百亿地产热钱涌入北京上海广州酒店业 地价高涨(2)

　　百亿资本涌入前景难卜

　　据上海有关地产行业的资深人士透露，从今年年初到10月初，地产投资商在上海地区整幢购买物业和自建物业投资酒店行业的资金至少在50亿元左右，北京、上海、广州三地地产资金进入酒店行业的据保守估计也有100亿元左右。

　　但如此巨大的资本涌入酒店市场，真是一片“钱景”吗？

　　仲量联行酒店集团中国区总经理兼执行副总裁安瑞达表示，自从2000年以来，上海四、五星级酒店市场一直持续看涨。事实上，上海五星级酒店市场的平均房价，已经成为仅次于香港、东京的第三高城市。

　　不过仲量联行酒店集团同时指出，2006年到2008年将有8527间客房进入上海酒店市场，客房供给量的增加将对市场入住率水平产生压力。不过，尽管市场在未来12~18个月内可能进入巩固期，仲量联行酒店集团仍坚信上海酒店业在中长期内将为投资者提供投资价值。

　　然而上海财经大学国际工商学院旅游系主任、博士生导师何建民教授则给出了不同的意见：就近几年而言，酒店业板块的走势良好，尤其是借着世博会和奥运会的商机，北京和上海成为“酒店地产”的投资热土，但是目前大量的资本进入必将使酒店市场的供给过早大于需求，导致市场饱和，行业出现恶性竞争。同时房地产商，尤其是炒房投机客并没有什么酒店行业的经验，而酒店行业是一个管理精细化的行业，热钱的短期逐利行为和酒店管理经验的缺乏很可能会导致未来的经营危机和管理危机。

　　还有不少业界人士认为，商家还需要时刻提防未来的市场“洗牌”，届时可能会淘汰一大批处于尴尬境地的酒店。

　　地产带动酒店业扩张

　　乐琰/文

　　实际上，众多的国际酒店巨头在海外市场都是以地产升值来带动酒店业。资料显示，今年3月6日，雅高宣布出售该集团旗下所属在欧洲的76家旅馆，连锁品牌分别为“Novotel”、“Mercure ”和“ Ibis”，以及在美国的6 家“Sofitel”连锁品牌旅馆，交易总金额为8.9亿欧元。出售后的旅馆仍将继续由雅高集团负责管理经营，其中，欧洲旅馆的品牌转让使用期为12年，并可以延期至60年。

　　雅高出售旅馆主要目的是减少债务并集中资金进行新的投资，尤其是加速扩张中国和俄罗斯等新兴市场。洲际集团也曾经以4.25亿美元卖掉了美国、加拿大和波多黎各的13家酒店；去年以3700万欧元的价格出售了在阿姆斯特丹的皇冠酒店，在迈阿密、芝加哥的酒店也卖了2.87亿美元。

　　可见，在海外市场，光依靠酒店经营来维持营收是远远不够的，只有将地产投资结合发展才可大笔回笼资金以做下一步计划。但是这些巨头进入中国酒店市场后，由于不了解中国政策和本土状况，所以在入市初期都采取纯粹经营，不涉及投资的方式。但近几年，随着市场的成熟，这些海外巨头也开始将地产概念结合入酒店业。比如雅高在华引入经济型酒店品牌“Ibis”的时候就采取了全资投资的方式。而新加坡首富郭令明麾下首家“千禧”豪华酒店近期在上海试水成功后，就在北京购置物业，扩张其系列酒店。

　　因此，国内最大的民营酒店集团开元旅业集团，几年前就尝试“酒店－地产”模式，应该算是有先见之明的举动。开元旅业集团董事长陈妙林指出，两种业态结合的优势在于，酒店可以提升地产的商业价值，利用酒店的品牌可以在一些地区以较优惠的地价拿地，而地产可以反哺酒店业以充沛的资金，促进酒店业加速发展。但是风险在于如何控制资金链，使其始终具有弹性。

　　而目前国内地产资金和热钱进入酒店行业的方式主要有两种:第一种是规模较大的地产投资商和国内、外专业酒店管理集团进行合作，将物业建成后出租给这些酒店管理公司或者采取委托管理的方式；第二种则是针对一些中小资本的投资者，其模式是购买和租赁物业，加盟或者自营经济型酒店品牌。