二手房交易杭州个税细则昨日出台 算一算要缴多少个税

　　商品房基本按差额20％征收

　　房屋原值不明按总价1%征收

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　　昨天早上，杭州市地方税务局正式出台了二手房交易缴纳个人所得税的相关细则，其中明确———杭州市区（不含萧山、余杭）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，要按纳税人住房转让收入的1%核定其应纳个人所得税额；各县（市）地方税务局、杭州萧山、余杭地方税务局可根据实际，在纳税人住房转让收入的1%－3%的幅度内确定。

　　对此，杭州市地税局相关人士说，纳税人所提供的交易凭证如果不完整，未能通过税务部门的审核，则按照已经确定的1%的税率来缴纳个人所得税。

　　由于目前杭州房屋一般都有契税等原值凭证，在政府部门有其交易价格等原始登记，且政府部门之间的数据都已联网，杭州市农税局方面同时表示，拥有房屋原值的商品房交易，基本上按照差额部分的20%来征收个税。

　　对于杭州市民在房屋转让时可能碰到的具体问题，税务部门将在进一步讨论后相应解决。读者若要卖房，但不清楚自己需要缴多少个税的，我们将邀请相关部门的负责人予以解答。

　　你可以通过电话85051499（早上9：30－16：00），或者QQ：77054254（可在线留言），与我们联系。

　　不同性质的房屋转让的时候到底需要缴纳多少个税？我们先作如下举例，对各种不同性质的房屋逐一计算需要缴纳的个税金额：

　　商品房

　　商品房是最容易计算原值的一类，一般按差额的20％来计算。

　　假设某套普通住房（杭州市区为建筑面积140平方米以下），买入时价格为80万元，卖出的价格为100万元，装修花了10万元，为一次性付款。那么该房屋的合理费用为：购买时的契税80万×1.5％＝1.2万元，印花税80万×0.05％＝400元，产权证登记费＝85元，可减去的装修费用80万×10％＝8万元（根据国税总局的《通知》，商品房的住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%）。那么，该套房需要缴的个税为（100－80－1.2－0.04－0.0085－8）×20％＝2.2303万元。

　　若该套房为140平方米以上的非普通住房，那契税这部分费用变为80万×3％＝2.4万元。仍按照一次性付款计算，则需要缴的个税为（100－80－2.4－0.04－0.0085－8）×20％＝1.9903万元。

　　若房主购房时采用的是按揭贷款，则差额计算中还需要减去贷款利息，再乘以20％来计算。

　　若该套房为房主的唯一住房，且居住满5年以上，可免缴个税。

　　若房主在卖出该套房一年内又购房，其出售现住房所缴纳的个人所得税先以纳税保证金形式缴纳，再根据他新买的房屋金额与卖出的这套房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）

　　按照国税总局的通知，经济适用房的原值根据原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金计算。

　　假设某套经济适用房购买的价格为30万元，出让价格为50万元，装修费用最高可扣除30万×15％＝4.5万元（（根据国税总局的《通知》，经济适用房住房装修费用的最高扣除限额为房屋原值的15%），契税30万×1.5％＝4500元，印花税30万×0.05％＝150元。则该套房需要缴的个税为（50－30－4.5－0.45－0.015－补缴的土地出让金－贷款利息）×20％。

　　若该套经济适用房的原值无法计算，则按出让总价50万×1％＝5000元。就不用减去房屋原值和装修等合理费用了。

　　房改房

　　房改房即已购公房，国税总局的通知指出，房改房的原值计算为：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)缴纳的所得收益及税费。

　　假设一套房改房计算后的原值为30万元，出让价格为50万元，装修费用最高同样可扣除房屋原值的15％即4.5万元。则该套房需要缴的个税为（50－30－4.5－契税－印花税）×20％。（未计算贷款利息）

　　若该套房改房的原值无法计算，则按出让总价50×1％＝5000元。以这种方式计算个税，就不用减去房屋原值和装修等合理费用了。(记者邬愉波陈园园 都市快报)