牛凤瑞：中国房价上升尚处于可以接受的空间

　　[牛凤瑞]:各位媒体，各位女士、先生，我根据最近几年对房地产问题的一些思考，针对目前中国房价上涨情况以及有关政策建议，谈谈我个人的看法。

　　今天在座的都是媒体的朋友，又是研讨会，我主要是谈我个人的一些观点。大家都知

道，中国现在处于社会结构转型时期，社会利益主体多元化时期，同时也是文化大分裂时期。所谓文化大分裂，就是说，我们同一个问题，不同的人，不同的价值取向，不同的知识结构，不同的研究方法，会得出不同的结论。我今天是根据我的专业研究谈一些看法。

　　我谈的主题是中国房价上升与政策建议。

　　[牛凤瑞]:我国房地产价格上升幅度较大，引发各界高度关注，如何看待我国房价上升，这种上升是否就是泡沫？这种上升会持续多久？对于房价上升应该采取何种对策？争论得非常热烈。在我看来，住房关系国计民生，住房价格上升过快，固然应该引起高度警惕，但是从社会经济发展阶段和完成工业化加速城市化的整个进程来考察，我国目前房价上升尚处于可以接受的空间。沿着完善社会主义市场经济体制的方向，采取相应的对策，才能达到预期的目的，这是我的一个基本判断。

　　[牛凤瑞]:第一，中国近两年房价上升，升幅尚在可以接受的区间。我们看一张表(见图)，中国的住房改革是从1998年开始的，2000年基本完成。我们使用的数据是从2000年开始，现在仅仅过了6年的时间。2004年以前，我国的房价一直小幅温和上涨，2004年发生较大幅度的上升，达到14.4%；2005年我们公布的是9.7%，数据变化比较大。2005年按销售收入与销售面积之比计算平均房价上升10.5%，按照发改委公布的数据是7.1%。房价上升幅度是当年房价增量与上年房价的比值，同一房价增量对应的房价不同，上升的幅度也会不同，当年销售的商品房是上年或以前开工建设的，当年购房的付款则是家庭多年的积蓄，所以当年的房价变动是以往多年市场供求关系积累的结果，而不是仅仅去年一年的现象。当年房价较大幅度上升可能是上年或者以往数年房价连续走低所致，也可能成为下年或者以后某一年份房价走低的前奏。就是去年房价提高了，增长幅度非常大，可能是以前多年走低的必然结果，也会成为以后某一年房价走低的一个因素。

　　[牛凤瑞]:2000年到2005年，我国GDP增长率为8.94%，城市居民可支配收入9.62%，按照房价上升7.1%计算，五年房价增长率为6.48%，大概是3：2的比例。当年的平均房价计算，也就是平均商品房价格计算，全国年平均房价增长率8.95%。扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为6.88%。从2000年到2005年，中国房价平均上涨幅度低于国民经济和国民收入的增长幅度，如果我们的统计数据准确，那么应该得出这个结论。虽有个别城市房价幅度升幅较大，但是总体上全国尚处于一个可以接受的区间。

　　[牛凤瑞]:判断房价上升幅度是否合理，是以上年的房价基本合理这个假设为前提的。我们说房价上涨幅度非常大，就是跟去年比。就我国经济的上涨来说，上年的房价是合理的。我国住宅商品化的历史比较短，市场形成房价还在受到多种非市场因素的影响，市场机制还在完善中。以住房改革基本完成的2000年的房价为基数来计算的房价上升幅度是否合理，我们现在还缺乏一种足够的依据，因为我们的历史比较短，还没有完全按照市场决定价格。

　　[牛凤瑞]:但是尽管如此，市场供求关系已经成为决定我国房价的主要因素。其中，影响市场供给的因素主要有房地产投资开发，投资的规模、供地的规模、

　　此外，国家和政府的政策偏好，房地产要素价格的变动，住宅的区位和外部环境等对房价也构成影响。在商品房交易市场上，购房者嫌贵，售房者说物有所值，相互讨价还价，但是双方都有一个心理可以接受的价格底线。成交的房价是市场形成的价格，而市场形成的价格更接近于真实。这种市场买卖双方的博弈造成房价的涨涨落落，推动房地产要素实现优化配置。所以要以平常的心态来看待目前我国房价的上升，以计划经济的思维来夸大房价上涨的负面影响，引发一种过度的反应，可能对房地产业健康稳定发展产生不利影响。

　　[牛凤瑞]:第二，我国房价总体走势是上升。

　　由于经济社会发展的阶段性，各地区发展的不平衡性和房地产市场的区域特征，我国房价的年度、月度、季度的变动会有高有低。甲地房价上升幅度较大，乙地房价变动平稳，同一城市彼时段房价上升幅度较大，此时段相对平稳，这都是属于正常现象。

　　[牛凤瑞]:所以以某些地区、某些时段房价作为判断全国房价走势的依据要慎之又慎，不要轻易下结论，说哪哪房价增长了多少多少，那么全国都是这样。刚才我们看到第一个表，这种现象是非常明显的。尤其不要轻言房地产泡沫，但是今后几年，中国房价总体走势是上升的，即表现为波浪式的上升趋势，这是确定无疑的。这是因为影响我国房价的因素具有持久性和不可逆性。第一是土地需求，特别是良好区位的房地产用地是有限的，房地产价格上升是正常的，中国是人多地少的。例如2005年房地产用地购置价格为760元，比2004年增加116元，增幅达到18%。

　　[牛凤瑞]:根据国土资源部公布的数字，全国51个重点城市定点定期监测的中国地价同比增长4.44%，差距就这么大，因为来源不一样，我把这两个数都列在这里，供诸位参考。

　　二是住宅的基本需求和改善需求双上升，实物需求全面满足，全面建设小康时期，住宅已经上升成为居民生活需求满足的主要方面。吃饱了，第二方面就是需要住得好一点，安居才能乐业，住宅是构建和谐社会的重要物质基础。民谚有云，“一生不建房，胜似自在王”。这说明，在我国居民中建房是人一生中的一大难事或者最大的难事。

　　据有关部门对全国7000户居民调查，2002年我国城镇住宅的家庭所有率已经达到80%，这个有人说是太高了，高于很多发达国家。住宅占家庭资产的比例达到64.4%，家庭财产的三分之二是住房，住房已经成为城镇居民家庭资产的主要组成部分。目前，我国城镇人口每年增加一千多万，2020年，全国城市化率将达到55%，届时，如果城镇的人均住房30平米，全国城镇平均每年需要增加住宅8亿平米，折合商品房面积10.5亿平米。目前浙江省城市居民平均住宅面积是36平米，2020年达到浙江省平均水平的话，中国每年城镇住房需要面积是10亿平米以上。

　　[牛凤瑞]:三是住宅品质的提高将提升房价。住宅是个性化产品，随着国民经济的发展和收入水平的提高，居民与住宅的品质，包括户型、室内功能、建筑设计质量、户外环境等等都要提高。

　　四是住宅建设所使用的原材料价格、建筑工人的工资等等也在提高，拉动住宅造价持续上升。当然，年度之间、月度之间会有波动，但是这个波动的总趋势是上升的。

　　[牛凤瑞]:这里应该指出的是，2006年初，有报告称，我国房地产繁荣期已经结束，在2005年下半年进入中期调整期，2006年下半年可能进入加速回落期，但是我认为这种判断依据还不足。

　　第一，中国的房地产周期从何时算起？1998年，我国开始福利分房制度改革，从1991年算起，对目前的现实没有可比性，因为1998年的中国房地产还不能算是市场，九十年代初期个别城市的房地产泡沫，可能是一种特殊的政策造成的。

　　第二，现在我说那个时候作为中国房地产周期，恐怕不能令人信服。从房改完成的2000年开始算起，我国房地产市场还属于发育和成长阶段，数据还不充分。

　　[牛凤瑞]:第三，我国正处于产业结构调整时期，房地产一个行业的周期并不必然与国民经济周期相一致。一个行业的周期，跟国民经济的整体周期可能有一种共振的关系，但是它不会完全一致。2005年，房地产投资占社会固定资产投资的比例2004年的18.7%下降为17.8%，房地产投资增幅为19.8%，低于全社会投资25.7%的增幅，这是1999年以来的首次，是房地产投资的下降。以此判断房地产周期已经到来，这是过于简单化的，因为我国房地产投资的增幅下降，特别是2005年的这种下降主要应该归功于宏观调控的结果，而不是市场作为的结果。

　　[牛凤瑞]:第四，我国国民经济增长率保持7%以上的速度已经持续了15年，保持7%到10%的增长率也延续了十年之久。随着社会主义市场经济体制的建立，我国国民经济的宏观调控能力越来越强，周期波动的波幅也会越来越小，这一点没有什么疑问。现在不要忙于下结论，说中国房地产周期已经陷入低潮了，这种提法的依据不是那么充分的。

　　[牛凤瑞]:第三，控制房价过快上升的根本途径是增加供给。

　　我国近两年房价大幅度上升的根本原因何在？开发商操纵市场，对于房价的上升可能会产生局部的、暂时的影响，但是在土地和资金两大房地产开发要素主要掌控在国家之手，有数万开发企业参与这种竞争的背景下，把全国两年房价大幅度上升归结于开发企业的趋利行为，这是难以令人置信的。几万家企业同步操控市场？除非它是垄断，超级垄断，否则是不可能的。

　　二十世纪九十年代中后期，有人说我国已经告别了短缺，实际上我国告别的只是食物、家电等基本生活资料的短缺，包括医院、学校、文化体育设施、互联网、高速公路、铁路、机场、港口、生态环境等等基础设施在内的这些发展型的资料供给还严重不足，达到满足需求还需要奋斗相当长的时间，这种物质发展型资料的不足，是我们作为发展中国家的一个基本特征。

　　[牛凤瑞]:与2000年相比，2004年我国商品房销售面积增长105%；同期，商品房竣工面积增长了69.1%，竣工面积始终低于销售面积，权威部门给我提供的统计数据是这样的。那么2005年怎么样呢？我把它分称两段，因为2005年的统计口径不一样，没有可比性。2005年上半年，仍然是销售面积增长高于竣工面积增长，所以造成我国房价上升的原因固然很多，但是基本原因是市场供求关系失衡。我们刚才主报告也谈到了这个问题，基本的原因是市场供求关系的失衡，供给的增长赶不上需求的增长，这是基本的原因。特别是加速城市化和全面建设小康社会的历史时期，供给不能满足日益增长的社会需求，将是住宅市场的主导态势，也是房价持续上升的一个更深层次的原因。

　　[牛凤瑞]:在完善社会主义市场经济体制的过程中，控制房价过快上涨的根本途径，一是增加供给，二是减少需求。在现阶段，住房首先是生活必需品，这一点要肯定它，减少住宅需求既不可能也与全面建设小康社会的目标相悖，不利于扩大内需。增加住宅供给，就要适度增加房地产的投资，适度增加房地产开发用地的供给。增加房地产的投资与宏观调控看似矛盾，实质上是一致的，这是我一直主张的观点。我国的积累率由2000年的36.8%上升到2003年的47.3%，这是我们宏观调控的背景。社会固定资产投资规模过大是宏观调控着力的依据。我们为什么要进行宏观调控？这是一个基本的依据。

　　[牛凤瑞]:调整产业结构是宏观调控的重要目的，但是宏观调控并不要求各行各业以相同的力度来压缩投资，有保有压，区别对待，这是中央既定的政策。促进产业结构正好地适应社会需求，是宏观调控的基本目的。我们的宏观调控是什么？调整结构。调整结构的目的是什么？是更好地适应市场的需求。社会需求决定产业结构的调整方向，这是我们的一个目的。结构调整什么？怎么调整？社会需求什么你调整什么，这是一个基本的经济学的概念。随着经济的快速发展，我国的社会需求不断地发生变化，持久旺盛的住宅需求，决定了房地产业以较快的速度发展，房地产业的投资高于固定资产投资增幅，在一定时期内是合理的选择。在一定的时期内，我们的社会需求结构变了，各行各业的发展速度、投资增幅应该是不同的。

　　[牛凤瑞]:另一方面，国民储蓄，大家都知道，中国是高储蓄国家，银行存贷差是高的。现在居民要买房，要从银行拿出来。房地产业发展的同时，有关的社区建设、社区服务、城市的公共建设都要配套进行，实际上是形成了国民经济的一个小的循环系统。房地产是上下游关联性非常强的企业，适度增加房地产投资，是控制房价过快上涨的根本途径。要想真的控制房价过快上涨，基本途径是什么？是增加供给。而且，对于扩大内需，消化钢铁、电解铝、水泥等产业的过剩产能，降低金融机构过高的存贷差，通过这些来拉动国民经济的内需，对于促进国民经济健康稳定的发展，应该说是具有现实意义。

　　[牛凤瑞]:第四，从理论上进一步分析房价背后隐藏着什么

　　实际上住房并不仅仅是经济学问题，而且是社会学的问题。房价涉及错综复杂的利益关系和社会关系，背后隐含着环环相扣、此消彼涨的价值链和利益主题链。我们先看看价值链。价值链是由房价、税费、地价、利润组成的，环环相扣，谁也离不开谁。与房地产开发销售相关的销售、税收、利润等等最终都将以房价的形式转由购房者来支付。无论是增加税费也好还是增加利润也好，提高地价也好，最后都转嫁到房价上。房价走高，居民购房支出的压力增大，拉动生活指数上涨，也将抑制房地产的需求。房价越高，购房的需求越大，税费和地价的一部分转化为城市公共投资和公共物品的供给。北京市去年一年房地产的税收征收是160亿，这160亿干什么了呢？我估计，北京市一年的基础设施建设至少房地产业是贡献了很大一块。城市公共物品的供给增加，又是土地升值和居民生活改善的条件。房价转化为公共投资了，公共投资又提升了土地价格和生活条件的改善，这是一个循环。

　　[牛凤瑞]:地价的另一部分用于整地农民和拆迁的补偿。地价上升造成房地产利润下降，土地的价格如果是低价的，任何一种稀缺资源如果是低价的，肯定造成浪费，征地农民和拆迁户的合法权益也将受到损害。利润由房地产商所得，利润过高造成房价过高，或者冲减政府应该得到的税费或者土地收益；利润过低，也将抑制房地产业的兴旺发达。所以，抑制房地产本身的兴旺发达，对于满足住房需求和城市建设，以及土地升值变现都会造成负面影响。

　　[牛凤瑞]:房价背后隐含的是一系列的利益主体链，我把这个利益主体链分成四组：政府、房地产商、征地农民和拆迁户以及商品房购买者，这个购买者可能是市民，也可能是政府，也可能是企业。近年来，房地产业成为核心热点，原因在于房地产开发收益的合理分配，土地开发、房地产开发中的这种增值收益怎么合理分配，哪个利益阶层能够分到多少蛋糕，这是一个核心问题。我们分析问题要围绕这个核心来找它的突破口。政府要通过税费取得较高的开发收益，以加快城市建设，满足广大市民对公共物品的需求(以权谋私、贪污受贿者在此之外)。

　　[牛凤瑞]:房地产商要获得较高的投资回报，征地农民和拆迁户要求有较高的补偿，房地产购买者希望有较低的房价、较高的住房品质，这四者都是一种理性的追求，这种诉求都无可厚非，从而形成了互相依赖、互相制约，没有起点也没有终点的利益主体链。政府开发收益减少和城市公共利益受损，影响各项公益事业的发展与和谐社会的构建。开发商不能得到相应的投资回报，就难以有房地产开发投资和房地产要素组合的实现，也就是说，房地产商本身的作用就在这里，征地农民和拆迁户的补偿不合理，将影响社会的安定，也有违社会的公允。

　　[牛凤瑞]:企业活力下降，也就影响你这个城市的竞争力。这又是一个利益链，没有终点，没有起点，环环相扣。这是供应共荣、一损具损的利益主体链。某种意义上来说，基础设施投资的财源断了，市民要买房子，有钱也买不到，这是结果。平衡房价背后的各方利益关系，这是一个博弈的过程，协商、谈判、讨价还价甚至争吵都不可避免，但是不能把利益的对立方妖魔化，这对于事情没有任何好处。这里的关键是政府要负起社会矛盾仲裁者和利益冲突调节者的责任，对于利益各方加以正确的引导，加强各方面沟通，努力扩大利益各方的共同点，我们要找到共同点，这也是构建和谐社会的应有之意。

　　[牛凤瑞]:第五，我国房地产调控的政策建议

　　1.调控房地产要以增加住宅有效供给为主导目标。

　　把控制房价过快上涨作为调控房地产产业的主要目标，这样有利于防止房地产市场大起大落，保证城镇低收入家庭的基本住宅需求，但是要支付过高的社会成本，或者难以达到目的。历史经验证明，通过控制某种商品价格来达到平衡市场关系，除了在非常时期因一些突发事件而作为临时性的应急措施具有必要性以外，从长期来考察，似乎还没有成功的先例。改革开放前，我国粮煤油蛋奶等实物必需品价格控制了二十多年，都没有解决供给不足的问题。开放市场价格之后，才有了今天的富裕。我国家用电器等耐用消费品如果不放开价格，恐怕至今仍然是少数家庭的奢侈品，何来风云市场？我国化肥等农用生产资料价格控制了几年，至今控价之声尤盛，从反面证明了控制市场价格和市场平衡关系的无效。控制某种商品的价格并不能相应控制该种商品的生产要素价格，等于这个产品你就控制不了。没有价格吸引，也就没有较多的相关生产要素的进入，也就没有有效的供给的增加。物以稀为贵，供给的增加是价格稳定的基础，我国房价控制主导型仍然是政府掌控的公共资源以及税率、利率等必要手段和经济手段推进房地产业健康快速发展。所以，多建房、建好房，比如节能、节地、环保、耐用，提高房屋的性价比，平衡市场供求关系，应该是我们调控房价过快上涨的物质基础。

　　[牛凤瑞]:2.控制房地产的重点是市场失灵领域。房地产开发具有较强的外部性，建设小区，希望政府给予相应配套，并拉动周边地区的土地升值。政府调控应更多地集中于市场失灵领域，这里面包括提供公共服务，完善住房的保障体系。

　　究竟什么是住房保障体系，我再简单说一下。例如通过税收、利率、公共投资、行政手段实现房地产开发收益的公平分配，这就需要制度。平衡各个阶层的利益关系，通过调整土地政策和编制，执行城市规划，来保证合理的房地产开发用地和节约用地。强化法制，加强监管，构造有利于房地产业健康发市场环境和法制环境，强化房地产企业资质的认证和产品质量认证，监督企业按照城市规划进行开发建设，规范企业行为，打击偷税漏税、虚假广告、操纵市场，查处违纪违规，维护市场交易秩序。完善住房保障体系，建设房地产信息网络，促进房地产市场信息透明化、公开化等等。这些领域如果政府不行，企业也做不来，做不了。

　　[牛凤瑞]:3.坚持住房改革的方向，适时取消经济适用住房问题。住房体制改革基本完成以来，我国城镇居民住房面积平均每年增加一平米，住房改革取得的成就是有目共睹的。房地产市场存在的问题，一方面要通过改革来进行，坚持改革的方向不动摇，不能以房地产市场存在问题为由改变改革的方向。另一方面要适时取消经济适用住房政策，我一直在鼓吹这个政策，看来看法不一样，我是从学者的角度、研究的角度来谈这个问题。

　　经济适用住房是作为取消福利分房后的一项过渡的政策，在住房改革上曾经发挥一定积极的作用。但是目前，它还是为很多人所青睐，很多人愿意搞这个，我看背后有一种很强的利益动机。搞经济适用住房对于目前降低商品房市场的价格是有好处的，所以作为一个重要政策。但是这个政策从一开始不仅在执行过程当中存在着不规范，而且对于正在形成中的正常的房地产市场供求关系造成一种严重的扭曲。那个完全是市场决定的价格，你这个是政府给的价格，同样一个产品是两种价格。长期进行下去，是弊大于利的。经济适用住房建设离不开公共财政的支持，执行中不仅存在着腐败和低效率，这一点我从来不回避。在经济适用房的建设过程中，当然各个行业也都有这样的问题，但是它是以公共财政的力量来支持的，而且相当大一部分的经济适用住房满足的是改善住房需求，它不是基本的需求。既然它不是基本的住房需求，我们以财政补贴来补贴部分居民的住房改善，这是不是又是新的不公平？从本质上，在我们政府财力有限的情况下，你建更多的经济适用房，那么你建设廉租房就要受到影响。

　　[牛凤瑞]:4.完善住房保障是一个长期的过程。完善住房保障是完善社会保障体系的重要方面和构建和谐社会的要求，也是顺利推进住房改革的重要条件。咱们住房商品化，还要提供住房的保障，对一些贫困阶层，给他们提供基本的住房条件。我国目前住房保障的基本内容是廉租公有住房建设，当然，从廉租房建设来说还可能有一种私人建设，国家要给补贴，实质是一样的。建设廉租公有房，首先要在指导思想上明确，我国居民住房需求的满足是一个先满足部分社会群体到满足大多数社会成员，有较低水平的满足到较高水平满足的一个长期的渐进过程。我为什么强调这个？我们在政策设计目标上，给社会过高的预期，最后我们实现不了，影响社会的声誉。任何目标都是需要一定的条件来支撑的。所以，我们的住房保障制度也不可能在短期内完全建立和完善，它是一个长期的过程。比如说现在的政府机构建设廉租房，我们立刻就能建设吗？要有一个过程，今年投资多少，明年投资多少。另外，廉租房的功能、标准，比如说我们的廉租房是三、五十平米还是百八十平米，还是更多？应该有一个共识。前一段时间的经济适用房也有这个问题，标准不一样，就可能变成一种改善性的需求。这些现象、这些事实，要对广大居民据实相告，避免因过高的预期不能实现而产生一种愤懑情绪。要完善廉租住房制度，要以公共财力的支撑能力为硬约束，要视地方的财力量力而行，长期坚持，分步实施。要提供一个切实可行的目标，进行长期坚持，分步实施，推进廉租房的规范化、制度化。对廉租房的标准、拨款以及监督、承租人的资格、租金、租期、租用程序、解除租用条件等等，要进一步细化，这是非常重要的领域。

　　[牛凤瑞]:5.调整商品房结构是市场决策。调整住房功能结构，增加中低价位商品房和中小户型供给，这个作为口号，作为一种号召，符合大多数人的心愿，对于引导开发企业向着大多数人满意的方向发展，应该说是有好处的，老百姓爱听，另外也应该告诉企业要往着这个方向发展。但是，不宜做政策规定，也难以落到实处。

　　为什么呢？第一，房地产市场的这种供求变化非常快，开发商对于房屋的户型、面积、品质、价位、销售对象以及市场前景等等市场信息掌握得远比政府和市场掌握得充分，这是开发商和市场的一个基本不同。房地产企业自主经营、自负盈亏，根据市场供求关系自主决策商品房的品种结构，这是市场经济应有之义，应该给房地产商自主权。政府越俎代庖，难免有误，你让他开发，他就开发，开发赔钱了，政府就买单了。所以，第二，政府不承担商品房销售的市场风险，即政府并不为调整商品房供给结构的成本买单。实际上，中低价位和中小户型的商品房供给的决定应该取决于开发商对其市场前景的判断。另外，中小户型商品房的总价款比较低，但是单位面积的房价未必能够降下来。咱们开发中小户型，你讲单位房价，单位房价可下不了，总是一套的价格。所以，开发中小户型对于控制房价的增幅并没有必然的联系。第三，政府调控房地产主要是界定企业的不许范围，我规定你不许干什么，你干了，我就查处你。政府的倡导与市场经济相吻合，才能起到事半功倍的效果。

　　[牛凤瑞]:6.扩大市(县)政府房地产开发的自主决策权。房地产市场是一种区域性的市场，我国幅员辽阔，一个省区的幅员面积就相当于一个欧洲大国，各地发展结构和发展条件差异大，房地产面临的主要矛盾和问题各地是不同的，各地房地产的条件也是不同的，那么采取的对策也应该是不同的，所以要因地制宜分类指导。

　　在一般条件下，在房地产商和政府之间，对房地产信息的把握，政府是处于劣势。在地方的房地产信息把握上，地方政府的信息高于房地产商。地方政府对本地的房地产市场应该更有发言权，也更有能力监管好本地的房地产市场。所以，适当扩大县市政府在房地产开发上的自主权，有利于完善对房地产业的调控。要相信地方政府的绝大多数，有问题的触犯党纪国法的应该按照有关法律去查处。约束、引导地方政府的行为，要注意以市场经济的办法突破行政壁垒，也要保护地方政府发展地方的积极性。中央和地方省、市、县政府应划定各自的权利边界，中央的调控应针对全国房地产市场存在的普遍性、长远性问题，重在房地产市场的体制环境和法制环境的构造。地方政府责任的重点则是在房地产市场秩序的规范建设和监管。

　　另外，任何政策执行都要有条件，都要支付成本，当前各项公共物品普遍供给不足，最近中央提出构建和谐社会，建设社会主义新农村，对公共物品的供给普遍存在不足，这样的话，都需要财政支持，在这种条件下，我们要尽可能尽快出台必须由地方政府买单的住房政策。

　　这些都是我从学者角度谈谈个人的观点。

　　[谢寿光]:今天上午的会议到此结束，下午1点半进行国际会议，媒体朋友们也可以参加讨论。谢谢大家关注这次会议，上午阶段的会议到此结束，谢谢。