穗再刮"中小户型比例"旋风 专家对降价预期泼冷水

　　50多万平米老城区“巨无霸”亮相，水泥厂地块全建中小户型

　　本报今天消息记者赵燕华报道：“中小户型比例”旋风正狂袭广州！继日前招标出让两幅住宅用地提供4000多套共38.6万多平方米90平方米以下套型住宅后，今天，另一幅建筑面积高达50多万平方米的老城区“巨无霸”商住地块———水泥厂地块，也以100%中小户型用地的面目出现。

　　如此一来，广州未来将一下在中心城区出现90万平方米共1万套中小户型住宅！三幅地块背后透露出什么信号？大量中小户型增加能否降低市区楼价？业界、行家有不同解读。

　　中小户型比例先高后低？

　　昨日，广州市国土房管局官方网站发布出让昌岗路吸塑厂和金沙洲地块的招标文件。记者在广州市规划局《关于近期拟出让地块住宅套型比例问题规划意见的函》中看到：“广州水泥厂地块，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重应达到开发建设总面积的100%”，广州大学城6地块则有七成是中小户型。

　　一些人认为，三地块可能是政府一着“试探”棋子，首先是回应中央国六条精神，同时，先以高比例的中小户型推出，好为下半年推地的套型比例留有余地，“先小后大”。

　　根据国务院通知规定，尚未取得施工许可证的工程需重新修改建筑设计和调整户型比例。广州市规划局表示，为缓解项目规划调整过大、涉及面过广的矛盾，将对新规划和审批的住宅项目严格控制户型比例，尽可能通过新建项目平衡已批项目的住宅比例。

　　“这次卖地，指向意义很大。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，按照国六条，中小户型“三七开”没得改变，在整个城市总量控制下，某些区域套型比例肯定会不同，比如珠江新城、琶洲是要“保”的。

　　居住密度高配套跟上否？

　　赵卓文表示，水泥厂地块一直都不是高档次地段，适合建中低价位房子。他同时提醒，政府应及早做好公共配套工作，因为户数增加，人口密度必然大幅提高。

　　广州地产专家韩世同则认为，像水泥厂这样的地块全建小户型符合民意，未来两年内，老城区将有大批小户型推向市场，非常适合首次置业的普通消费者。

　　但中原地产项目副总经理黄韬并不认同水泥厂地块的套型比例，“100%建90平方米以下小户型比例偏大，小户型集中将为老城区带来更大的人口压力”。目前住房升级换代的二次置业人群比例占了大部分，中小户型不利于这部分人群购房。昌岗路地块附近生活配套设施完善，做100%中小户型很合适。但“水泥厂地块”会影响开发商投资兴趣。

　　高比例可否换来低房价？

　　“既然是公开卖地，自然就不会低地价，没有低地价，怎会有低楼价？”对这些中小户型的房价预期，赵卓文泼了冷水。

　　他分析，昌岗中路项目不足4万平方米建筑面积，套数400多套。规模小，地段又非常成熟。户型比例限制后，开发商的项目定位不会有很大影响。楼面地价可能突破3000元/平方米。而黄韬测算，昌岗中路楼面地价会在2500元～3000元/平方米之间，项目建成后可卖6000～8000元/平方米左右。

　　黄韬预期，如此大面积高比例的中小户型会从现在开始就导致广州大户型紧俏。“先紧后松”的政策会导致眼下市场恐慌，不适宜广州楼市平稳过渡。明年下半年后，这40万平方米地块上建设的中小户型对市场的影响才会显现，现在起一年内广州总体住宅价格还会上涨，特别是大户型，而小户型或会有所平抑。

　　不过，对于水泥厂地块的定价，业界深感迷茫。他们分析，如采用“国十五条”提倡的“竞房价、竞地价”招标，则可能出现每平方米低至几百元的市区“新价王”。

　　对此，开发商们担忧，从拿地到建设开发到卖楼至少要一年半，市场已发生变化，原定楼价未必适合。开发商表示，“其实限房价的规定难以真正实施，因为开发商卖楼时先把房子假卖给自己人，再通过加收手续费转名卖出，一样可多赚钱。”

　　广州何时推“限房价”？市国土房管局有关负责人说：要待细则出台。

　　（日京／编制）