逐渐走出低迷状态 南京楼市"轻舞飞扬"渐入佳境

　　【龙虎网报道】对于2005年的宏观调控，相信大多数人至今记忆犹新：房地产市场受到前所未有的冲击，购房者集体观望，认购和成交量降至"冰点"，楼市几近停顿。而2006年注定是南京楼市不平静的一年，当人们正逐渐走出观望、市场趋暖时，新一轮的宏观调控骤然而至，而且力度很大、密度空前。在新一轮宏观调控的步步紧逼下，房地产市场再次被推到了风口浪尖上。

　　2006年的宏观调控对于前8个月楼市的影响大吗？南京楼市会再次出现拐点吗？站在一年一度的“金九银十”的入口，我们有必要一起回首过去8个月南京楼市走过的道路，并且对于金秋楼市的走向做一番展望。

　　1-8月楼市表现好于去年

　　2006年1-8月的南京楼市，虽然与2005年一样经历了新政的洗礼，但市场表现仍然可圈可点。总的看来，商品房上市总量同比去年略有下降，但成交总量同比去年则大幅上涨。

　　南京网上房地产统计数据显示，今年的1-6月，被2005年宏观调控所压抑的刚性需求全面释放，南京楼市迅速回暖，全市商品房销售量呈跳跃式上升。2月份，上市量、成交量均大幅下跌，全市总成交金额仅15亿元，成交量还不及去年12月的一半。3月起楼市持续升温，5月份全市总成交金额已经攀升到46亿元，成交金额达到前8个月的最高峰。6月份，新政实施的第一月，南京楼市“处变不惊”，全市住宅销售量达到97.35万平方米，创下了有史以来的最高纪录。

　　在宏观调控之后同时又适逢传统淡季的7、8月份，南京楼市也并未表现出去年新政后的“一蹶不振”。据网上房地产统计，7月份南京全市认购4653套、成交4418套，销售与去年同期相比增长了84.09%。7月成交均价4546元/平方米，一改前三个月连续下跌的局面。8月份的市场态势又明显好于7月，全市认购6161套、成交5226套，都有了很大增长。由于江北、江宁等低价板块在新政之后销售火爆，拉低了8月份全市成交均价，比上月下降了100多元/平方米，为4355元/平方米。

　　新政令楼市发展更健康

　　2006年5月17日“国六条”出台，之后短短几个月的时间内，国家和地方调控政策层出不穷，在南京楼市引起了轩然大波。从1-8月网上房地产的成交数据可以看出，受新一轮宏观调控影响最大的是二手房市场，交易量出现从井喷到锐减的急剧变化，目前陷入低迷。从商品房市场来看，新政对销售的影响并不大，市场没有大起大落，表现较为平稳。值得一提的是，本轮宏观调控关于土地、户型面积、开发比例等的规定将对楼市产生深远的影响。业内人士普遍认为，新政将优化楼市的供应结构，让房价保持缓慢上涨的态势，宏观调控之后的南京房地产市场将会真正进入健康发展的快速轨道。

　　在2006年国家“重拳”出击房地产市场的一系列政策中，“90平方米”和“70%”无疑是两个最关键的数字。在新政实施前，90平方米以下的中小户型在南京楼市比较稀缺，大户型是市场的主流。“90平方米占70%”的政策出台之后，或者是被迫或者是主动，很多开发商开始调整项目的规划、开发以及销售策略等。这一规定无疑会影响到下半年以及今后南京楼市的产品供应结构，中小户型将取代大户型在南京楼市唱起主角，增加了消费者的选择余地。另外，全额征收营业税的年限从2年延长到5年的政策，进一步挤压了投机和投资购房者的利润空间，对投资客打击比较大，投资性购房所占的比例再次下降，以自住为目的购房成为市场需求的主流，保证了楼市的平稳健康发展。

　　金秋楼市渐入佳境

　　经过7、8两个月的市场淡季和政策消化期之后，南京楼市迈进9月的门槛，终于迎来了行业的季节性复苏。无论开发商还是购房者，都对“金九银十”充满了期待。据网上房地产统计，8月南京新领销售（预售）许可证的楼盘高达34个。预计10月份左右，楼市将有数十家楼盘扎堆开盘或推出新房源。作为下半年楼市的风向标，而10月份将在奥体中心举办的2006南京秋季房展会近日也传出消息，近40家楼盘已经确定参加。毫无悬念，金秋季节楼市可售房源将激增，在成交量上也必定会更上一层楼。

　　除了市场供应量将在金秋季节集中爆发以外，南京房地产市场上结婚购房、养老购房、拆迁购房、改善居住以及外来人口置业的需求一直客观存在，需求强劲，只是多数市民在宏观调控面前选择了观望。网尚研究机构的研究人员指出，与去年相比，历经多次宏观调控的购房者抗震能力已经增强，“心理恐慌期”明显缩短，除了在5月底九部委细则出台后，部分购房者担心有提高房贷首付等更严厉的措施出台，因此出现了一个集中成交的小高峰外，之后购房者的表现都比较平和，更加理性和务实。人们的购房热情正在点燃，旺盛需求有望在金秋全面释放。