这样，违规买地的开发商，就可以重新登记，成了合法的交易了。

　　武汉市一位经常打房地产纠纷官司的律师说，2004年8月31日是房地产交易终结协议转让的大限日。此前有大量的土地协议转让不公开、不透明，暗箱操作至今仍留有后遗症。比如，国企改制，一些开发商买企业实际上是买土地，以企业改制为名行土地交易之实，以规避法规。一些开发商还与评估、拍卖机构勾结，低价套现土地资产。

　　一位不愿透露姓名的开发商说，曾几何时，土地交易市场上，你的政策成了我的对策，法律法规虽有明文规定，但潜规则却花样百出。他希望，已经逐渐步入规范轨道的土地交易市场，不要再出现新的花样。

　　编辑手记

　　细心的人们也许注意到了，近年来落马的很多高官，十有八九都会跟土地扯上关系。管土地的官视国有土地为自己的囊中之物，随意处置，大捞好处，动辄数以千万计。土地批租已成为土地管理中最容易滋生腐败的环节。

　　房地产商深知，弄到了土地尤其是低价土地就等于发财，而要弄到地理位置优越、升值潜力巨大的土地，必须靠掌管土地审批权的“土地爷”们相助。为达到目的，他们便不惜一切代价，或以金钱开路，或以朋友亲情搭桥，利用一切机会和方式向那些拥有土地审批权的领导进攻。

　　当前，土地供应实行无偿划拨和有偿使用双轨制，造成市场的不完整和地方主要领导权力过大。一些用地单位，划拨用地到手后立即改变用途，支付成本大大减少。由于缺乏必要的监督制约措施，有的开发商以建设

　　要有效控制和预防这类犯罪，只有从内因和外因上找准切入点和突破口，多管齐下。在土地配置走市场化道路的同时，加强对土地管理领域领导干部和执法人员的思想道德教育和法制教育，构筑牢固的思想防线和法制屏障。

　　相关报道

　　拿什么切断借地生财之路

　　 明确相关标准减少不规范操作空间

　　 公开审批程序增强土地审批透明度

　　 提高供应水平完善土地配置市场化

　　本网记者 李光明

　　记者在对安徽省土地领域职务犯罪调查过程中发现，商业贿赂并不完全局限在土地管理部门，已经延伸到只要能对土地产生话语权的部门和个人。像安徽省宣城市原市委常委、常务副市长赵增军，他受贿的对象大都是房地产开发公司等属于其分管的一些部门。赵增军收受最大的一笔贿赂款达50万元。

　　另一方面，近年来，直接拥有土地使用终端的“村官”土地犯罪案件有逐年上升、涉案金额越来越大的趋势。一个地方检察机关对近两年该地查处的数十起土地领域犯罪案件统计显示，有近60%的案件与“村官”有一定联系，涉案金额由过去的几千元、几万元，向现在的几十万元发展。

　　权力过分集中提供谋私便利

　　安徽省人民检察院预防职务犯罪工作方面的有关负责同志认为，土地领域职务犯罪近年来多发的主要原因是，现行土地管理制度存在漏洞，为职务犯罪提供了空间。

　　现行土地管理法规中，对土地征用的条件、征用租用土地的价格、土地补偿费的标准等仅作了原则性的规定，有些实施细则也不够详尽完备。在处理具体的土地事务中，各级政府对土地有很大的出让权、定价权，有关的决策人员、经办人员拥有很大的自主决定权，这就给公共权力寻租留下了余地。而土地被征用进入二级市场的价值是根据市场来确定的，即使按照规定最高额给予补偿，转让、拍卖的价值也远远高于征用费用，两者之间存在着巨大利润空间。权力过分集中，为以权谋私者提供了条件。

　　土地管理部门作为行政机关实行首长负责制，客观上需要“一把手”对用地审批、土地出让费用标准等问题把关负责。他们把自己掌握的土地审批权、规划权变成了供自己发财的“摇钱树”；而大批的房地产商更深谙这个道理，他们知道在房地产市场炙手可热的大背景下，弄到了土地尤其是低价土地就等于发财。加上制度不够完善、监督乏力、法律观念淡薄等因素，以至于一些人为所欲为。

　　不正当行政权力插手土地批租现监管真空

　　再就是不正当行政权力插手土地批租，造成土地监管出现真空。随着各项生产资料的市场化，政府手里能够说了算的资源只有土地了。一块土地的背后，往往交织着各种权利的拉动和平衡，权力干涉多，监督环节往往形同虚设。一块土地要审批下来，需要由下到上多道门槛，审批手续十分繁杂，需要很长时间，而开发商要拿地不走正常程序，不找市场而是找县长、市长，找局长，只要相关领导一个批条、一句话就可以从土地上谋取巨大利益。作为回报，开发商在土地审批、办理用地手续等各个环节，自然要付出所谓“投资”，大到大宗房产、高级汽车，小到几万元的购物卡，在金钱面前，当然会有人经不起诱惑。

　　完善土地管理制度加强监督制约力度

　　一位土地问题专家对记者说，尽管一些土地领域职务犯罪受到了查处和打击，但由于土地领域违法犯罪的成本太低，而收益太高，严控土地领域职务犯罪仍不轻松。

　　他认为，对于土地领域的职务犯罪、商业贿赂问题，应该健全完善土地管理制度，对土地价格、补偿标准、补偿程序等作进一步的规定，减少由于法律法规和政策的原则性规定而给土地管理工作带来的不规范操作空间；完善监督机制，加强监管力度，尤其要严格对有审批权的重要部门、关键人员的监督制约；制定针对性强和操作性强的办法，对土地征用、转让、补偿等事务以及相应的审批程序都要公开，增强土地使用的透明度。

　　另一方面土地配置市场化之路急需完善。尽管当前土地市场总体上看在逐步规范，法规政策逐步完善，但当前实际情况是地方政府管地。没有权限，会变相取得处置土地的权力。比如，采取未批先用、边报边用、越权批地、多头批地，将大面积土地分成若干次报批，规避法律法规等。改革现行的土地管理制度，刹住地方领导热衷征地、卖地之风，需要加大土地市场改革力度，提高市场供应水平，只有让房地产开发商不找市长找市场，恐怕才是解决问题的根本所在。

　　近期落马的“土地爷”

　　●2006年3月3日，原安徽省和县国土资源局局长陈继江因受贿罪、巨额资产来源不明罪被判13年有期徒刑。

　　●2005年12月，原河南省南阳市国土资源局局长马凤鸣因贪污、受贿、私分国有资产，被桐柏县人民法院一审判处有期徒刑18年，并处罚金、没收财产及追缴违法所得145万元。

　　●2005年7月，原安徽省阜南县土地局局长刘峙因受贿罪被判处有期徒刑12年。

　　●2005年初，一场集中审计风暴将青岛市崂山区土地批租窝案相关责任人相继推上审判席。原青岛市市长助理、崂山区委书记、区长王雁受贿496余万元，被一审判处死刑缓期两年执行；原青岛市规划局局长张志光受贿860余万元，被判处死刑缓期两年执行；原崂山区国土资源局局长于志军受贿539余万元，被判处有期徒刑15年。