名校周边买房租房哪个合算

　　记者在深圳实验学校附近的福田百花片区展开调查，帮助家长算一笔细账

　　名校周边买房租房哪个合算

　　房价捉摸不定，孩子又要就近读书。新学期马上要开始了，很多家长都开始在筹划着到底是在学校附近买房还是租房。而实际上，深圳的很多学校尤其是一些名校，周边房屋

无论是房价还是租金都比较高。这件事确实让很多家长们费尽思量。

　　昨天，记者来到深圳实验学校附近的一些房屋地铺调查，由于这一带是深圳较早的建成区，新楼盘非常罕见。如果家长们想要在附近置业，二手房则有较多的选择余地。

　　现在假定手中有30万元，以买实验学校周边的房子为例，买房与租房，哪个更划算？从长期和短期两个方面，记者请有关人士详细算了一笔账。当然，这是一个很复杂而且存在较多变数的问题，只能为家长们提供一个参考。

　　20年从长期看买房比租房更合算

　　买房20年收益可达42万元

　　一套100平方米的房子，按目前实验学校附近房子的市面均价约每平方米8500元看，总价为85万元。首期支付30万元，向银行贷款55万元。

　　首先我们计算一下买房的成本。目前银行个人住房贷款利息为6.39％，如果55万元20年按揭还款，采取等额本金还款法，还款总额为97.56万元，加上首付的30万元，这样，购房共付款127.56万元。

　　20年保有房屋的开支是多少？按目前的行情，以每平方米物业管理费与本体维修金每月共3元计，20年约为7.2万元。

　　购买房子时以及20年之后出售时，契税加上中介费、评估、保险费用等，以3万元计。

　　以上三项相加，20年中购买、保有、出售一套100平方米的房子，总成本约为137.76万元。

　　那么20年后这套房子的收益是多少？业内人士表示，这一点取决于地区房价的上涨潜力与空间。不过，从资源的稀缺性和土地的价值看，土地价值是不断增长的，房子也肯定是越来越值钱，加上地处名校周边，当然有更大的升值潜力。

　　抛开深圳目前不正常的房价，以近年深圳的房价平均每年5％左右的涨幅计算，那么20年内房价的涨幅为100％。以此计算，上述这套以首付30万元购得的房子在20年后的总价是170万元。扣除总成本137.76万元，收益约为42万元。

　　租房20年收益为-55.42万元

　　那么租房而不买房，用这30万元来储蓄或投资，20年的收益是多少？

　　招商银行某理财顾问为记者算了一笔账。如果用来储蓄，采用相对划算和灵活的一年定期存款方式，到期之后每年自动转存，这样将所得利息加上本金每年自动转存，20年后的收益为9.37万元。

　　如果购买收益比较高的国债，以2006年三年期的凭证式国债2.34的利率计算，每6年之后将所得收益加上本金全部用于购买国债，那么20年后，收益为16.58万元。

　　不过，这种收益还得扣除20年的租房成本。以收益较高的16.58万元来考虑，假定一套100平方米房子月租金为3000元，那么20年的租金为72万。扣除16.58万元的收益，收益为负55.42万元。

　　当然，20年中会有利息的波动，但有时上调、有时下调，这里暂不考虑。

　　结论

　　房价涨幅再小也比租房划算

　　也许人们对20年房子增值100％存有疑问，那么极端来看，假设20年后深圳的房价上涨幅度只有10％，同时，设定20年房屋的折旧率也为10％，这样，20年内买房居住的总成本为137.76万元，出售房子的所得仍为85万元，总收益约为负53万元，也高于租房的收益。

　　另一方面来讲，20年后，买房者供完楼后，就拥有了一套自己的房。有关人士表示，我国住房的产权是70年，对于产权到期之后日前还没有一个具体的政策。深圳正在尝试行政划拨用地到期之后补地价的做法，这个做法对于房屋的价值，或许有着更重要的意义。

　　6年短期来看仍是买房比较划算

　　购买“求学房”6年可赚39万

　　就算孩子初高中6年都在实验学校读书，买房子纯粹是为了孩子读书，那么这套房就是真正意义上的“求学房”。现在，仍然以买实验学校周边一套100平方米的二手房来计算。首付30万元，贷款55万元。银行利息、还款方法、按揭年限、物业管理费等仍然参照长期投资。6年以后，再将其卖掉。

　　在这6年时间里，总共需要支付的购房款：还款总额36.2万加上首付30万，总共为66.2万。6年保有房屋的开支为：购买房子以及出售时2.16万，契税加上中介费、评估、保险费用等仍以3万元计。三项相加，6年买房总成本约为71.36万元。

　　6年以后，将其卖出。房价平均每年涨幅参照5％的数值，那么，6年后，其总涨幅为30％，卖出的总价钱为110.5万。

　　这样，买房的总收益为39万元。

　　租房:-17万元

　　而如果租房，租金仍然参照每月3000元的标准。那么，6年总的租金为21.6万元。而手中最初的30万元，就拿购买收益较高的国债计算，收益为4.36万元。这样，租房6年的总收益为负17万元左右。如此算来，还是买房比较合算。

　　最新思路

　　专家认为目前房地产市场比较复杂不宜买房

　　“以租养租”最好不过

　　目前孩子要读中学的的家庭基本上都有一次置业。往往一次置业不够理想，同时，时间过去几年，房屋有些老化，而手中的积蓄也增加了。这时，既面临二次置业换新房，又要考虑孩子上学的方便，如何是好？

　　其实，记者发现，解决这个难题，完全可以走“第三条道路”：即以租养租。即把自己现在住的房子租出去，然后再到孩子就读的学校周边寻找合适的房子租住，用出租自己房子的租金来支付租别人房子的租金。

　　记者采访遇到家长董先生。董先生本来住在长城盛世花园，房子的面积为78平方米。去年，他儿子到园岭小学读书。本来他准备就近在园岭片区买一套新房，这样既方便了照顾儿子读书，又正好换上一套新房。但看过几个楼盘之后，再掂量当时的房价，决定暂时在园岭租一套房居住。他租到的房子是一套90平方米的老房子，租金2400元。

　　巧合的是，当他一家人搬进这套房子，再把自己家的那套房子租出去时，经过和租客的一番讨价还价，租金最后也是2400元。这样一来，他等于不花一分钱就把自己的家搬到了学校附近。

　　记者把董先生的经历告诉一位地产中介研究机构负责人，他连连赞叹“这个做法最好不过”。他说，目前深圳房价很高，走势难测，不宜入市。“以租养租”既规避了风险，又解决了租金，方便了孩子的读书。再等三五年，房价稳定了，孩子也毕业，那时候再重新置业限制更少。