房产开发商囤积居奇原因是对信息的排他性掌控(2)

　　“饥饿销售法”：垄断信息渔利的典型伎俩

　　其实，楼市充斥虚假信息的城市并非北京一地，去年3月，上海楼市“暴热”之际，不也是各色虚假信息甚嚣尘上之时吗？一些楼盘的“定金合同”中购房人的姓名竟叫“沙皇”，住所是“无可奈何花落去”，身份证号码竟有13位。无论是不久前广州开发商炮制的“地荒”信息，还是北京开发商营造的“房荒”局面，目的都是通过制造“紧张”的供求关系

来谋取利益最大化。

　　“销控”就是开发商利用信息优势来调节供求的惯用手法。所谓“销控”，又称“饥饿销售法”，如明明有100套房子可售，开发商决不会一次性拿出来卖光，而是第一次先拿出20套位置、房型较差的房子来出售，在几番造势之后，给外间留下一开盘就告售罄的热销印象；第二次再拿出30套，在“供不应求”中适时提价，先前没买到房子的人以为“机不可失”，加价也接受，因为“以后还要涨呢”，所以能买到就算赚了。于是，在这股人造“追涨风”之下，开发商或暗渡陈仓，找个中介联手，将剩下的50套房转给中介，变身“二手房”加价销售；或者在“没房了”的吆喝下，慢条斯理地几套、十几套地拆零销售，让那些急吼吼的排队买房人去哄抢所谓“最后的晚餐”。

　　业内人士指出，“销控”的过程实质上就是开发商对外封锁楼盘的真实信息、别有用心地释放或利用虚假信息从中渔利的过程。由于卡住了信息源头，在供小于求的市场环境中，开发商这一招屡试不爽。发展到最后就是哄抬房价：开发商一般先让中介雇佣人排队，制造紧张气氛；在开盘时，让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“标杆”，拉抬房价；等真正的买房人憋不住“上钩”后，房价已被拉高，开发商再撤销原订的高价合同；最后，开发商大量出货，中介手中的房子也乘机出手，而最终埋单的只能是老百姓。

　　用什么样的“道”来与开发商的“魔法”试比高？

　　道高一尺，魔高一丈。用什么样的“道”来与开发商囤积居奇的“魔法”试比高呢？

　　股票市场已有信息披露，房地产市场为何不能有？业内人士认为，房地产市场和股票市场一样，容易产生操纵行为，也普遍存在典型示范偏差和羊群效应，追涨杀跌。开发商利用信息、资金优势，操纵市场屡见不鲜，其行为和股票市场的“做庄”如出一辙。要消除开发商的囤积居奇，首要的是让真实的信息在房地产交易中充分畅通。

　　在房地产这个带有半垄断色彩（作为一级市场的土地交易基本是垄断的）、非充分竞争的特殊市场中，单凭消费者的个人努力，恐怕永远改变不了信息弱势的地位，跳不出核心信息盲区的圈子——因为人家开发商只要以一句“商业秘密”为由，就对你这些消费者无可奉告了。

　　但政府就不同了，政府作为管理者，完全可以要求开发商公布其楼盘的详细信息——如在开盘之前，开发商申请预售或是销售许可时，政府可以要求其公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格；在销售中，主管部门可以要求开发商及时公布已售套数、面积、价格，以及可售套数、面积等等，否则，主管部门有权拒绝办理预售、销售许可。应该看到，不少地方政府部门正在尝试加强信息公开和监管，但这种努力显然还远远不够。

　　一位房地产研究者指出，一个信息不充分的市场必然是发育不健全的市场，一个信息混乱、“传闻爆炸”的市场，最终也必然是“共输”的市场——谁都无法在所有的时间、所有的空间、欺骗所有的人，极端混乱的终极结果便是对市场的埋葬。只有当向社会提供普遍认可的公共信息成为判定房地产主管部门尽职与否的重要标准时，开发商的囤积居奇才会寿终正寝。