下半年城中小户型扎堆上市 地段品质定位是关键

　　【龙虎网报道】低总价、低风险、易于出租，城中小户型的开发正成蔓延之势。记者在采访过程中发现，除已经开始预约登记、销售的城开大厦、龙吟广场、天空之都等项目外，金陵大公馆、宏图上福园、长发丹凤街项目、恒隆花园、中商万豪中心等，或多或少都推出一定的小户型，上市的时间一般集中在下半年。回首小户型的发展之路，都是由身单影只到引起众星捧月，到热力鼎沸，再到最后的几家欢乐几家愁。所以，为避免市场风险，业内人士提醒，开发商在开发小户型时应注意以下几个问题：

　　一要注重产品的前期市场调研和定位。由于小户型毕竟只是一种过渡型住宅，对于用于居家的消费者来说，它只适用于单身族或年轻夫妇；对于用于办公的客户来说，它只适用于成长型的微型公司；对于投资客户来说，市场容量也是有限的，是一个典型的窄众市场。因而其需求量毕竟是有限的。所以在小户型的开发上，一定要研究市场供需状况和发展趋势，做好项目定位，不能盲目跟风。对于目前的市场而言，小户型主要有四种类型，一种是属于城市年轻精英、老年人自住的小户型，一种是介入办公和自住之间的SOHO或酒店式公寓，一种是投资客用于以租养息的小户型，还有一种就是为城市低收入群体自住的小户型。因此，每个小户型项目都要锁定其目标消费群体，继而确定其产品路线，而后针对目标消费群体打造产品。

　　二要注重产品的规模化社区化开发。随着单身贵族和丁克家庭的兴起、新兴而立族的崛起、投资型购房者的出现，小户型市场目标消费群体越来越细分，因此，开发商在开发小户型时，对于这部分细分的消费者的消费习性、消费心理、生活习性、特殊喜好等都要有深入细致的研究，而且要能最大限度地满足这些人的需求，这就要求开发商在开发小户型时，不能仅仅注重小户型的本身，还要注重整个小区的配套、功能，特别是售后的服务功能。也就是说，小户型的开发也必须注重规模化和社区化。

　　因为只有小户型开发的规模化和社区化，才能较好地实现小区的配套服务，也才能使得服务的标准相对统一，才能使得小区真正成为某类人群喜欢聚居的区域，从而使得小户型保持较好的价值。

　　三要注重产品的创新。要有意识地把小户型产品打造成一种复合型的产品，丰富产品的功能，使得产品更具现代气息，能符合更多人群的需要。一方面，可以把小户型产品与商务产品相结合。小户型项目一般都处在交通便利的区域，必然有部分楼位于街边。交通繁忙，人流较多，如果一如既往地建成住宅楼，可能会降低业主的居住品质。然而，由于临近街口，商业价值也会相应提高。这也使商务产品的开发具有了现实可能性。

　　四要注重产品开发区域的选择。一个城市的中央商务区当然是自住型或投资型小户型的首选，中央商务区的消费人群毕竟是有限的，不可能一个城市中所有的小户型的消费者全部都集中在中央商务区。因此，在城市每个区域的中央商务区、专业市场集中的区域也可以尝试进行小户型开发。同时，针对低收入群体或高知群体，可以在城郊接合部、开发区、工业区、创业园、软件园、车站、高校的周边进行小户型开发，建成学生公寓、技术工人公寓、外来人口公寓、拆迁户公寓，以满足低收入群体或高知群体对小户型的需求。

　　五要注重产品的结构设计。小户型的设计，不仅要完整地实现其居住功能，更重要的是要在通风、采光、私密、便利、安全等方面做好设计。同时为避免小户型因市场供应量大而出现销售困难和风险，在建造和设计时应采用先进的大跨度预应力技术，户与户之间不设承重墙，厨卫管线进行适当处理，户与户之间可以自由组合。当小户型供应量过大而导致销售困难时，可及时进行户型组合，调整成大户型，以切实降低市场风险。

　　六要注重产品的总价控制。对于定位成中央商务区自住型的小户型，可以适当走精装修路线。但是对于定位成投资、老年人或城市低收入群体的小户型，则应保留毛坯房，以适当降低房子的总价，提高产品的竞争力。

　　由于小户型始终是一种过渡性的住宅，因此，小户型必须采取总价控制策略，从现有的小户型楼盘销售情况看，纯粹自住型的小户型50万元应该是个临界点，高于50万元，就面临着市郊大户型的竞争，会有较长的销售周期。

　　总之，作为过渡性的住宅，作为阶梯性住房消费的一个部分，小户型肯定是有着其长久的生命力的。但是由于小户型的消费群体毕竟有限，需求也肯定是有限的，因此，开发商在开发小户型时，千万要记住不要只跟着感觉走，既要埋头拉车，又要抬头看路，唯有如此，才能跟得上这一波的小户型热，在小户型热中也淘一把金、分一杯羹。