地价占成本大头 先定房价后拿地是否将影响房价

　　【龙虎网报道】自8月1日起，国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式实施。新《规范》要求，土地出让中同时要对房价、套型进行限定。先定房价后拿地，果真能使房价应声而落吗？

　　一种普遍的观点认为，地价是推动房价上涨的主要因素。就南京而言，去年南京地价达到1920．10元／平方米，是江苏省平均地价的2．4倍，接近北京、天津等全国地价最高

的城市。地价的不断上涨带动南京房价的步步攀升。尽管自去年至今，国家出台了一系列房地产调控措施，但今年上半年南京的商品房成交均价同比仍增长10.27%。

　　我省城市地价动态监测成果同时显示，南京地价占房价比例高达31．2％。有关房产专家给记者算了一笔账，按照1／3的比例，即便按1900元／平方米的地价计算，南京房价也会达到5700元／平方米。如果地价上涨到2000元／平方米，那么房价就要相应涨到6000元／平方米，也就是说，地价每涨100元，房价就要涨300元。

　　现在，国家规定先定房价后拿地。如果开发商将房价定得很高，在拿地过程中势必会因处于劣势而拿不到地；如果开发商将房价定得过低，即使拿到地，开发利润将大大缩水，也会影响到开发商的开发热情。因此，分析人士指出，国家出台的土地出让中对房屋销售价格的限制，只能会使南京的房价在平稳中运行。

　　这一观点也得到一些房地产开发商的认可。仁恒投资（南京）有限公司总经理助理厉方宏认为，这次包括限定房价在内的拿地“三限”对那些冲动性拿地行为将起到控制作用。在这之前，南京有的地块价格被叫得太高了，这就给后期开发带来很大的困扰。在房价也被限定后，这样的拿地冲动会越来越少。对于下半年南京房价的走势，厉方宏则认为，会处于比较平稳的状态。“目前，南京在建项目基本为02、03年所拿的地块，那时南京的地价、房价已处上涨期，而且目前的开发成本也在增加，从而近一两年房屋总体价格不会有太大降幅。但房价的上升势头应会得到抑制。”

　　记者为此还采访了南京房地产研究专家朱锡生研究员。他说，先定房价后拿地，操作起来很难。因为房价应该由市场需求来决定，国家要调控过高的房价，最好的手段是税收和银根。如果采用“累进级差税收制”调控房价，效果可能会更好一些。比如，国家在核定开发商的土地成本、建安成本以及平均利润之后，将这几个要素相加，如果房价在此区间内可以少收点税，如果超出这个区间，税收也跟着增加，超的越多，收的越多。这样开发商就不会将房价定的太高，因为即使利润再高，绝大部分也被国家收走了。

　　在南京市华侨路房地产交易中心，一位正在观看房源信息的市民告诉记者，先定房价后拿地，这一规定的出发点是好的，对控制房价过快增长相信会起到一定作用。但售价限制程度到底处于什么水准，每个城市售价限制程度是否相同，对这些细节问题，国家没有明确规定，购房人现在心里更没底。况且，任何政策都有一个滞后效应，先定房价后拿地，究竟会不会使南京的高房价应声而落，还很难说。因此，“对我们这些老百姓来说，现在最主要的是等待和观察，不能急于出手，毕竟买房子是一生的大事，冲动下手，一旦当了‘房奴’，那样的滋味比住小房子更难受。”