原价不明按售价1％征个税？

　　“8月1日起交件的，个税在缴纳营业税时一起核定征收。”昨日，是国税总局“个税强征令”正式实施第一天，南京市税收咨询热线12366表示，从昨日起南京已开始执行国税总局通知———营业税、个税合一征收。

　　相关人士还表示，如果南京仿照杭州做法，对未提供完整、准确的房屋原值凭证的，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的1％征收个人所得税，那么个税征

收将变得简明而可行。

　　【新政追踪】

　　昨天并未征收到个税

　　再次来到位于华侨路35号的房产交易中心，现场已经冷清了很多。不过，由于昨天是国税总局“强征令”实施首日，三楼地税窗口仍然聚集了不少前来咨询政策的市民。“具体问题可以咨询12366。”和以前的回答没有太多差别，地税窗口的工作人员大多把问题推给了南京市税收咨询热线12366。工作人员介绍，由于交件后需要10天才能出件，所以昨天他们并未涉及和征收到个税。

　　按照国税总局的规定，从昨日起个人转让住房需缴纳20％个人所得税，南京市税收咨询热线12366的工作人员向记者证实，南京已按照国税总局的通知从昨日起开始执行。“昨天起交件的，都要缴个人所得税。”12366的工作人员表示，个税的征收将在房主缴纳营业税时一起核定征收。

　　一位知情人士透露，有关个税新规的南京地方细则实际上在昨日已基本拟定，营业税、个税合一征收也已经确定。目前，相关的软件系统正在更新中，近阶段若征得个税也采取“手撕票”的形式开具凭证。

　　确无原值凭证者按售房收入1％征税

　　除了明确征收方式，有关人士透露相关个税征收额的计算方法也基本确定。知情人士表示，商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房五种房屋的原值计算方式将严格按照国家规定标准计算。

　　按照国税总局的规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1% 3%的幅度内确定。

　　南京一位不愿透露姓名的业内资深人士表示，南京假如按照20%强征个税，将对市场造成巨大的震动，二手房交易量将急剧萎缩。且地税局可操作性差，需要大量的人力、财力核定每一套住房的原值、合理费用。他还推测，南京很有可能效仿杭州的模式，将纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，个所税应缴额固定为住房转让收入的一定比例。“比如普通住宅1%，非普通住宅2%，商业用房3%，在国家规定的范围内，分类征收。”

　　房改房有望按1％征个税

　　据房管部门公布的数据，国税总局下发通知后，前往办理过户的房改房占到总交易的近60％。对于个税新政出台后受影响最大的房改房，南京市地税局有关人士表示，按照国税总局的通知，房改房原值的计算涉及其所在区域的经适房价格，“这个得去问房管部门”。

　　据了解，目前南京经适房的指导价为2500—2700元/m2，但这些房子大多地处郊区，不管是地段还是配套与城中的一些房改房都无法相比。南京市产权市场处一位负责人接受记者采访时介绍，城中如新街口等地区由于没有经适房参考价，实际上这些地方的房改房原值确无法正确计算。

　　有关知情人士透露，尽管目前房管部门还未明确表态会不会出台各地区经适房指导价，但从目前的态势看，房改房很有可能按照售房收入的1％征收个税，即把房改房归为“不能正确计算房屋原值”一类。接受记者采访的这位负责人也认为，如果房改房按照售房收入的1％来征税，那么个税征收将变得简明而可行。

　　【他山之石】

　　杭州连夜敲定住房个税细则

　　7月31日晚10点35分，杭州市财政局农税征收管理局相关负责人终于走出会议室。杭州市关于个人住房转让征收个人所得税操作细则基本确定。其中，对“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”情况作出了明确规定，即个所税应缴额为住房转让收入的1%。萧山区和余杭区可按原来的方法征收个人所得税。

　　据了解，杭州市出台的细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个所税征收标准即应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，征收额为住房转让收入的1%。

　　也就是说，一套房屋总价为50万元的房子，如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，那么最终卖家所要缴纳的个所税为5000元。

　　萧山区和余杭区在不违背国家税务总局 2006 108号文件的前提下，可按原来的方法征收个人所得税。其中，余杭区普通公寓转让时需要缴纳总房款2%的个人所得税；别墅排屋转让，需要缴纳出售总价减去购入价款后差额的20% 如果一年内换购住房可按比例抵扣 。

　　【交易现场】

　　新政首日交易大厅冷清许多

　　8月1日这一敏感日期使得此前“门庭若市”的房产交易中心一下变得“门可罗雀”。昨日下午4：00，记者再次来到位于华侨路35号的房产交易中心，昔日人声鼎沸的场景已不复存在。进入大厅，前日还被前来办证的市民围个水泄不通的测绘受理窗口已无一人光顾。

　　“前几天忙死了，今天也该歇歇了。”前几天忙着维持秩序的保安大多悠闲地坐在了咨询台旁，他们不用再像前几天一样，一边拿着扇子给自己扇风一边忙着让市民排好队。由于人流量骤减，大厅里的温度也恢复到7月26日个税新政出台前的正常情况，在中央空调的作用下，置身里面已有几分寒意。

　　二楼登记受理大厅曾是前几天最繁忙的地方，但昨日也鲜有人光顾。“今天应该人少了。”工作人员说，按照此前营业税征收时的情况，新政一旦执行人肯定会少。记者在现场看见，此前均排着长队的8个登记受理窗口，昨日已只有4个窗口有市民咨询、登记，4个窗口前的人数也都不超过2个。剩下几个窗口的工作人员脸上露出几丝悠闲，不时左顾右望，俨然没有前几日的紧张和凝重。

　　昨日二手房交易受理不到100件

　　与房产交易中心的门可罗雀相呼应，受个税新规的影响，昨日全市二手房成交急剧下滑。南京房管部门提供的数据显示，此前五天共受理6049套、日均受理1200多件二手房交易的三个房产交易登记中心，昨日受理的二手房交易不过100件。

　　南京我爱我家置业公司有关负责人表示，昨天他们各门面店的生意都冷清了很多，二手房房源、客源、成交量均急剧下滑。“今天一单业务都没有。”地处内桥的一家中介门面店店长更是告诉记者，由于个税新政的影响，他们昨天一天都没接到业务。华侨路一家中介门面店负责人也表示，昨天上午开始他们的业务已急剧下滑，“来的也是来咨询政策的”。

　　南京中原地产交易中心主管王巍巍表示，政策实施前买卖需求已被集中释放。很多客户为避开个税，抓紧在7月27日－31日办理过户，因而在新政实施后的短时间内过户量会减少。

　　不过，有专家提醒，计算个人所得税时，卖房款减除了房屋原值、缴纳的税金、装修费等一些成本后，需要缴纳的费用并不多，对于“置业升级”等有着合理出售意愿的房屋业主而言并无太多影响，老百姓不必过虑。

　　【问题透视】

　　征税时间节点是否以交件时间为准？

　　在明确征收方式和计税方法后，一位赶在8月1日前交件的市民很担心征税时间节点的确定。昨日，记者电话咨询税收热线12366时，工作人员答复，可以明确的是从8月1日起交件的市民肯定将按政策交纳20％个税，至于8月1日前交件、8月1日后出件的交易是否要缴纳个税目前还未有最终说法。不过，按照以往营业税征收惯例，征税时间节点多半以交件时间为准，也即是说，8月1日前交件的市民有望“逃过一劫”。

　　如果能提供原值者应纳税额多过1％时，不提供原值咋办？

　　一位房产经纪人在获悉南京操作方式后认为，南京新规仍有空子可钻。“比如我2002年以40万买进的一套房子，现在以50万卖出，按照提供原值的方法，我需要交纳2万的个税；但如果按照不能提供原值的计算方法，我则只需要交纳5000元的个税。”该经纪人说，两者的差别高达1.5万，在如此利益的诱惑下，不排除购房者故意不提供或隐藏原值凭证。

　　有关人士认为，在确定“不能正确计算原值的按照转让房屋收入1％征税”后，如何界定“未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”的交易行为需有关部门明示。

　　作者：施贤明 徐关辉/来源：南京晨报