原价不明二手房交易征税1%

　　二手房转让征缴个税政策，终于在漫天的喧嚣中轻轻落下。昨天下午4点25分，南京市地税局公布了二手房转让征收个税的细则。

　　细则明确了“家庭唯一生活用房”的界定标准，此外对于不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个税，也就意味着受个税影响最大的房改房将被划入1%的征收范畴，再一次“幸免”。您对这一个税征缴细则有什么看法和建议？晨报

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　　【权威部门四大核心解读】

　　交易价低？按契税认定价格来

　　国标：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　细则：南京市地税局的细则中表明，个人转让房屋实际交易价格高于契税认定价格的，按实际交易价格确定收入额；实际交易价格低于契税认定价格的，按契税认定价格确定收入额。

　　案例：市民张女士转让的二手房实际交易价格是50万元，而契税认定价格为45万元，那么就按照50万元来确定收入额；如果实际成交价格是40万元，那就按照45万元来确定收入额。

　　没原值凭证？按转让收入1%征收

　　国标：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，将对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1% 3%的幅度内确定。

　　细则：南京市税务局的人士表示，由于南京的房产交易在1999年以前很多凭证还不是非常到位，因此对不能提供住房原值等原始凭证的，只要是住房，不管是房改房还是商品房，南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。

　　案例：比如南京市民王先生有套房子，目前无法提供原值凭证，那么该房子如果转让收入额是40万元的话，那么税务部门按照1%的税率征收，王先生需要缴纳的个税就是4000元。

　　唯一家庭生活用房？那得看户口本了

　　国标：国家税务总局在通知中表明，个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税，并对于如何界定唯一家庭生活用房的标准作出说明。

　　细则：南京市地税局的细则明确表示，唯一住房是指纳税义务人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房，此外，唯一住房的确定依据是纳税义务人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。

　　南京市地税局人士介绍，具体审核办法是根据纳税义务人提供的户口本，在全市房产交易数据库中可以审核到户口本上所有成员的房屋交易状况，如果户口本上所有成员加起来只有这唯一的一套住房，即给予免征个税。对于如果市民在南京只有一套住房，且住满5年，但在外地又购买了住房，是否符合免个税标准的问题，南京地税人士表示，由于技术问题，对南京以外地区的情况难以掌握，所以目前暂时只审核纳税义务人在南京地区的住房情况。

　　案例：比如张先生家里的户口本上一共3口人，包括张先生自己、他的妻子和儿子。除了张先生和妻子作为产权人拥有一套住房外，张先生儿子名下也有一套房子，那按南京的规定，张先生家里就有两套家庭生活用房，其中任何一套房屋转让的话，都不符合免征的标准。此外，如果市民张小姐在南京拥有唯一一套住房，在深圳也有一套，那么张小姐南京的住房如果住满5年转让的话，则可以免征个税。

　　商品房装修费最多扣原值10%

　　细则：关于装修费用扣除表示，南京市的细则和国家的标准完全一致。支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票上注明的金额，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　案例：南京的私营业主张先生，2年前在江宁买了套100多平方米的房子，一共花了30多万元，虽然说总价不高，但是在装修上却一点都不含糊，一番豪华装修花了整整12万元，按照规定，商品房的最高限额为房屋原值的10%，也就是说张先生的房子税前扣除的装修费用最多就3万多元。此外市民李女士也感到有些疑问，她在南京买了套精装修房子，但是精装修质量并不是很好，地板、卫生间洁具都很差，现在住了一年多了，李女士又花了两万多元重新搞了一下，但是按照政策来看，如果李女士5年内转让的话，这两万多元是不能作为装修费用扣除的。

　　南京市地税局明确个人住房转让所得征收个人所得税有关问题 节录

　　一、从2006年8月1日起受理的房地产交易件，按照国税发［2006］108号文件执行。

　　二、个人转让房屋实际交易价格高于契税价格的，按实际交易价格确定收入额；实际交易价格低于契税认定价格的，按契税认定价格确定收入额。

　　三、个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

　　1、唯一住房是指纳税义务人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。

　　2、唯一住房的确定依据是纳税义务人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。

　　五、装修费的扣除认定

　　支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票上注明的金额，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，可在以下规定比例内扣除：

　　A、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；B、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　六、对不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。

　　七、房屋原值的确认：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。

　　一年涨14％炒房才不亏

　　在确定南京强征二手房个人所得税后，一位业内专家指出，政策变化提高了房产售出成本，不管带着什么目的购房，出手前很有必要计算一下投资成本。因为只有当房价的年平均涨幅超过了成本率，才有从房产中获利的可能。从目前情况看，购房不足5年出售，将很难获得利润。

　　这位专家给记者算了一笔账，5年出售一套房子需要交纳契税总房价的2％（非普通住宅按4％计），营业税及附加费5.55％，个税按1％算，一年银行利息5.51%，即便不算装修款，出售房屋时最低也需要提价14.06％。

　　这就意味着，要想像过去那样，在购房一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润，房价的年平均涨幅至少要达到14%以上才有这种可能性。如果再加上房屋装修费用、维修基金的交纳，则要在20％以上。

　　作者：楚天佑 张金发 刘静 徐关辉 朱福林/来源：南京晨报