一位业主自述胜诉喜忧

　　“被告献花送礼派车接我出庭”

　　□业主曹庆涵自述

　　2004年11月1日上午8时整,被告大庆油田物业管理公司派车到我家，接送我去法院出庭。被告接送原告,传 为司法奇闻。被告为什么要接送原告？

　　一石激起千层浪

　　业主与物业公司纠纷常有，但我作为业主起诉物业公司要求退还已收走的服务费这还是第一起……

　　网上点击“曹庆涵”激增，有人说：“曹庆涵是个建筑师，是个当过右派学生、反动分子、现反分子、文革坐过牢的 老人，九死一生，平反后还不怕死，这又找事！”“他名片上有一句话：‘伸张正义，誓与腐败为敌！’这次个人冒险起诉， 就是应验这句话吧。”

　　街头巷尾议论纷纷，有人喊我“上帝！”有人咒我“找死！”还有物业人说：“《物业管理条例》里根本没说业主可 以告物业，个人告物业是拿鸡蛋碰石头，等着败诉吧！”

　　但大多数居民找我或打来电话:“曹教授,你太勇敢了!我们支持你！”“曹老,这不是你个人的事,你可要挺住呀 ！”

　　一石缘何激起千层浪？

　　这里有深度原因。近年,大庆物业管理费是黑龙江省政府限价的七八倍，最高达每平方米每年17元多，更严重的是 高收费还不服务少服务。群众反复投诉，省政府多次发文责令改正，但无果。媒体为此发表质疑文章可以说是“连篇累牍”。 近3年我本人在报刊电台发表评论就有20多篇，社会反响非常强烈，但未能改变现状。物管纠纷不断，但有理的居民都输了 。我在小区策动成立业主委员会，但业委会成立难,成立了也没地方、没经费、没账号，不是“法人单位”，业委会里也有反 对维权告状的。我左思右想，只有一条路可走——

　　个人自费起诉

　　先从我居住的会战小区开始。小区没有聘请过任何物业管理公司，但有物管公司年年在小区收费不服务少服务，甚至 反服务。物管公司存在管理混乱、绿化养护不足、保安巡逻几乎为零等问题。我和业主忍无可忍多次行政投诉没有结果。

　　但是，刚拿起法律武器，问题就来了。由于《物业管理条例》不涉及其它问题，最后，起诉状只剩下一条：“退还本 年度收走我的未服务的物业服务费1090元。”

　　立案困难重重，因为没有退费先例。我坚持认为：虽然物业法规没说单个业主可以告物管公司，但业主作为消费者花 钱买来的是服务，理当受《民法通则》“等价有偿”和《消费者权益保护法》“公平交易”规定的保护。《消费者权益保护法 》第十条规定“消费者在……接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制 交易行为。”第三十四条规定：发生消费者权益争议的，可以通过“行政申诉直至向人民法院提起诉讼解决。”第三十条特别 规定：“人民法院应当采取措施，方便消费者提起诉讼。”有《消费者权益保护法》这几条，我决定吃这只螃蟹。成败取决于 如何吃法。

　　我数十次奔波于各媒体之间，不停地说：“如果官司打输了，输我一个；如果官司打赢了，所有业主都赢了，也包括 你啊。”

　　有了舆论声援，加上斗智斗勇，形势大好，但想不到的情节接续发生……

　　被告送鲜花、给礼品，答应给大钱

　　被告物管公司领导见报后怕引起业主连锁反应都来要钱，不得已多次到我家“沟通”。仅本小区业主年交费上百万， 全市各区交费数亿元，要是都来退钱，物管公司麻烦大了！业主们早有议论：这钱都花哪里去了？有没有小金库？为什么不公 开账目？有没有腐败问题？有可能拔出萝卜带出泥……物管公司非常重视，领导亲自光临寒舍慰问，送鲜花，给礼物，赔礼道 歉，找我会谈，要求只有一个：撤诉、私了……国庆节前有人来劝我：“被告是特大企业，又有地方管理者支持，给你这么大 面子，见好就收吧！”

　　国庆节后，物管公司约我到他们会议室开会。满屋都是公司上中层干部，我“单刀赴会”，孤零零一个坐在桌子对面 ，看对方如何出手。

　　“怎么样？长假过去了，你是怎么想的？”坐在我对面的王老总严肃地说。

　　“我怎么想的——要我汇报思想啊？”我也严肃地说：“老总当惯领导了吧，可现在我是原告，你是被告,原告给被 告汇报思想,这官司怎么打?”会场气氛顿时紧张起来。

　　众多被告成员打起圆场：“不是这个意思，只想和你沟通一下，希望你能配合！”终于说出找我的目的：“此事涉及 所有业主，公司赔不起，只要你撤诉，给你个人多大的钱都可以。”

　　私了？这虽是我个人起诉，但被告已认识到我的后面有成千上万的业主，原告强大无比！给我极大鼓舞。

　　被告责怪我“不好沟通”，仍两次给我写信，诚恳至极,现摘录一段：

　　“尊敬的曹庆涵教授，您好！……我们表示深深的歉意……我们将对小区进行整体改造，已列入了明年的投资计划。 请相信明年的小区在面貌上、硬件的设施设备上都会有很大的变化，您老所提出的各种问题将会得到彻底的解决，我们会给您 上交一份满意的答卷。”“关于退还未服务少服务的物业管理费用，我们建议此笔款项由您指定应用于明年的小区改造建设。 届时，我们也将会聘请您老作为监督员来监督小区的改造工程。——大庆油田物业集团(公章)、签名(经理)”

　　被告保证整改，媒体及时连续报道。被告虔诚的态度和承诺感动了媒体与业主，没人怀疑这是不是真的。

　　决不私了力争彻底胜诉

　　物管公司领导人到我家送鲜花的时间，正是我用自家车接送法官到我家送达《开庭通知书》的时间，法官与被告在我 家相遇，这不是巧合，而是我的精心安排:法官把“被告到原告家送花道歉”的见证带回了法院。我承诺决不私了，必须制造 这个情节，便于法官确立公正审判的胆量与信心。果然，正义不负有心人，法庭审判结果：我彻底胜诉。

　　被告物管公司接到法院传票后，自知问题严重，即主动走访原告赔礼道歉，要求原告撤诉并接受经济补偿。

　　原告认为，本案虽然是个人起诉，但打的不是个人官司，而是公益诉讼，撤诉是不可能的；如果被告闻过则改，可根 据司法框架，调解结案。开庭当日，在被告法人代表曾玉康局长的委托代理人承认过错、承诺整改的前提下，《大庆市萨尔图 区人民法院[2004]萨民初二字第225号民事调解书》宣布：“被告于2004年11月1日退还原告所要求的物业服 务费。案件受理费由被告负担。”曹庆涵认为起诉目的已基本达到，同意将退还款用于2005年小区的改造建设。曹庆涵是 建筑学教授，长期研究城建和物业,此举对我国小区建设和物业管理法制化、规范化具有推动作用。”

　　胜诉之忧

　　法庭上斗争异常激烈。我表示我告物管公司的目的不是要这一千多元钱，同意退还的物业服务费用于小区的公益建设 。法官要写明“原告同意把退还的物业服务费捐赠给被告”，被告再三不签字，觉得“捐赠”二字脸面过不去。被告代理人卢 晓东和集团司法助理徐军不停地出入法庭打手机，请示领导，签不签？也与我商量：能不能不用“捐赠”这词？我认为起诉目 的已经达到，法律文书上不用“捐赠”而改为顾及被告脸面的词句也可以，被告当庭与我握手致谢。

　　物管公司败诉退钱是第一次，还不知这么多业主会不会趁机都来要钱，心里没底，走出法院就迫不及待地希望大事化 小，一再承诺一定搞好小区改造。两个月后向我送交一本厚厚的小区改造规划书，希望我把这个消息传播出去，稳定人心。我 作为“中华人民共和国一级注册建筑师”，从专业角度反馈了修改意见，支持物管公司履行承诺。

　　但是，半年过去了，整年过去了，谁也没有想到，那个规划书只是一个幌子,我的胜诉未能改变被告收费不服务的习 惯。行政方面由单位把职工物管费补贴直接转给物管公司的做法坚持不变，签不签合同、服不服务物管公司照样收费。

　　我了解到：和往年一样，从业主处收去的物业服务费又被上级抽走了！不知用往何处。我和广大业主陷入了发人深思 的“胜诉之忧”！

　　人们叹息：难道曹庆涵白告了！难道曹庆涵白赢了？但多数人坦言：曹庆涵开了第一炮，是用法律武器追还物业服务 费第一人，意义重大，不会白告，不会白赢！

　　业主维权任重道远

　　大庆“天价”物业服务收费早已引起国家和省的注意。2003年起省政府连续下达4个行政文件，《责令改正通知 书》要求把市物业服务费降到省定标准；继而撤销市越权定价文件，责令把多收的钱退还业主；我署名举报，市人大专案查证 核实，要求行政人员改正，但未改正。

　　近期国家和省相继发布《物业服务收费管理办法》(国发改价格[2003]1864号)(黑价联字[2004] 104号)，规定物业服务必须按质论价，市物价部门公布自制的市“物业服务收费管理办法”(征求意见稿),继续高收费 越权立法。

　　我觉得再不说话不行了，在《大庆晚报》(05.5.12)发表《不该删的删了，不该加的加了，不该改的改了— —物业费这样收我看不行》的质疑文章，要求执行国办法、省办法，不搞市办法。市民非常拥护。大庆日报发表评论《设个“ 市民参政奖”如何》写道：“曹庆涵不为名不计利，服理不服权。心忧天下，不平则鸣，积极参政。”舆论又鼓励我在全市物 业服务费“听证会”、“通报会”上提出物业服务政府指导价不再高于群众承受能力的建议。没想到有严格法定程序的听证会 不了了之，继续高收费。

　　至于对物管企业收费不服务少服务问题，从法规到实践仍然没有强力制约措施。我深感《物业管理条例》可能是我国 民事法规中最疲弱最不好操作的部分，业主靠此法维权太难了！胜诉之忧仍在继续！

　　只盼《物业管理条例》公平公正一点

　　我国业主与物业服务纠纷与日俱增，我认为主要原因是《物业管理条例》存在许多白点和盲点，例如单个业主的权力 、业主委员会的法律地位等都不明确。条例本是规范和协调物管与业主两者关系的，但目前这一目的很难达到。从我亲历诉讼 全程感到急需解决的问题是：

　　(1)物管与业主两者不平等

　　第67条规定业主逾期不交服务费的物业管理企业可以向法院起诉追缴；没说物管企业收费不服务居民可以向法院起 诉追还。

　　第68条规定业主违法构成犯罪的追究刑事责任；没说物管企业违法犯罪也要追究刑事责任。

　　中国宪法的基本原则之一是任何公民、法人在法律上一律平等，仅上述两条说明业主和物管公司两者在条例里不平等 ，背离宪法基本原则。

　　(2)主体不明，名称欠妥

　　物业管理问题涉及人与物的关系，涉及服务与被服务的关系。物业问题的主体应该是业主。但是，《物业管理条例》 顾名思义，是对物的,不是对人的,是对管理的,不是对服务的。《物业管理条例》最好改为《业主权益保护法》和《物业服 务条例》。业主权益应强调与《消费者权益保护法》的联系。

　　物管企业是法人，业主是个人，两者先天就有强弱之别，现行条例使强者更强、弱者更弱。在物业服务与被服务的关 系中，业主是雇主，服务者是雇员，现在许多地方颠倒着，如果有保护业主权益的法规，就不会出现“物管企业可以起诉业主 ；不说业主可以起诉物管企业”这类不对等的规定。广东省高级法院最近出台“业主可以告物管企业”的司法解释，开全国先 河，但除本案外,尚未见小区业主告状追回已付服务费的报道。

　　我在媒体发表改革建议：“物业管理费”应正名为“物业服务费”——哪有这个道理：物业的主人一定不是物业管理 人，而必须由服务人员管理？

　　(3)加快物业管理的法治进程

　　我状告物管最大体验是：物业服务管理法规的制定，没有业主代表参加，未经听证程序，很难公平。我们不能总是越 过《物业管理条例》打物业维权官司，我们要为《物业管理条例》修改完善得公平合理而奔走呼号。被告给我献花送礼只是表 象，我的“胜诉之忧”才是实质。我以单个业主身份起诉只是起个头，必将有更多媒体和业主参与物业维权大军，推动我国的 物业管理的法治进程。