安徽芜湖欲建中国版迪斯尼 开发区内豪宅林立

　　·编者按·

　　本轮宏观调控最重要的手段就是土地调控。

　　尤其是今年上半年的宏观数据公布后——中国经济今年上半年增长近11%——投资过热的趋势越加明显，而相对于汇率、利率等调控措施的两难选择，土地控制手段显得尤为重要

。

　　主流学界认为，管好土地就管住了投资过快的源头；及时清理违规占用土地，是对现有投资过热进行降温的最好方式。

　　可以预期，今年下半年关于土地的审查将更趋严厉。

　　今年4月以来，

　　尽管如此，地方政府的“圈地运动”，还在如火如荼地进行中。

　　各种名目繁多的方式方法，只为避开调控“一劫”。或基本农田异地代保；或非法直接占用；或调整土地利用规划来规避审批；或以租代征；或以建开发区、高速公路名义圈地等等。

　　而对于地根调控语境下的“圈地”案例，地方政府各有各的苦衷，板子究竟应该打在谁身上？

　　本报记者对一些典型案例进行了深入调查，将在政经版陆续推出，敬请读者持续关注。

　　拆掉大片村庄，开辟一个近10平方公里的省级开发区，在里边建造一个中国版的大型“迪士尼乐园”，再配上林立的豪宅、高档商场、成片绿地……

　　2001年年底，承载这个庞大梦想的开发区——芜湖长江大桥经济开发区(以下简称“长江大桥开发区”)获得安徽省政府批准。

　　为把长江大桥开发区打造成一个“新型生态旅游文化新城区”，芜湖在争议中坚持了将近五年。如今，包括深圳华强集团巨资投建的芜湖华强旅游城在内的多个项目，已在这里先后投建。

　　但目前，这个地方政府低调推进了多年的造城计划，在国家强力实施的地根调控面前陡生悬念：在国家发改委不久前发布的通过审核的省级开发区名单中，芜湖长江大桥开发区非工业用地被一举核减掉3平方公里(约合4500亩)。

　　核减面积之大，实为罕见。长江大桥开发区上上下下顿时陷入不安中。

　　4500亩非工业用地被核减

　　银湖北路贯穿长江大桥开发区，在其东侧，还有部分没有来得及拆迁的稀疏的农舍。

　　“没地可用了。”长江大桥开发区一位招商人员闷闷不乐。被核减掉的4500亩地，本打算一部分用来做绿化、旅游项目，一部分继续用来建造房地产的。

　　他担心，之前的规划难以全面实施了。

　　早在2001年12月份，省级开发区身份获得安徽省政府批准的时候，长江大桥开发区规划面积将近10平方公里。

　　内部人士提供的资料表明，按照规划，该开发区功能分为四块：旅游娱乐区、商贸商务区、高品质住宅区、高新技术产业区。其中，高新产业开发区的规划用地面积仅仅为0.8平方公里。

　　“刚设立时，就有人提出异议。”一位曾参与长江大桥开发区论证工作的人士透露，“因为按照规定，经济开发区应该以工业项目为主，但长江大桥开发区的工业项目不到10%。”

　　更何况，“以省级开发区的形式大量搞旅游、房地产这样的非工业项目，目前来看，在安徽独此一家。”

　　了解内情的人士透露，“当初省里在审批时，用地审批还没有现在这么紧，但省里还是很犹豫。”所以，原先安徽省政府曾准备在芜湖市上报面积的基础上，核减掉2平方公里。但“后来没了下文”。

　　而随着将近五年的发展，长江大桥开发区内部项目用地结构和引资结构，与当初上报给省里的方案发生了较大的变化。比如，高档住宅用地远远超出了规划面积。

　　从去年年初开始，国家发改委分批审核省级开发区。而在审核结果还没有公布的时候，长江大桥开发区的招商引资工作仍在大张旗鼓地推进。

　　而等到国家发改委的审核结果出来后，上述知情人士透露，“一些已经谈得差不多的项目，恰恰处于被核减掉的那些地块上。”

　　中国版“迪士尼乐园”与芜湖的梦想

　　“国家砍掉这么多地，基本上没有多余的地可用了。”一位长江大桥开发区管委会人士介绍，“当初我们批那个旅游城项目时，给了它太多地皮。”

　　他所说的，就是不久前开工的芜湖华强旅游城项目。该项目由深圳华强集团投资兴建。总投资将超过70亿元人民币。

　　芜湖华强旅游城总占地面积近4平方公里(约6000亩)，超过香港迪士尼乐园，号称国内目前规模最大的在建游乐园。首期开工建设的是该旅游城中的一个预计总投资近20亿元的主题公园项目，按照芜湖官方的说法，该项目明年即可开园接客。

　　芜湖官方对旅游城寄予厚望。“有望带动整个芜湖旅游产业的发展，并成为我市一个新的经济增长点。”当地一位高层在一个内部会议上说。

　　芜湖的依据是，该市位居长江经济带核心区域，距离上海、南京、合肥、杭州等长三角中心城市地理位置近，区域影响力强，地缘优势明显。

　　因此，芜湖官方乐观估计，主题公园“辐射地域人口可达三亿左右”。而且，随着高速公路、铁路等交通设施的发展，整个旅游城建成后，将逐步在中国东南一带形成影响。“迪士尼乐园对香港经济的带动作用，不是很明显吗？”

　　“市里已经多次召开会议专门进行研究，并要求有关部门从多方面给予旅游城项目以支持。”芜湖市政府官员透露。

　　而实际上，主题公园占地仅2000亩，余下的用地大多是深圳华强集团投资的大型购物广场和豪宅项目。长江大桥开发区管委会的一位人士透露，光豪宅项目就接近主题公园用地即2000亩。

　　据透露，在房地产项目上，芜湖与华强集团曾有过不同意见。

　　按照大桥开发区刚成立时的规划，芜湖曾希望能搞一个占地1.5平方公里的旅游项目。当时，英国的一家公司曾打算过来投资2亿美元左右搞这个项目，名字都起好了，“诺弟童话世界主题公园”，但后来由于某些原因，英国公司不愿意来投资了。直到现在，长江大桥开发区的网站上仍挂着“诺弟童话世界主题公园”的介绍。

　　后来，华强集团准备接手这个项目。华强希望能把旅游项目和房地产项目“捆绑”在一起搞。因为房地产项目投资收益日期短，利润大，而旅游项目收益时间长，比较慢。“以房地产利润的快速回收来填补旅游收入的不足”。

　　但芜湖市则希望华强集团单搞旅游项目。僵持了两年之久，由于没有找到更好的投资方，芜湖市政府经过反复权衡，最终同意了华强集团的要求。

　　实际上，深圳华强集团没来之前，很多地产商就已经开始觊觎这个省级开发区了。

　　如今，包括华强集团投资的房地产在内，这里的豪宅已是遍地开花。比如芜湖伟星置业有限公司的“香格里拉花园”、安徽杰成房地产开发(集团)有限责任公司开发的“艺江南水景别墅”等等，其房价已经超过市中心的了。

　　“既有这么好的卖点，又能享受省级开发区的优惠政策，何乐而不为呢？”该开发区内某房地产企业的投资部负责人直言不讳地表示。就连一家银行也不甘寂寞，两年前在开发区内注册了一个“建设发展公司”，正在开发房地产项目。

　　“要买就赶快买，旅游城建好后，这里的房价肯定还要上去。”一位芜湖市民说。

　　地方政府的变通之策

　　知情人士透露，长江大桥开发区成立不久，就圈占了不少土地，搞房地产则让开发区挣了个翻番。

　　2001年，该开发区用于房地产开发的地块价格就卖到了37万／亩；2002年达到46万元／亩；现在则在50万元／亩以上。

　　但这里几乎没有什么工业项目，更谈不上高新技术企业了。“两年前就已经停止工业项目的招商了。”

　　“这个开发区比较特殊，离市区比较近，所以主要以旅游、商贸、房地产为主。”长江大桥开发区管委会一位原负责人说。

　　他进一步表示，该开发区被国家发改委核减掉4500多亩非工业用地，如果不想点办法，对开发区影响会很大。比如在房价上，众所周知，绿化是房地产重要的卖点之一。现在绿化项目大部分被核减，当然会受到很大影响。

　　不过，他透露，现在芜湖市已经明确，这些地块虽然被核减掉，但其用途仍然不变，“该绿化还是绿化，该是旅游还是旅游”。“只不过把它从开发区划出去了而已。”“可以变通一下，以市里调整规划的名义来弄。”

　　不仅如此，长江大桥开发区当下还在忙着推进几个“飞地”项目，以解决用地之困。但“因为涉及到不同区划，飞地项目也比较麻烦”。

　　而从其它方面来看，旅游城未来能给芜湖和华强集团带来多大的收益还存在不小变数。前段时间，上海市市长韩正公开宣称要在上海打造一个大型迪士尼乐园时，曾引起芜湖政界和华强集团的担忧。

　　而毗邻芜湖的合肥，最近提出要打造一个巨型主题公园，这也同样引起了芜湖的高度关注。不过，这似乎更坚定了芜湖加快投建旅游城的决心。

　　范利祥、王洁(来源：21世纪经济报道)