告赢开发商 南京市首例“封阳台”案业主获全胜

　　【龙虎网报道】申请未果自封阳台

　　被起诉的业主之一高先生，两年前购买了一套城东某楼盘的房子，在与开发商签订的《南京市商品房买卖契约》中，开发商在附件10《补充协议》第7条中写着：不得封闭阳台。今年拿房后，在《物业服务协议》、《业主临时公约》中也提到了这—点。

　　但是业主今年拿房后，对小区二期施工带来的噪音、灰尘十分烦恼，便与其他多位业主一起，向物业递交了封闭阳台的书面申请，但迟迟未得到满意答复。在此情况下，小区多位业主自行安装了无框阳台。

　　为打官司做“攀爬试验”

　　虽然阳台是业主购买的，但开发商认为，阳台影响到小区的整体外观形象。但业主反对，并表示大家都愿意安装外观一样的阳台，甚至由物业统一安排费用。双方纠纷事件愈演愈烈，开发商及物业公司一不做二不休，起诉了签过协议的3位业主。

　　但是业主们毫不示弱，请来了委托代理人、南京刘洪律师事务所虞兴东律师，并为打官司做了充分的准备：他们向法官提供了实景照片，以证明封闭阳台后的小区比不封闭的小区更加整洁美观。甚至还有业主为此做了“攀爬试验”并录像，录像显示白天通过空调架从一户未封闭的阳台，可以轻易地爬到另一户家中，而物业却没有发现。“不封闭阳台，存在安全隐患!”一位业主说。但律师对此危险行为表示了反对，录像也并未拿上法庭。

　　法院认定合同无效

　　9月底，法院判决：业主对自己房屋的阳台享受专属的区分所有权，可以自主使用。而业主封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区的整体美观、市容环境及其他公共利益。原告物管公司与被告是物业经营管理者与消费者(业主)的关系；而经营者不得以格式合同的方式做出对消赞者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。

　　而双方签署的《南京市商品房买卖契约》、《物业服务协议》、《装修管理协议》，均为开发商提供的格式合同文本，对其中限制被告权益的条款未尽提醒义务，而该条款排除了被告对自家阳台享有的主要权利。因此，其中关于不得封闭阳台及封闭阳台的违约责任的条款无效。

　　权属纠纷大量出现

　　“这个案子事情虽小，但意义很大。当时最大的悬念就是：《物权法》尚未出台，封不封阳台业主是否说了算?这在现有的法律上存在空白点。但本案的法官灵活运用《物权法》的基本精神，保护了业主的权利。”虞兴东律师表示。

　　据了解，建筑物权属不明确而导致的法律纠纷，近年来数量不断上升，目前已经超过了对房屋质量问题的起诉。《物权法》出台一再延期，也是因为其牵涉面繁多，并对公民权益有极为重要的作用。在出台之前，对阳台：停车位、屋顶等特殊地带的使用还存在很多争论。

　　为此虞律师提醒道：“虽然本案业主胜诉了，但并不是说所有的小区业主都可以随意封闭自家阳台。”他建议业主在买房之初就要留心，看看开发商有没有将这一点列在协议中，如果开发商很清晰明确地对此加以提醒，业主也签下协议，再封闭阳台就会比较麻烦。此外，业主之间不统一安装而造成外观影响的，也难以得到仲裁的支持。