交易中心31日准备服务到午夜

　　二手房个税强制征收消息落地，南京二手房市场顿时沸腾起来。来自南京各家中介的数据，昨天，在离“8·1”大限还有4天之时，南京二手房挂牌量、成交量突然井喷。与此同时，南京部分中介已经启动应急机制，紧急通知买卖双方尽快办理过户手续。

　　卖主赶时泣血出手

　　交易中心：5米长队“长”到10米

　　昨天下午2 15，记者再次来到南京市房产交易中心。下午刚开门不久的交易中心门口已经聚集了三五成群、议论纷纷的购房者，相比前日上午更加壮观。在一楼大厅，人山人海的卖家、买家、中介人员将处在一楼拐角处的五个测绘受理窗口围得水泄不通。

　　相比新政出台时大家都围着地税窗口询问，昨日购房大军已经移往了一楼、二楼。“交易中需要配个图，所以一楼测绘中心一下火了。而二楼主要用于送件，人也少不了。”一位在现场维持秩序的工作人员介绍，与前日相比，昨日前来交件的市民明显增多。在二楼8个标注着“登记受理”的窗口前，前日长达5米的队伍已经再次变长，足足有10余米。“新政8月1日就要实施了，我得赶紧把手续全办了。”行色匆匆中，一位购房者如是告诉记者。由于政策不明朗，人们为了及早过户，越来越多的人赶到交易中心来。南京房产部门一位在现场视察的负责人预计，接下来的两天前来办理登记、过户的人员有可能更多。

　　中介：“时间不多了，能卖的赶紧卖！”

　　与房产交易中心火热场面一样，华侨路上的多家中介店面也挤满了前来咨询、挂牌的客户。在融众华侨路店，一间不到10m2的交易洽谈室内挤了近10人，忙个不停的经纪人员正在催促客户赶紧出手。“能卖就赶紧卖吧！”经纪人员连连提醒客户，要是8月1日后真的强征个税，房子有可能更难卖了。由于国税总局26日突发征税通知，南京部分中介已紧急启动应对方案，要求其业务员向已成交或有意愿成交的买卖双方，通知个调税政策于8月1日开始执行的相关消息，并督促买卖双方协助办理过户手续。同时，尽快说服已挂牌的房东，尽快压价销售房屋，并在4天内全额付款迅速办理交易过户。

　　交易市民：3小时敲定买卖

　　由于有了个税“新政”的出台，所有的二手房交易在这两天似乎一下变得简便和容易。南京中原地产交易服务中心主管王巍巍介绍，目前要求他们加快办理过户的客户光昨天就有20余个。不仅如此，他们昨天还现场成交了4单。

　　“这4单此前双方都没接触过，买卖双方似乎一拍即合。”王巍巍说，有一单甚至只需要3个小时买卖双方就达成协议。卖方希望尽快出手；而买方由于担心8月1日实施个税后，房源会加价，在看过房子后便立刻下单。

　　同样的情况发生在中广置业、我爱我家等中介公司，不少在一线的经纪人员告诉记者，以前磨破嘴皮，买卖双方可能都还犹豫不决，但现在成交都能很快搞定。

　　“4天干一个月的活。”记者熟识的一位中介公司负责人谈起最近几天的成交有喜有忧。喜的是，这两天成交飙升；忧的是，过了“8·1”可能他们就得休假了。

　　但也有中介萌生退意。南京一家曾小有名气的中介公司表示，个税出台使得本已混乱的二手房中介市场更加混乱，加之南京一直维持1.4％的佣金率，他们已在近日萌生退意。“忙过这阵子，我们将关掉一至两家门面店”。另有消息称，南京一家大型中介公司正开始“血本大甩卖”此前现金收购的房源。南京市产权市场处一位副处长表示，税收新政出台后，此前吃差价、现金收房的中介将面临困境。

　　持房市民：降价挂牌

　　国税总局的一纸通知让很多投资者愿望或为泡沫。自称手上还有两套房的戴先生介绍，早在今年营业税出台之前他就已经抛过一套房，当时计划剩下的两套房，一套用于自住，一套用于中长线投资。“现在看来，意义已不大。”戴先生说，他担心的不仅仅是个税，去年来接连不断的调控政策让他没了信心。为了早点出手，戴先生表示他此次卖出的价格已经比最初的心理价少了5000元。

　　南京中原地产的王巍巍表示，主动表示降价的客户在今天已出现，“他们大多把降幅控制在1万左右”。南京365家居网的房源信息量显示，在个税新政出台前一天，挂牌量仅只有104套，但新政出台首日也即是前日这个数据便涨到了364套。昨日下午4点，挂牌房源已经突破500套。

　　在采访中记者发现，“8月1日前完成送件”也被不少卖方要求写进了协议。“不能降了价格，还让我再缴税啊！”在华侨路35号房产交易登记中心，拿着协议前来办理过户的市民余先生如此说。在他和中介、买方签订的三方协议中，“双方相互配合，并于8月1日前完成送件”赫然写在其中。

　　自住房如何界定？

　　按照规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　“自住房”如何确定？省地税部门一位相关人士表示，单靠税务部门判定是否是家庭唯一住房很难操作。为了避税，很有可能出现买房人把房子转移到直系亲属名下的情况，这样一来，逃税的情况就没法完全杜绝。此外，目前税收征收情况尚未实现全国联网，一个已经在外地购买过多套物业的资深投资客，只要在南京只有一套住房，仍在上述税收优惠的享受之列。

　　房改房会否有松动？

　　在此次通知中，房改房同样被列为征税之列。不过，房改房原值的计算与普通商品房不同。根据通知规定，已购公有住房即房改房的原值计算方法为：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款，以及按规定向财政部门 或原产权单位 交纳的所得收益及相关税费。

　　以一个科级干部当时可以享受90m2住房标准为例。如果这位科级干部当时买的是100m2的房子，另外超标的10m2该科级干部向其单位支付了2万元。假定其房子所在区域的经适房价格为2000元/m2，这样一来，该房屋的原值为90m2×2000元/m2＋2万元，即20万。如果该科级干部现在需要将其房屋转手，售价70万，则该干部需要交纳个税（70 20）万×20％，即10万。

　　一位业内人士介绍，如此高的税赋对于房改房住户而言无疑过重。不过，在过去出台的部分税收政策中，房改房通常会躲过一劫，此次能否有所松动值得期待。

　　投机将绝迹二手房量跌价涨

　　尽管是国税总局继去年5月、10月后第三次下发类似通知，但对于此次通知南京业内显得格外谨慎。“个税强制执行后，短期内投资性购房将基本绝迹了。”获此消息，南京一开发商不无感慨地谈道，“目前南京房地产市场上投资性购房占到总体的30％左右，投资性购房将受到致命打击。”

　　中原地产王巍巍认为，投机绝迹后，二手房、新房的需求都将受到很大程度抑止。而首当其冲的二手房交易，在经历了这几天的“旺销”后，将在8月1日后停摆一段时间。

　　“购房者会进入观望，但何时走出观望则很难说。”南京我爱我家舒莉莉表示，“8·1”后卖家会把税赋转嫁到买方身上，而买方则会推迟购房，届时市场上会出现“量跌价涨”局面。

　　赠与过户会增多

　　在6月1日营业税征收时限延至5年后，南京的赠与过户开始不断增加。南京房管部门统计的数据显示，6月以来南京的赠与过户达到40余起。业内人士判断，个税强征后赠与过户极有可能再次增加。

　　据了解，目前买卖过户中，买方需要交纳2％契税（非普通住宅需交纳4％契税），卖方在5年内转让房产的需交纳5.5％营业税。如果再强征个税，卖方还需要交纳卖出、买进价格差额20％的个税。

　　“赠与无疑可以避掉很多税收。”一位资深中介经纪人分析，赠与过户只需要买方交纳4％的契税。不过，赠与过户将同样面临很大风险，就拿个税征收为例，由于赠与过户的房子其原值为零，如果该套住房再次上市，其极有可能被全额征收20％个税。

　　以前逃税者将吃大亏

　　和赠与逃税一样，在南京营业税、个税没有合一征收以前，不少的购房者通过阴阳合同避税。在房管部门的备案登记中，这些避税的房源的大多只有1万、10万“价值”，远远低于市场价。

　　南京我爱我家一位负责人介绍，这些此前避税的房源在“8·1”新政后可能吃大亏。以当时市值50万的一套房子为例，为了少交营业税，买卖双方在过户时将该房屋的价格写成了10万。可当该套房源再次上市时，如果售价60万的话，便要按照50万差额征收20％营业税。此前逃税，而此时将付出惨重代价。

　　房管部门准备延时

　　一天多过一天的人流量让位于华侨路35号的房产交易中心再次人气飙升。

　　在昨日现场，正在视察的南京市产权市场处一位负责人告诉记者，和平常一样，周末房产交易中心仍将正常上班。从上午8：30到4：30（中午12：00———2：00休息），他们仍将为市民交件登记提供服务。“事实上我们中午根本休息不了，虽然12点后不让人进来，但要消化掉里面的人通常也要很长一段时间。”该负责人表示，这已是两年内他们第三次迎来业务高峰。

　　面对如此大的人流量，该负责人表示，他们目前已做好准备，会全力为老百姓办理权证提供服务，并不排除31日晚交易中心窗口延长到午夜。

　　作者：施贤明 徐关辉/来源：南京晨报