2006年房地产市场走势分析

　　[李景国]:三、2006年房地产市场走势

　　(一)房价增幅有望回落

　　1.国家政策向中低价位商品房倾斜。保持2005年已出台政策的连续性，强化房地产行业管理，抑制房价过快增长是国家对房地产市场的主要政策目标。国家将继续增强土地对房

地产调控的针对性和有效性，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，高档住宅供地将受到严格控制。

　　[李景国]:2.房地产市场环境有利于抑制房价过快增长。土地供应比较充足。2005年未完成开发的土地面积17447万平方米，按照2005年的月均开发水平可以满足10个月的开发需求，加上2006年的土地供应，房地产市场土地供应应该比较充足。

　　集体建设用地有可能直接入世。2005年10月1日起，广东已经开始实施《广东省集体用地使用权的流转管理办法》，这将改变人们对房地产用地供给的预期，主要购房群体从高收入向中等收入家庭转移。

　　住房商品化已有多年，购房主体向中等收入群体的转移是必然趋势，不仅国家房地产政策要适应这种变化，房地产开发商也需要直面市场需求，调整开发战略。

　　[李景国]:(二)投资增速有望回升

　　1.经济平稳运行和内需拉动的宏观需要。2000年以来，固定资产投资额直线上升，由此扩大的产能需要消化，房地产业是消化产能的理想行业。扩大内需是大国经济增长的基本动力，鼓励“为住而买”的住宅消费自在情理之中。

　　2.房地产市场需求持续旺盛，2006年国家将继续增加中低价位商品房的政策，需要有投资的保证，而低价位商品房供给增加将拉动有效需求回升。市场供求关系是房价最终的决定力量，抑制房价过快增长需要增加供给，一定规模的房地产投资是增加供给的保障。

　　3.房地产投资信贷政策的连续性。2006年房地产投资政策将保持连续性，区别对待、有保有压的信贷政策估计不会有较大的调整。

　　[李景国]:(三)中低价位商品房供求必然偏紧

　　2005年经济适用房投资增幅继续下滑，前11个月一直保持两位数负增长，2005年的投资结构势必影响2006年市场商品房的供给结构。开发商以追求最大利润为目标，高档商品房更符合开发商的商业追求。因此，尽管国家要求大力改善2006年房地产市场的土地供应结构，但是如果地方政府实施力度不到位，中低价位商品房紧张的供求关系将难以改善。

　　[李景国]:(四)节能、环保型住宅将更受重视

　　面对能源供给约束和能源价格居高不下的形势，节能型住宅是建设方向。在推动住宅节能的同时，住宅环保化也是重要发展方向。

　　[李景国]:(五)房地产开发企业继续分化

　　由于土地市场、资本市场门槛提高，房地产开发产品质量后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程将提速。

　　[李景国]:四、35个大中城市2000年到2004年环房匹配指数评价。我想提醒注意的是，我们评价的是2000年到2004年的房地产。

　　(一)评析依据

　　从理论上讲，房价应随着房地产市场环境的变化而变化。所谓房地产环境，主要是房地产的供求关系。房地产供求关系是房价最终的决定力量，因此可以用房价变化与房地产供求相匹配的关系来衡量房价变化是否正常。如果房价变动与房地产市场的供求相匹配，可以认为是正常的，反之，则迟早要向相反的方向变化。我们提出了环房匹配指数的概念。

　　[李景国]:(二)样本和数据选择

　　样本 基于数据的可得性，我们选取国土资源部公布地价的35个大中城市作为评价的样本城市，包括除西藏以外的各省、自治区的省会及四个直辖市，以及青岛、宁波、深圳、厦门等四个副省级市。这35个城市2005年房地产投资额占全国的60.5%，施工面积占全国的52.2%，商品房销售面积占全国的50.6%，基本上代表了我国房地产市场总体走势。

　　数据 房价变动受地价、居民收入、政策、人口、房屋造价等多种因素的影响，房地产市场供求关系是相关因素多年积累的结果，为此我们选择了35个城市2000年到2004年五年的数据进行分析。

　　[李景国]:(三)评价指标和方法

　　指标包括直接影响房地产市场供求的七大因素和房价。下面这个图就是指标的说明。

　　方法 我们把环房匹配指数定义为房价指数与房地产环境指数的差。环房指数趋近于零，表示该城市的房价指数与于房地产市场环境匹配度高。反之则低；环房指数为负，表明房价尚有上升空间；环房指数为正，表明房价已超出市场提供的空间。

　　(四)评析结果

　　结果表明，2000—2004年35个大中城市中，有29个城市房价的增长速度超过了房地产市场环境变化提供的增长空间，只有6个城市房价增速小于房地产市场环境提供的变化空间。

　　我的主题报告结束，谢谢大家。

　　[谢寿光]:这个报告的详细数据和分析可以在蓝皮书里找到，我要提醒媒体注意，环房匹配指数是首次发布，是中国社会科学院城市与环境研究中心的一个独创性的成果。还有一点，李景国研究员比较的2000年到2004年的数字，由于2005年的情况变化非常大，在6个为负的城市中，包括北京，实际的情况，或者2005年的数据是否发生了很大的变化，需要进一步有选择地进行使用。

　　下面有请中国房地产协会原会长杨慎先生讲话。

　　[杨慎]:尊敬的各位嘉宾、新闻界的朋友们，非常高兴应邀参加社科院举办的房地产蓝皮书的发布会。社科院近几年来对我国房地产的发展做了大量深入的研究，每年发布一次蓝皮书，既是向社会各界通报信息，也是报告他们所取得的重要成果。每一次在这里的集会就是一次信息交流的集会，使大家对市场前景能有一个了解和预估。

　　[杨慎]:社科院在前几年研究的基础上，又对解决中国的住房价格问题提出了一个新的观点，就是环房匹配指数，环境和房价的一个匹配指数。我刚才初步地听了一下，是一个很有创意的课题，进一步的研究情况如何，需要散会以后看了文件，再作出论断。但是，我有一个很深的感触，就是中国的房地产处在一个发展的过程，在多头管理、头绪比较混乱的情况下，哪一个部门能够主动提出建议、意见和改进措施，这就是一个非常大的贡献。大家知道，房地产最近几年信息很乱，指责很多，各种各样的批评很多，那么究竟怎么办？谁拿药方、谁拿办法？比较少，我们现在缺的是药方、办法和措施，而不是一般的议论和指责。

　　这几年大家由于房地产有一些不正常的现象，大家都提了意见，作为房地产协会，我们也注意到各种信息，不断地和企业界进行沟通。现在我根据个人的一些体会，对房价和市场形势问题讲三点看法。

　　[杨慎]:第一，宏观继续调控，继续执行对于房地产价格调控，稳定房价，还是我们当前一项重要的任务。“两会”期间，代表和委员们的意见、社会的呼声、总理的报告对此都有非常明确的观点，要求稳定房价、降低房价，现在正在落实，我们有这样的信心，我们的房价能够通过各种综合措施，达到稳中有降的目标。但是要采取以下措施：

　　[杨慎]:1.宏观调控要多用经济手段，少用行政手段。我们现在对房价的调控一般都用行政手段比较多一些，经济手段注意得不够，我们没有经验，也不会。在这种情况下，往往出现问题，调控的目标和调控措施背道而驰。举例说，去年宏观调控，要稳定房价、降低房价，但是我们的调控措施，一个是紧缩信贷，一个是减少土地供给。紧缩信贷就意味着放贷减少；减少土地供给，就把土地供给减少了。需求不变的情况下，供给减少，必然使价格上涨。银行信贷减少了，土地供应减少了，市场上的房子减少了，房价必然降不下来。所以，我们调控的目标和调控的措施不能从主观愿望出发。行政手段和市场价值是相辅相成的，有形的手和无形的手两者之间是相互补充的关系，不是说现代宏观调控就是用有形的手来打压无形的手，这样就容易出现用行政手段的办法，最后房价降不下来，调控的预期目标难以达到或者收效甚微。

　　[杨慎]:2.对降低房价这个问题要客观、辩证地看。从房地产的特点来讲，就其价格的上升和降低进行比较，上升是它永恒的趋势。为什么？房地产主要用土地，土地资源永远是不可再生的资源，越来越少，在这种情况下，房价的上升有永恒的性质。但是并不是说不可以合理地控制。对房价上涨我们要放在历史的阶段来看。中国目前正处于城市化加速阶段、国民经济快速增长阶段、人民收入快速增长的阶段，在这样大的历史环境下，房价的上升和下降必然受到多种因素的影响，不能期望过高。现在有些专家学者对房价问题发一些信息，房价今年降百分之几十，上海降多少，北京降多少等等。从这些专家的意见来讲，是为了稳定社会，稳定心理状态，但是实际上不可能做到。大幅度降低房价，在我们国家住房需求和住房供给个体还没有改变的情况下，现在不可能很快降下来。现在的总体情况是需求大于供给，这还要延长一段时间，我们应该客观地、实事求是地给老百姓宣传，不能让大家期望降到百分之几十，最后降不下来，专家的形象受影响，政府的威信也受影响，让大家失望。本来主观动机是好的，最后却带来了负面影响。我是实事求是地讲这个观点，媒体要跟大家客观地讲，容易引起共识。

　　[杨慎]:3.房地产的问题要重视制度建设和长效机制。现在我们提到房地产，房价高了，很多问题是我们的基础信息不行。我们现在用的统计数据、统计指标，相当程度是不准确的。原因就是，我们国家的房地产统计制度过去没有，而现在用的房价统计基本上还是过去计划经济体制下那种物质产品平衡表体系，包括钢材、木材、水泥、玻璃这些实体材料。这些大的指标体系我们没有从根本上去解决，没有从根本上建立，没有完整的体系建立，很容易发生数据的差错和混乱。所以房地产数据的混乱、差错是相当严重的，这些数据导致了我们的科研机构，甚至广大市民今天拿这个数据讲一下，明天那位拿个数据讲一下，而且都说是这个那个权威机构公布的。我认为这些数据都不够权威。我做过多年的研究，而且我三年前给国家统计局领导写了书面建议。所以，大家在选用信息、发布信息报告中一些专家讲的观点的时候，一定要筛选掉错误的信息，有一些信息是明显错误的。社科院发的，每年的投资增长都不对，大的口径都不对，房地产占国有资产的比例是多少，17%、18%，都不对，至少30%以上，

　　我们要实现房地产持续、稳定、健康发展，这是中央提出的要求，中央工作会议上温总理提出的要求，要实现它的稳定增长，这三个问题必须解决，如果不解决，我们就很难做到。现在很高兴的是，我们正在朝着这个方向努力。社科院今天拿出的就是其中的办法之一，希望今后社科院和其他部门都拿出更好更高明的办法出来，共同解决房地产市场存在的问题。

　　[谢寿光]:杨会长是多年来一直从事这方面的行政管理的专家，讲了非常有见地的三点意见，也感谢他对我们社科院的鼓励。下面有请中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞主任讲话，大家欢迎。

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