转让二手房今起缴20%个税

　　今天将是二手房强征个税首日。昨天，记者致电江苏省地税局，相关人士表示，江苏尚无任何细则出台，将按照全国的标准来执行。

　　今起二手房转让得缴个税

　　从今天起，江苏市民转让需要缴纳个税的住房时，纳税额为转让住房取得的收入减

去房产原值、转让过程中交纳的税金和一些合理费用后的余值乘税率20%。合理费包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费、转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、评估房屋价值交的评估费等；房产原值是指原购房时的房屋价值，一般可根据提供的购房时的发票、完税证、买卖合同等材料确定。装修费用、住房贷款利息等，凭有效证明确定。

　　举例：假如市民张女士在2004年购买了一套50万元的房屋，8月1日后将这所房屋以70万元的价格售出，假如相关税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税）和合理费用（装修款、住房贷款利息、手续费、公证费）总共8万元，那么，张女士需要缴纳的个人所得税为：（70万－50万－8万）×20％=2.4万元。如果张女士想免交这笔个税，那么她将要等到2009年，并且该房还必须是家庭惟一生活用房。

　　新规定明确，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％—3％的幅度内确定。

　　征收个税将打击短线炒房者

　　江苏省国际税收研究会副会长蒋大鸣接受采访时表示，近期国家关于楼市政策的出台，都是“迅雷不及掩耳之势”，尽量不把时间拉长，给炒房者造成了很大的心理压力。二手房转让征收个税是必然要走的一步，可以说是“国六条”的进一步细化。因为目前二手房市场很多都是炒房者的投资，征收个税增加了炒房者的交易成本，不管最后这部分税收是谁来承担，都应该能达到抑制炒房的目的。如果卖主一味把税收压力转让给买主，而买主的承担能力有限，完全可以选择延迟购买或者转战新房。

　　南京房地产界资深人士朱锡生教授也表示，目前南京二手房市场上，买房人买的大多都是“房虫”的房子，现在已不仅仅是“二手”，甚至是“三手”、“四手”了，层层倒价。现在国家出台政策，就是要把“房虫”所得的利润逼出来，让买房者直接和真正卖房的人接触。从国家政策来看，鼓励市民进行合理的房地产投资，但必须打击短线炒房者。

　　□现场

　　二手房成交上演“最后疯狂”

　　昨日，非自住二手房转让大限的最后一天，南京市房产局房产交易中心二楼，左手房产证、右手买卖协议的市民仍在和时间做最后的赛跑。根据官方公布的数据，二手房转让个税政策出台后的6日内，房产局共接受交件6094套，这个数量差不多是日常一个月的登记受理量。

　　二手房交易6天6094套

　　“赶紧谈定吧，明天起你们都得多掏钱了。”在位于华侨路35号的房产交易中心，一家中介的工作人员不停地催促交易双方。由于从8月1日起个税新政将正式实施，昨天一天，这里聚集了成千过户市民。

　　据南京市房管部门公布的数据，在个税新政见诸报端的第一、第二天，即7月26日、27日，南京华侨路房产交易中心、中央门交易分中心、大光路分中心便有1493件交件量。接下来的几天，随着离8月1日越来越近，前来办理交件过户的市民越来越多。统计显示，7月28日、29日、30日、31日截至下午5：00，三个交易登记中心分别受理房产交易登记1623件、949件、793件、1236件。加上26日、27日的受理量，新政出台后的六天，南京共有6094宗二手房交易。

　　据悉，该中心正常工作日的登记受理量一般在200—300件。

　　测绘处排长队不下15米

　　交易量急增使得房产交易中心再次迎来久违的人气。昨日下午5：00，记者来到华侨路35号房产交易中心，一进门便被一楼测绘处的长队“吸引”。人山人海的卖家、买家、中介人员将处在一楼拐角处的5个测绘受理窗口围得水泄不通。由于人流量过大，交易中心的中央空调已不够用，负责维持秩序的工作人员用报纸当纸扇不停扇着。

　　相比新政出台首日三楼地税窗口的火热，这两天的火热场面显然转移到了一楼、二楼。测绘中心前排起的长队一天比一天长，从最初的5米到前两日的10米，到昨天队伍已“长”到15米了。

　　交易大厅成最后“谈判桌”

　　尽管是新政前最后一天，但一些精明的买家也不忘砍价。昨天22：00左右，当记者再次赶到华侨路房地产交易市场，2楼的交易登记大厅仍有近200人在办理房产过户。“从没见过这么晚还有这么多人，前几次新政也没这么多啊！”一位窗口工作人员说。

　　“下午不就谈好了吗？赶紧办吧，否则明天你们都得多交钱。”一位房产中介经纪人同时跟两拨人谈判。代表买方的一位小姐临时变卦，“再便宜5000元，要不明天你这房子就更不好出手了”。10分钟的讨价还价后，双方终于达成协议，卖方让价5000元，办理了登记。

　　银行2小时办7笔贷款

　　“今天刚上班两个小时，我们已办了7笔贷款手续。这两天我们特别忙！”昨日上午10：00，南京民生银行房贷部门的工作人员说。由于昨日是二手房交易要开征个税前的最后一天，因此有不少市民火速进行二手房交易，恨不得立马把贷款都办好。

　　南京兴业银行房贷工作人员说：“我们在刚过去的双休日里天天加班，加快贷款审批流程，工作量是平时的3倍以上。”深圳发展银行南京分行位于河西一家网点，前天、昨天两天时间就收到50多单二手房贷款申请，几乎1天的交易量是平时1个月的交易量，“如此热闹的场面，银行从没出现过”。设在华侨路房地产交易市场的建行服务网点，最近几天平均每天都要收到六七十笔贷款申请，是平常的三四倍，“这两天忙得晕头转向，今晚我们还要跟着交易市场一起加班到夜里12点”。

　　□影响

　　已有人打起有效避税主意

　　两种避税方式显现

　　“夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。”一位房产经纪人向来往的客户介绍。在新政出台的第5天，一些避税方式也开始显现。

　　南京一家中介公司负责人介绍，由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者大可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。

　　除了通过在自住房上做文章外，通过将“买卖”变成“赠与”也将有效避税。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4％契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5％营业税、2％或4％契税，以及卖出买进差额20％的个税。

　　房产地税征收脱节

　　“不是我们管。”昨日，房产局相关人士在接受采访时说，房产局只是做好相关服务，至于个税征缴问题，还是由地税决定。江苏省地税局相关人士则表示，江苏将按全国标准执行。

　　“这是一个缺口。”房产局相关人士表示，明天会不会在窗口征收个税，其实还很难说。假如明天不会征收个税的话，那么二手房卖家就不必赶这最后一趟。该人士表示，二手房个税征收从1994年就开始实施了，如果要追溯，该从1994年的二手房买卖开始，显然这是不太可能的事情。因此，明天如果地税窗口不征收个税，那么二手房转让个税的征缴就将出现脱节。

　　作者：徐关辉 朱福林 刘静 王琴/来源：南京晨报