价格在平稳中上升 城中各板块凸显高抗风险能力

　　【龙虎网报道】回顾2005年一2006年，中央和地方政府相继出台了内容涵盖土地、金融以及直接针对房地产市场的各项调控新政，在这样的政策调整和指导下，南京的房地产市场也发生了一定的变化。在整个宏观调控中，不同板块潜在购买目标客群的反应、各个板块市场对于政策的反应、政府对各片区导向也不尽一致。城中板块由于供不应求、房价坚挺的形象已深入人心，因此供销与往年相比基本上没有出现明显波动。在接踵而至的调控政策中则表现出最强的抗风险能力。

　　城中住宅销售量保持平稳

　　2005年新政颁布后的7、8月间，江南八区商品住宅销售量减少。6月份，江南八区住宅销售面积高达37．13万平米，而7月成交面积仅为15．43万平米，只占6月成交量的41．56％，较2004年同期下降一半。2006年6月江南八区成交量47．62万平米，7月则又跌落到28万平米左右。除了受到传统销售淡季的影响外，可以看出整个南京市对于政策的反应比较敏感。与此同时，城中板块的表现却比较平稳。由于住宅用地供应量紧缩，住宅上市量表现为不稳定，且单月上市量很小。2005年9月至2006年9月一年时间内，城中板块商品住宅上市量仅为40．56万平米，占江南八区总上市量的10．88％，稀缺性可见一斑。在供应量不断萎缩的情况下，住宅销售却保持稳定。从城中板块和江南八区一年来住宅成交走势对比中可以看出，在江南八区受到政策影响较为明显的几个月份中，城中板块的销售量却保持平稳，单月起伏幅度不大。

　　城中板块价格平稳上升

　　另外，在受到强劲政策影响的情况下，城中板块的价值继续被认可。城中板块价格素来是全市的高峰，从2005年9月以来的价格走势来看，江南八区价格基本保持稳定，2006年1季度甚至出现微弱下滑，2006年9月和2005年9月价格相比的增幅为8．87％。而城中板块的销售均价却维持一个强劲的增长势头，即使在新政的冲击下，其上涨幅度依然很大，2006年9月城中板块商品住宅销售均价已经达到了。9631元／平米，和2005年9月的价格相比增幅达到了29．19％，冲破10000元／平米的大关也指日可待。

　　城中板块继续坚持走中高档路线

　　2006年的国六条主要反应在稳定房价和调整住房结构上。南京市政府于8月正式出台了《南京市关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》。意见中将全市商品住房划分为强控区、中控区和弱控区，而南京城中板块就属于本次调控的弱控区，对于"90平米70％以上”的结构调整要求相对较弱。从2005年9月至2006年9月城中板块商品住宅销售可以看出，销售量主要分布在90平米以上，其比例占到总销售量的81．41％，而120平米以上的销售量就占到了47．22％。本次调整对于城中的影响，一是将增加城中板块市场上中高档房的供应比例；二是更大程度上提升城中板块居住群体的素质和文化层次；三是供需关系的影响加上城中区域功能的变化和稳固共同托起城中市场价值。因此，城中板块还将继续坚持走中高档路线，大面积和高总价作为城中板块的特征将得到强化。这有利于城中板块高端住宅集约化发展，提升板块居住人群素质，从而不断增强其自我发展的能力与空间。