新闻分析:二手房强征个税仍需政策配套

http://www.sina.com.cn 2006年08月02日01:04 工人日报天讯在线

　　本报记者常宝国　

　　8月1日，是国家税务总局发布、实施对二手房所得征收20％个人所得税（108号文）的第一天。记者在北京朝阳区探访了一些品牌房产中介机构。虽然其中一些业务经理表示该卖的房还是要卖，政策对他们影响不大，但记者却发现，坐在营业室里咨询的只有一两个人。

　　本周，各种规避个税的做法就已开始在市场上流传。“上有政策，下有对策”。一名经纪人告诉记者，夫妻买房，只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。

　　108号文虽然来势凌厉，但在遏制投机层面上力度仍显不够。一些专家说：“这里面的弹性空间太大了。”

　　通知规定纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额；还有规定如果纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格，征收机关有权根据有关信息核定其转让收入……但实际上，诸如所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等等这些用来确定房屋原值或成交价格的因素，在税收机构间很难确切把握，具体操作起来颇为含糊。

　　记者在北京芍药居小区附近房产中介公司了解到，该地区房价北京物价局核定估价最低为每平方米5100元，而该区域市场均价在7500元左右，存在2000多元的浮动空间，各种价格衡量因素操作起来弹性很大，执行不好就很容易打折扣，起不到应有的对投机的遏制效果；实际操作中，尤其是对房龄超过5年以上房屋的增值部分的认定非常不好把握。这一基础性工作如果不能具体量化，二手房转让差额征收20％的个税就容易放空。

　　另外，《通知》划定了可以扣减的合理税费范围，如纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，都是要免税的，这里面的个税数值弹性度非常之大，留给投机客可钻的空子很多。

　　中国社科院专家易宪容认为，20％的税率对于炒房者来说还是低了。

　　据记者了解，部分中介为了接到更多单子，想方设法让买卖双方私下约定，通过提高原值及装修费用，向房交所、税务部门少报实际售价，减少差额。如果二手房需求旺盛，卖方很容易地通过与买方缔结“桌下协议”把税款部分或者全部转嫁出去。

　　显然，面对可能出现的种种新的投机行为，这个政策还缺乏如何监管的细致规定。

　　按《通知》规定，装修、按揭等费用可予扣除，支付的装修费需要纳税人提供实际支付装修费用的税务统一发票。现在大多数业主装修房屋时，未严格要求装修公司开具发票。即便要开的，也往往可以要求装修公司多开装修金额，冲抵更多的合理费用。对此，业内人士表示，针对相关的银行房贷利息、手续费的发票凭证的作假行为及装修假发票等，应该有严格的监察流程。

　　二手房个税政策更大的漏洞，还在于用来活跃市场的措施过于欠缺。京城一资深房地产经纪人表示，强征个税虽然可以削弱炒房者的炒作行为，但是并没有增加二手房源。

　　专家认为，如果没有系统性配套措施来抑制过高房价，或者有效大幅增加二手房房源，在房地产市场处于卖方市场的条件下，房价继续上升，那么强征个税只会使得卖家囤积居奇或者加价出手，这样的话，加税的调节必然失效。

　　此前，杭州、青岛、南京、北京等地曾都有过强征失败的案例。2004年1月1日到9月1日，杭州二手房交易征收20％个税的政策，经历了短短9个月便告暂停，出台这个政策，原本是为了打压过高的房价，但杭州房价并没有因此回落，20％的个税更多时候被无情地转移到买方的身上。

　　税负是可以转嫁的，如果买房者的需求强烈，税负便可轻松转嫁给买房者，最终使得二手房市场价涨量跌，让那些自住自用健康的刚性需求受到伤害。

　　“二手房交易个税政策是属于此轮楼市调控中的一部分，”中国指数研究院华东院副院长陈晟表示，“它需要与其他细化的政策一起对房地产市场产生影响。单纯的税收调整远远不够。”