南京二手房个税操作细则今见分晓 细释相关疑问

　　【龙虎网报道】昨天是国家税务总局下发对个人转让住房征收所得税通知的实施首日。而在前一天，省及南京市、无锡市、苏州市等地税部门相关人士就具体操作细节进行了研究，但具体细则至昨天为止一直未露面，省市地税人士始终谨慎答复“严格按国家标准执行”。但是当记者昨天下午就不少纳税人在二手房交易过程中遇到的困惑问题求证省市地税部门时，两级地税相关人士都有所“松口”，就纳税人关心的几点问题略作了解释，并透露南京将于今天下午出台相关细则。

　　交税“以办理产权过户登记时间为准”

　　〖困惑一〗：国家此次通知中提到，不能正确计算出房屋原值的，按照各地纳税人出售房屋所处的区域，征收个税的幅度为住房转让收入的1%-3%。这一比例南京是如何界定的？

　　【解释】：省局已授权各市按当地不同区域自行在1%-3%之间决定幅度，“没有统一标准”。南京市地税局人士表示，南京的这一比例将在具体细则里会有说明。

　　〖困惑二〗：赶在7月31日签完二手房买卖契约合同的，办理产权证的时间肯定是在8月1日后，那么交税节点是以交件时间还是以领证时间为准？

　　【解释】：“按照国家规定，应该以办理产权过户登记时间为准”，省辖各市在实际操作中可能会考虑到最近几天的情况而给出具体说法。南京市地税局有关人士昨天表示，只要7月31日办完二手房买卖契约合同的，应该算搭上了“末班车”，即以交件时间为准。

　　〖困惑三〗：出售自有住房并在现住房出售1年内按市场价格重新购房的纳税人，要先以纳税保证金形式交纳个税，再视重新购房的金额与原来住房销售额的情况，全部或部分退还纳税保证金。那么，现在多数家庭都只有一套住房，通常是先买房再卖房，如何理解规定中的“先卖房再买房”以及“1年内”？

　　【解释】：“1年内”可以理解为“前后1年内”，无论是1年内“先卖房再买房”还是“先买房后卖房”，只要是“以小换大，改善住房条件”的就可以免个税。税务部门会与房产等部门配合，通过相关网络查实个人买卖房屋的具体情况。

　　〖困惑四〗：规定指出，个人房屋装修费用不纳入扣税范围。有的人如果以简单装修，高报成本，提供假发票，税务部门如何核定？

　　【解释】：以南京为例，平时每天房屋交易量至少在100套，就算一户办理税务登记的时间为半小时，税务工作人员也忙不过来。但是税务部门事后会有专人仔细核定，如果在发票上虚报成本，是要承担法律责任的，而且国家规定，必须提供“合法有效”的税务发票。

　　〖困惑五〗：如果全家人的户口在一套房改房内，但另外又买了一套商业住房，如何界定“个人转让自用5年以上并且是家庭惟一用房取得的所得，免征个人所得税”？

　　【解释】：所谓“家庭惟一住房”，按照传统观念，三代同住一套房，至少未成年小孩必须与父母同住一套房。房改房一般居住都在5年以上，如果是惟一住房，转让时不用交税。反之，则要交税。这一概念是以户口作为标准的，但是现在常常有三代人同挂在一个户口名下的现象，而老人、晚辈实际上分别都另有房，这往往增加了征税难度。所以，税务部门今后会与公安部门一起对二手房交易纳税人进行户口审核。

　　无锡苏州对“强征个税”反应不同

　　记者昨日又连线了无锡、苏州两市地税部门。无锡地税局人士告诉记者，国家这次下发通知比较突然，当地不少纳税人可能短时间之内不能适应，所以相关处室工作人员都到房产交易现场了解情况了。苏州地税局人士则答复说，1994年国家出台个税政策后，苏州一直严格按规定征收，是省内惟一“强征二手房交易个税”的城市，所以此次国家总局通知下发后，苏州并没像其他城市一样，在二手房交易过户中上演“最后的疯狂”，相反，各个税务窗口反馈过来的信息显得都很平静。但苏州局这位人士也坦率表示，由于国家当时出台的个税政策还有不完善之处，因此他们市二手房交易的个税征收实际效果并不是太理想，也正因此，国家总局此次下发补充通知前，曾经来苏州调研过，并最终在通知里采纳了苏州局的意见。当记者就此次规定的“对不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，苏州市是按1%还是3%的税率征收个税时，这位人士婉言回避了这一话题，只表示“这个问题昨天省局开会时已经定了，和南京市一样。”

　　二手房交易环节所有税种全部亮相

　　南京市国际税收研究会理事、韩登攀税务师事务所所长韩登攀回忆说，上世纪八十年代，国家制定了个人所得税法，当时出台这一政策是针对在中国工作的外国人。八十年代中后期，国家又出台了《个人收入调节税暂行条例》，这是针对中国居民的。九十年代初，国家将这两项税种合并，针对所有自然人制定了“个人所得税法”，其中明确提出，对个人财产转让所得差额征收个人所得税。韩登攀告诉记者，我国的个人所得税是比照国外财产税制定的，国家此次是重申了“老”政策。其实在国外，征收个人所得税是司空见惯的事，90%的国家都会征财产税。国外的财产税要求，个人赚了钱必须要向国家交税。发达国家一般是将所得税和财产税合二为一，征收“直接税”，而发展中国家是以“间接税”为主，主要包括流转税、营业税和增值税。从去年六月至今，国家在二手房交易环节中的所有税种法规全都“亮相”了，对于二手房的持有环节，去年又强化了契税征收。也许从短期看，房产市场会有一段时间的“阵痛”，但是从长远来看，对房产市场的健康有序发展没有影响。毕竟，税收政策有调节促进经济发展、“涵养税源”的职责。