上海传出一人买110套房事件 6.5亿贷款来源成谜

　　中新网4月29日电 据《北京青年报》报道，日前有媒体爆出上海“一人贷款6.5亿元买了110套房”，再次将上海楼市拉入焦点。一人买110套房？是真是假？今年以来房价热涨的北京、深圳、珠海有没有这样的极端事情？在房地产和上海同步热过的杭州、南京是否有这样的例子？

　　疑点一：“神秘买房人”到底是谁

　　“代销”公司：涉及商业保密不能透露

　　2004年的上海曾经爆出过与本次事件类似的“姚康达”事件，当时中国工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达一人发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用于购买128套住房炒作房地产。

　　但是记者没有想到，本次“一人贷款6.5亿元买了110套房”调查开始后，事情一波三折。

　　因为“神秘买房人”的真实姓名和透露事情的“知情人”都没有公开现身过，记者只能通过上海楼市资深购房人赵先生和刘先生、上海绿地、世贸集团上海公司、上海富地、上海中原地产等上海房地产界资深人士打听，但都没有打听出“神秘买房人”的真实身份。

　　记者两次采访了据传为神秘买房人“代销”110套房子中52套房子的21世纪不动产中国区域副总裁、上海区域公司总经理王皓。王皓两次的反应都让记者意外。

　　4月25日，记者第一次采访王皓，王的第一反应很生气：“这篇报道严重失实！很多都是作者自己演绎的，我从来没有说过！”王皓告诉记者，他从来没有说过110套房子是一个人买的，因为“不是一个人，而是两三个人”；他也从来没有说过21世纪不动产的“代销”合同是和银行签约的，真实的情况是和客户签的约。记者提出要就此事详细进行采访时，王皓因为要出差只能周五即4月28日再联系。

　　4月28日一早，记者按时打通王皓的电话预约采访事宜。王皓的态度发生了变化。“对不起，我不想就此事再接受任何采访，因为那篇报道失实，近几天来，我和公司都承受了很大压力。”在电话中，王皓给记者明确表达了三个意思：第一，他重申不是“一人贷款6.5亿买110套房”而是80多人，而上次他所提及的“两三个人”是这80多人的代表，至于这些人是谁，因为涉及商业保密，他不能透露；第二，21世纪不动产关于52套房子的“代销合同”不是和银行签约的，而是直接和客户签约的；第三，52套21世纪不动产代销的房子不是那篇报道所说的“不良资产”，而是银行看到了这些人有了不能按期还贷的苗头，不希望自己的房贷成为不良资产，而主动帮着客户联系了21世纪不动产等代销机构。

　　疑点二：放贷银行到底是哪家？

　　被购楼盘：多家银行做过个人住房按揭

　　三天时间，王皓的前后说法发生了变化。这已经让人产生了疑惑，但接下来的调查更加让人疑惑。

　　被上海复地、世贸等房地产公司的人士称为“上海房通”的温州人刘先生，从2002年就进入上海楼市进行购房投资。

　　刘先生因为买房投资，已经和上海多家银行各支行的经办人成了“老相识”，这些老相识告诉他，现在上海几家曾经给世贸滨江花园做过个人住房按揭的银行如工行某支行、建设银行某支行、某商业银行陆家嘴支行等等从支行行长到经办人，都人心惶惶，“如果上面查下来属实，不仅支行行长要被撤职，就是分行的行长也要受处分的。”银行的惶惶不安是因为有2004年的姚康达事件。

　　不妨来看看2004年的姚康达事件：

　　2004年6月23日，审计署审计长李金华提交让人触目惊心的审计“清单”让姚康达一夜之间成为名人：工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人就发放个人住房贷款7141万元，这些资金被用于购买128套住房，炒作房地产。 这件事情被曝光后，当时的中国工商银行办公室新闻处处长谢泰峰接受记者采访时表示说：“这个事情出现在2002年和2003年上半年，当时央行关于房地产信贷的121号文件还没出台，有关贷款政策文件并没规定对个人住房贷款发放的最高上限。由于中国人民银行是在2003年6月出台121号文件，对贷款人购买两套或两套以上的住房做出限制，在此之前，不管是央行还是银监会都没有相关规定限制贷款购买两套或两套以上住房，因此支行是按照每笔贷款是否符合条件来放贷的。”而且“在事后审核中，贷款程序并没有发现违规之处。”事情的最后结果是谢泰峰承认“给单一的个人发放如此高额住房贷款，极容易给银行造成潜在风险。的确存在银行在当时房地产行情较好的情况下，房贷风险意识不足的问题。”而原工商银行外高桥保税区支行的行长钦伟也被调离原职。

　　正像谢泰峰所强调的，“由于中国人民银行是在2003年6月出台121号文件，对贷款人购买两套或两套以上的住房做出限制，在此之前，不管是央行还是银监会都没有相关规定限制贷款购买两套或两套以上住房”，而根据某媒体的那篇报道，“有那么一个人，在2004年下半年至2005年一季度，勇敢地冲进了上海楼市，买入了110套高档房。这些房源分布于长宁、静安、浦东陆家嘴等上海市中心城区。这一个人获得了总计达6.5亿元的抵押贷款”，也就是说，如果这件事情属实，这个贷款6.5亿元买110套房的事情是发生在2004年下半年至2005年第一季度，而这个时候，央行已经出台了121号文件，对贷款人购买两套或两套以上的住房做出限制。也就是说，如果此事属实，这是明显的违规行为！

　　疑点三：110套房主到底一人？两三人？80多人？

　　业内分析：如果真的是一个人，他不可能撑到现在

　　由于报道此事的记者也因为“承受了很多压力不再想说这件事情”，加上该篇报道的当事人之一21世纪不动产上海公司总经理王皓以及当年曾经给世贸滨江花园做住房按揭的银行等都拒绝接受采访，这件事情逐渐诡秘起来。那么，上海的姚康达第二是否存在？110套房主到底是1人还是两三人还是80多人，记者无法从事实中得到答案。温州人刘先生、上海人赵先生作为上海最早的“炒房人”，以当年的姚康达案例进行分析，认为“一人购110套”房子的可能性不是很大，并提出了三条疑点。

　　首先，时间不对：该报道写的这个人6.5亿元的贷款买房110套发生的时间是2004年下半年到2005年第一季度，不像姚康达事件是发生在2003年6月以前，后者当时没有相关的规定，而2004年时间段，央行已经出台121号文件，已经对第二套住房以上的住房都进行了按揭限制，“以前是有漏洞可以钻，因为相关方面没有限制；而2004年后，已经有相关的文件出台，上海人做事小心精明，不会明着犯规。”

　　第二，信用体系日趋完善让骗贷成为不可能：刘先生认为，当年的姚康达如果是靠“买进房子，然后重新评估，再抵押贷款”的循环做法，套用信贷资金，这样的手段在当年都很难获得7000万元人民币以上的巨额贷款。何况近年来，个人征信系统趋于完善，6.5亿元的大规模贷款几乎不再可能。

　　第三，结果不对：刘先生等人用姚康达的案例进行了分析：姚康达主要是2002年到2003年6月份以前在工行贷款炒楼。由于每次贷款他都能交足20%或者30%的首付，并且基本上每月都能按时还款，有时一套房子高价卖出后还能一次性还完贷款，因此工行上海外高桥保税区支行与姚某一直保持着借贷关系。按照7141万元人民币购买128套住房来计算，姚康达平均每套房的贷款在55.7万元。首付以20%计算，他购买的每套房屋均价都在70万元人民币左右。 “当年，这样的炒房人一般是先选择地段再选择楼盘，而且是一次性购买10套以上，把价格炒高，然后再快速抛出，每套住房在手中停留的时间不会超过半年。”

　　再看“买房人”：110套房子，6.5亿元贷款，每套房子平均房贷600万；首付以20%计算，每套房子的均价在750万左右。这种房子，在监管越来越严的2004年和2005年，即使“这个人”和当年的姚康达一样，和银行关系“再熟”甚至有人担保，银行也绝不会办理的。而最不可能的是，如果真的是像王皓所说的，21世纪不动产签约代销的“业主”不是个人，而是客户，“且这些房子还没有形成不良资产，如果真的是一个人，他不可能撑到现在！”刘先生肯定地说。

　　刘先生等人认为，最有可能的是两三人或者两三个人牵头的一起有组织的职业“炒房”。

　　疑点四：谁将对此事负责？

　　业内人士：上海有关部门正在调查

　　刘先生等人的分析引出了另外的话题，那就是银行评估等工作遭遇到了质疑。

　　刘先生等人提出，某媒体的报道中，提及“其中有一套世茂滨江花园位于50~51层的复式豪宅，当时他以2400万元成交，而某评估公司给这套房产的估值为1.2亿元。1.2亿元是什么概念呢？如果按八成个贷计算，就相当于他从银行贷到了9600万元，除去房款，已经从银行套现了7200万元！”现行的银行房贷评估程序是一般由银行指定的评估公司对按揭房屋进行评估。“评估这个程序本来是银行为了控制风险而设，如果2400万元的房子被评估为1.2亿元，那么，银行不是自己制造风险吗？评估的标准又是什么？是不是世贸滨江的品牌给这套房子增值了？”结合自己曾经的“炒房”经历，刘先生感慨。

　　那么，“这个110套房子”到底是1人还是两三人还是其他80多人？正如刘先生了解的，“上海多家银行——包括国有的和商业银行这些天都被猜测，据说政府有关管理部门已经开始调查此事。”

　　如果上海有关部门已经在调查，相信不久会水落石出。不管怎样，110套房子的房主在上海房价普跌的今天已经“出现不能按时还贷”确是事实。而这仅仅是个开始，今后个人房贷不良率尚有可能进一步上升，上海银行同业公会秘书长朱德林早在去年就呼吁关注银行不良房贷隐患。“不良个人房贷通常会在三四年之后慢慢浮出水面，而从2004年起到现在不过一年多便出现这种情况，说明当初放贷时就存在水分。”

　　在北京房价日渐高涨的今天，这类“炒房炒成不良资产”的故事始终会吸引普通购房人和投资投机者的关注。